Investissement immobilier : après les studios, les immeubles !

jeamb a écrit :

A ce propos, pensez-vous qu’il soit utile dans le cas de prêt immo locatif de renégocier ses prêts en cours afin de réduire les mensualités par ex (ou réduire la durée)?

Cela dépend des différences de taux et de l’avancement de l’emprunt.
A titre personnel , je trouve que cela fait beaucoup de dépense initiale pour gagner peu sur la durée.

Si vous avez bien monté votre opération location et  emprunt , ce n’est pas en gagnant 10 ou 20 €uros de plus que ça changera grand chose.

Je m’attend au  nouveau post de Siocnarf pour démontrer les bienfaits de la renégociation d’emprunt   

construiresaretraite a écrit :

Nous avons eu le même problème également. Les taux étant tellement bas que les pôles immobiliers sont surchargés,   … d’où l’importance de bien présenter son dossier et son projet. (Résumé des chiffres clés)

Le dernier emprunt j’ai passé 2 soirées à faire au minimum 200 photocopies , les baux , les titres de propriété , les comptes de résultat personnel et SCI , les relevés de compte , les fonciers , les tableaux d’amortissements , les statuts SCI , le KBIS , le siret  et un document de synthèse nous présentant avec le récapitulatif de nos investissements , des emprunts  en cours , les soldes de fin de mois , le projet à financer.
Voila le dossier , le courtier a failli avoir une attaque et le banquier à mis 3 mois à s’en remettre …..

Philippe

Pour des crédits à long terme de 20/25 ans souscrits ces dernières années ça doit être rentable de faire un rachat de crédit surtout s’il avait été négocié l’absence d’IRA.

Actuellement 100K sur 20 ans à 3,20% (et ce n’est pas le meilleur taux) + 0,20% d’assurance correspond à des mensualités de 580€
Avant (sur les 4 dernières années en gros) on obtenait 100K sur 20 ans à 4% +0,20% d’assurance soit des mensualités de 625€.

On obtient une différence de 45€ par mois soit 540€ par an, même avec des frais de dossier de quelques centaines d’euros je pense que le rachat de prêt reste valable, à condition ensuite de garder le nouveau prêt quelques années.
Dans cet exemple, s’il reste 15 ou 16 ans de crédit la rentabilité de l’opération est flagrante.

Si l’on souhaite conserver le bien et que le prêt initial était garanti par une inscription hypothécaire on peut faire une économie en ne faisant pas la mainlevée. (mainlevée obligatoire en cas de vente)

En pratique je ne sais pas si l’opération demande de monter un dossier aussi complexe que lors du financement initial ?

Max

Notariat76 a écrit :

Pour des crédits à long terme de 20/25 ans souscrits ces dernières années ça doit être rentable de faire un rachat de crédit surtout s’il avait été négocié l’absence d’IRA.

Actuellement 100K sur 20 ans à 3,20% (et ce n’est pas le meilleur taux) + 0,20% d’assurance correspond à des mensualités de 580€
Avant (sur les 4 dernières années en gros) on obtenait 100K sur 20 ans à 4% +0,20% d’assurance soit des mensualités de 625€.

On obtient une différence de 45€ par mois soit 540€ par an, même avec des frais de dossier de quelques centaines d’euros je pense que le rachat de prêt reste valable, à condition ensuite de garder le nouveau prêt quelques années.
Dans cet exemple, s’il reste 15 ou 16 ans de crédit la rentabilité de l’opération est flagrante.

Si l’on souhaite conserver le bien et que le prêt initial était garanti par une inscription hypothécaire on peut faire une économie en ne faisant pas la mainlevée. (mainlevée obligatoire en cas de vente)

En pratique je ne sais pas si l’opération demande de monter un dossier aussi complexe que lors du financement initial ?

Max

Bonjour Max,

Nous renégocions une bonne partie de nos prêts car il est effectivement insoutenable de payer autant d’intérêts alors que les taux ont chuté depuis 2 ans.

Vous parlez d’IRA dans une situation de rachat de prêt. Les conditions générales des prêts distinguent en fait ces 2 situations :
- IRA : situation où vous êtes en mesure de rembourser votre prêt dans la mesure où vous pouvez prouver que vous avez les fonds. La plupart du temps, si cela a été négocié, les indemnités de remboursement anticipé sont nulles
- rachat de prêt : cette opération est toujours à notre connaissance payante à hauteur de 6 mois d’intérêts plafonné à 3% du capital restant dû. Il s’agit de pénalités de remboursement.

Cela dit malgré ces frais, entre un prêt souscrit à 4,06% il y a 2,5 ans et un 2,54 % aujourd’hui, le calcul est vite fait. Sur cette affaire, nous changerons de banque ! Et pour cela de mystères :
- il faut remonter TOUT le dossier avec toutes les photocopies dont a parlé Philippe
- payer les pénalités de rachat de prêt
- ouvrir de nouveaux comptes
- payer une nouvelle garantie (crédit logement par exemple), en attendant le remboursement de la nouvelle.

Bref, pas mal de paperasseries mais une économie à la clé.

Après vous aurez 2 choix :
- soit diminuer votre durée de prêt
- soit diminuer votre mensualité

Personnellement, nous avons choisi la 2ème afin de ne pas nous bloquer vis à vis de notre endettement.

Construiresaretraite a écrit :

Bonjour Frédéric,

Oui ce peut-être rentable incontestablement mais rapide, c’est autre chose … Votre renégo suppose que vous restiez dans la même banque car dans l’hypothèse inverse, il faut rebatir l’intégralité du dossier et … les photocopies qui vont avec !

Oui, et j’ai obtenu comme première proposition un taux de 2.90%.
J’aurais peut-être pu obtenir 0.05% de mieux ailleurs, mais je pense comme vous que le lot de photocopie a fournir n’aurais pas pas valu ce prix…

Frédéric

Range19 a écrit :

D’expérience, la plupart du temps c’est une remise partielle des IRA.

Bonsoir,

Nous avons l’impression qu’il devient rare que les banques refusent désormais d’ajouter aux conditions particulières cette fameuse suppression  d’IRA. Dernièrement, l’une d’elle (BNP Paribas) nous l’avait intégrée d’office.