Investissement immobilier : après les studios, les immeubles !

Comment réagit votre banquier (celui qui vous connait, qui a les 3 premiers prêt) si vous lui présentez un tel projet, avec les 3 emprunts en cours ?

Comme vous ne donnez guère d’information sur vous (revenus, charges, propriétaire ou locataire, autre patrimoine,  situation pro, et de famille, age, etc.) il est difficile de vous répondre…

Bonjour Toudoucement,

Je suis un petit peu dans le même cas de figure que vous et le fait que vous demandiez conseil devrait également beaucoup m’apporter.

Ces derniers temps, achats de 3 biens qui s’autofinancent et désormais, je souhaite passer à la vitesse supérieure avec un petit immeuble de rapport (100/150K).
L’interrogation principale que j’ai est la votre, comment va réagir le banquier sur la demande d’un 4ème crédit d’un montant plus important ? Les premiers biens vont il être un handicap ou au contraire vont servir de preuve au banquier du sérieux de la démarche ?

Peut être que le banquier refusera un financement à 100% mais acceptera un financement à 80% ?

Je suis rès curieux de connaître les avis des membres du forum qui ont plus de bouteille sur les relations investisseurs souhaitant passer à la vitesse supérieur/Banquier.

Max

On a changé le titre de mon post?

je precise que je n’ai pas de studio mais des maisons .

merci philippe.J’ai parcouru vos précédentes interventions que je trouve très interessantes et instructives.

Pour ce qui est de la demande locative,je souhaite evidemment selectionner des villes dynamiques(mais pas forcément  de grandes agglomerations).Le tout est de proposer des logements corrects  et au gout du moment à un prix accessible.A partir du moment ou on est dans les prix de marché,y’a pas de raison de ne pas louer ou de ne pas pouvoir selectionner un minimum les candidats.
je pense meme que vu le manque de professionnalisme de certains bailleurs qui ne font que du remplissage au prix maximum autorisé sans jamais donner un coup de pinceau ou refaire une salle de bain,il est assez facile de capter des locataires serieux  insatisfaits
en fait je bloque surtout sur le fait que mes précédents biens soient un atout ou un handicap.j’ai 40 ans et j’aurais la cinquantaine quand les premiers biens seront payés.j’ai hesité plusieurs années avant de me lancer et j’ai ensuite été bloqué par une conjoncture professionnelle ne me permettant pas de continuer.

Il n’y a pas d’urgence ou d’obligation,mais sur le papier ça colle et je sais que j’ai les compétences pour ça.

J’ajoute que je ne compte pas degager une rente du locatif,mais capitaliser,revendre lorsque la fisacalité devient penalisante et utiliser le fruit de la vente pour garantir des projets plus conséquents(peut etre des biens à renover permettant de faire du deficiT,mais ça c’est pour plus tard)

Autre remarque :

toudoucement a écrit :

(je n’applique pas les IRL)

et dans certains cas (si ça risque de faire fuir un bon locataire, et que le prix est déjà plus ou moins au niveau du marché, ou que ça compense le fait que le locataire entretien très très bien ou améliore le local loué, ou que ça a été explicitement convenu avec le locataire) ça se justifie, mais dans pas mal de cas ça ne se justifie pas.

Et sur 10 ans, si le loyer augmente de 20%(en tout), il conserve juste en gros sa valeur (corrigée de l’inflation), donc le locataire n’est pas vraiment lésé. Par contre, pour vous, on passe d’un investissement tout juste auto-financé (en fait : presque auto-financé, car il faut compter sur la Taxe Foncière aussi, et les aléas) à un investissement qui dégage une trésorerie substantielle. Et la différence est énorme !

toudoucement a écrit :

Pour ce qui est de la demande locative,je souhaite evidemment selectionner des villes dynamiques(mais pas forcément  de grandes agglomerations).Le tout est de proposer des logements corrects  et au gout du moment à un prix accessible.A partir du moment ou on est dans les prix de marché,y’a pas de raison de ne pas louer ou de ne pas pouvoir selectionner un minimum les candidats.

Même avec un logement correct , il n’est pas certain de pouvoir louer au moment ou l’on met en location car il faut une adéquation entre l’offre et la demande.
J’ai un exemple récent avec 3 mois pour louer un trois pièce  rénover entièrement.
Même avec beaucoup d’enthousiasme on n’est jamais sûr que tout fonctionne dans un monde parfait.

toudoucement a écrit :

je pense meme que vu le manque de professionnalisme de certains bailleurs qui ne font que du remplissage au prix maximum autorisé sans jamais donner un coup de pinceau ou refaire une salle de bain,il est assez facile de capter des locataires serieux  insatisfaits
en fait je bloque surtout sur le fait que mes précédents biens soient un atout ou un handicap.j’ai 40 ans et j’aurais la cinquantaine quand les premiers biens seront payés.j’ai hesité plusieurs années avant de me lancer et j’ai ensuite été bloqué par une conjoncture professionnelle ne me permettant pas de continuer.

On a les locataires que l’on mérite , lassiez les marchands de sommeil œuvrer tant mieux si ils n’ont pas de problèmes mais de la location limite génère toujours des problèmes.
J’estime qu’il faut respecter les locataires tan,t que ceux ci vous respectent ensuite c’est autre chose….

toudoucement a écrit :

Il n’y a pas d’urgence ou d’obligation,mais sur le papier ça colle et je sais que j’ai les compétences pour ça.

J’ajoute que je ne compte pas degager une rente du locatif,mais capitaliser,revendre lorsque la fisacalité devient penalisante et utiliser le fruit de la vente pour garantir des projets plus conséquents(peut etre des biens à renover permettant de faire du deficiT,mais ça c’est pour plus tard)

Apprenez plutôt à rénover et pour pourrez faire du déficit tout de suite , en valorisant vos biens et en minimisant le prix d’achat.
Rénovation complète de studio ( cuisine , SDB , carrelage etc …) et avec mobilier = 2.500 €

Votre approche de ne pas dégager une rente n’est pas bonne car si vous investissez sur 20 ans dans 20 à 25 lots , chacun vous rapportant une cinquantaine d’euros par mois …n’est-ce pas mieux que d’être avec le même nombre de biens en mode trésorerie tendue ou chaque relocation est appréhendée avec l’angoisse de vite relouer car la situation bancaire est tendue.
La phrase inquiétante " Pourvu que je reloue vite car sinon ça va être dur entre les charges et la mensualité du crédit"

La revente doit être envisagé pour les premiers biens achetés souvent des studios ensuite il faut envisager avec cet apport des achats plus importants mais n’oubliez pas que chaque achat et revente coûte en terme de frais de mutation , diagnostiques , plus value , frais d’agence.

Tout doucement mais surement doit être votre philosophie sinon les banques ne suivront plus , le problème n’est pas de combien vous êtes endetté en fonction de vos revenus personnels mais combien vous pouvez encore emprunté en fonction de vos revenus locatifs.

Imaginez que vous ayez un perte de salaire , une période de chômage … votre montage locatif s’effondre si vous êtes obligé tous les mois de couvrir une part des emprunts.

Soyez au mieux à zéro coût lors de l’emprunt et comme l’a indiqué GBL à juste titre avec l’IRL vous pourrez toujours augmenter les loyers dans le temps.
Un achat d’un bien qui est mal loué est aussi une bonne opportunité car ensuite un bon coup de peinture , changement de la cuisine et hop vous pouvez  augmenter le loyer après le départ du locataire.

Au début , c’est toujours intéressant de viser ce type de bien déjà loué car vous en connaissez la rentabilité  immédiate mais vous savez qu’ensuite vous pourrez facilement augmenter le loyer.

Philippe

toutdoucement a écrit :

Faire face à 1 mois de vacance locative dans l’année sur un bien c’est pas grave,en assumer 4 sur 9 biens,c’est un peu plus important en terme de montant.Changer une chauffe eau,ça va,en changer 4 c’est pas pareil…
bref,faut quand meme prévoir une tresorerie specialement dédiée.je sais pas comment l’estimer:4 mois de loyers,plus,moins?

Pourquoi vouloir assurer un mois de vacances locatives pour chacun de vos biens ?
Pourquoi établir cette règle pour chaque bien et pourquoi un mois de vacances locatives , je rassure cela peut être plus …

Appliquer la loi de Pareto des 20/80 par sécurité mais jamais vous ne pourrez assurer une couverture de l’ensemble de vos biens pour un mois de vacances locatives.

Je n’ai jamais eu le cas de logements qui se vidaient en même temps et heureusement….
N’oubliez pas que vous avez déjà une couverture fourni par vos autres locataires sous le forme de dépôt de garantie donc sur 9 biens que vous indiquez cela fait 9 dépôt de garantie en réserve qui correspondent à un mois de location et que vous aurez pris soin de mettre au chaud sur un livret.

En appliquant la loi de Pareto vous risquez d’avoir 2 vacances locatives sur 9 , c’est envisageable sans inquiétude pour relouer mais il faut que vos biens soient bien placés , attrayants pour se relouer rapidement et que la demande locative existe d’où  l’intérêt de privilégier l’emplacement dans les achats.

Voila beaucoup de blabla de ma part pour vous dire qu’il n’existe pas de véritable règle à mettre en oeuvre , cela dépend de votre perception du risque et  de votre de expérience sur les relocations.

Pour la partie chauffe eau , je vous conseille d’apprendre et vous pourrez ensuite en changer aisément 4 pour le prix d’une intervention d’artisan

Philippe

Philippe30 a écrit :

Pour la partie chauffe eau , je vous conseille d’apprendre et vous pourrez ensuite en changer aisément 4 pour le prix d’une intervention d’artisan

Philippe

De ce coté là,c’est ok mais bon,y’a des saisons ou je n’ai pas forcement le temps de gérer l’urgence et en admettant qu’il faille rechercher un peu plus loin que 15km à la ronde,ça complique un peu la donne.

Je voulais juste dire qu’on pouvait potentiellement se retrouver avec plusieurs trucs qui lachent en meme temps.Voyus savez comme l’ectroménager(la fameuse loie des series.

Notariat76 a écrit :

1 compte courant sur lequel est prélevé le crédit et sur lequel le loyer tombe. Je dispose d’un chéquier sur chaque compte donc dès que je vais chez bricomachin, je paye avec le chéquier adéquat.
Sur ce compte courant je m’arrange pour qu’il y ait toujours 2 mensualités de prêts.
1 livret (que je peux nommer à a guise pour m’y retrouver) sur lequel est crédité le dépôt de garantie et un peu de fonds de roulement.

Je m’arrange toujours à ce que le cumul du compte courant et du livret soit égal à 6 mois de prêt et j’arrondi au supérieur. Cela peut sembler beaucoup mais c’est une sécurité bien agréable.

Chacun sa méthode
Pour faire  simple , il faut un compte pour le locatif sur lequel tout les loyers tombe et duquel part les virements ou les prélèvements bancaires.
Ne pas mixer compte personnel et compte locatif , c’est trop la galère même pour un ou deux biens , prenez un compte différent.

Pour les charges , je paye à partir de mon compte personnel avec mon chéquier , mon compte locatif n’a pas de chéquier ni de CB.
Pour le foncier et taxes à venir , je les connais et je m’y prépare toute l’année en alimentant un compte rémunéré.
Les dépôts de  garantie se trouvent sur un livret rémunéré aussi.

Je n’ai pas de politique de sécurité de loyer en avance sur x mois.

Je raisonne en loyer moyen , des loyers entre 300 et 500 me font 400 de loyer , je garde un peu plus de  de 1000 € mais c’est noyé dans les économies.

Par contre j’ai une vision précise des charges trimestrielles à venir et du montant de foncier à prévoir pour novembre ( environ 10 K€ de foncier )

Pour le compte SCI , bien évidemment je tourne avec un compte dédié et non avec mon compte personnel. Il soit possible de faire des achats pour la sci si celle ci n’a pas assez en trésorerie et alors de passer la facture en compte courant.

Philippe

Bonjour,

Pour des raisons de simplification comptable, il est plus logique d’avoir un compte avec carnet de chèque par SCI.
Ensuite, encore pour simplifier, j’utilise un compte commun pour l’ensemble des biens en propriété directe.

Frédéric

Philippe30 a écrit :

De plus si vous payez avec un chéquier pro  ( SCi ou autre ) , il faut se balader avec un Kbis.

Non, pas forcement,  il suffit de faire ajouter par la banque le nom du gérant sur le chéquier.

Frédéric

Pour rebondir sur les différentes questions.

Aujourd’hui j’ai deux biens en nom propre et en indivision. Ce schéma juridique me convenait tant que je n’avais pas trop de bien. Je defiscalisais et c’état gérable d’un point de vue de ma capacité d’endettement.

Je suis à la recherche d’un immeuble de rapport. J’en ai trouvé un de 8 lots. L’échelle de l’endettement et des revenus n’est plus du tout la même. Je suis autour de 10% d’endettement selon les critères des banques.

Donc je réfléchis à un montage type SCI, IR OU IS, ou SARL de famille.

Mes objectifs par ce montage :

- Rendre étanche un patrimoine "professionnel" destiné à me permettre de tirer une rente dans dix ans et mettre un terme à mon activité professionnelle,
- Me permettre de préserver ma capacité d’endettement pour une RP. Pensez vous que cela soit possible?
- Faire du meublé et préparer un potentiel passage en LMP. La SCI semble ne pas permettre de faire du meublé. Je ne répond pas aux critères.
- Fiscalement trouver le montage optimal car mes 2 appartements loués en nu me permettent aujourd’hui de produire du déficit foncier.

Quelles sont les modalités de montage de ces sociétés?

Puis je signer un compromis en mon nom propre et ensuite basculer sur une SCI ou SARL, le temps que je la monte?

Je vous remercie de votre aide.