Investir dans un terrain agricole avec un rendement de 2,7%

Feuls · #1

Bonjour,
Je suis exploitant agricole depuis peu en activité secondaire (double actif comme on dit…)
J’ai également la possibilité de récuperer via la SAFER 13 Ha de terres louées à l’ancien exploitant et qui ont été achetée par l’agriculteur voisin. Pour ces 13 Ha je souhaite l’intervention d’un investisseur.
La somme a déboursé tout frais inclus est de 77820 euros (c’est précis). Les terres céréalières seront engagées sur un bail de 18 ans avec un loyer de 162,9euros/Ha et augmenté chaque année de l’ordre de 1à 2 % (barême décidé par le prefet).
Si on fait le calcul cela fait un rendement de l’ordre de 2.7%.
Les autres avantages sont: pas d’ISF sur 75% de la valeur des terres.
Pas de droit de succession sur 75% de la valeur des terres.
Une augmentation certes limitée mais quasi linéaire des prix du foncier.
Le dossier doit être fait dans les plus bref délai (1 semaine maximum). Je profite donc de ce forum pour partager/proposer cette opportunité.

Mots-clés : defiscalisation, gfa, placement, rendement, succession, terre

Iqce · #2

Bonjour,

Excusez moi si c’est évident mais je n’ai pas lu ou compris clairement ce que l’investisseur avait pour 78 KE : des terres en pleine propriété ? Un bail de 18 ans ? Les 2 ?…?
Comment l’index du Prefet est il actualisé (sur un indice qui est…?) ? Que se passe t’il en cas de déflation ou de forte inflation ?
Encore navré si c’est évident (nous avons aussi dans notre entourage des terres louées à un agri, le sujet m’interesse, mais pas forcément votre proposition cependant) merci pour votre compréhension.

voleur2poule · #3

Quel est la montant de la taxe foncière pour ce terrain ? Est-elle répartie entre le bailleur et le locataire (si oui, quelle ratio?) ?

gunday · #4

Feuls a écrit :
Pour ces 13 Ha je souhaite l’intervention d’un investisseur.
La somme a déboursé tout frais inclus est de 77820 euros (c’est précis).

Indiquez peut être la région concerné.
Car selon la région, le prix est dans le prix du marché, très intéressant, ou excessif.
Et comme tout investisseur cherche à réaliser une bonne affaire…

Feuls · #5

Bonjour,
Pour 78KEuros, l’investisseur a les terres en pleine propriété et un bail de 18 ans renouvelable tacitement sur période de 9 ans.
Les parcelles sont situés en Haute Marne (52), l’une est entre une petite zone commerciale et des pavillons (4 Ha), un autre proche des habitations (2Ha50) et la dernière plus éloignée.
La demande est forte dans cette région et les terres montent rapidement, elles sont au prix du marché .
En ce qui concerne le prix des baux, vous trouverez toutes les explications sur ce site public:
Baux ruraux et Indice des fermages / Foncier et autorisation d’exploiter / Agriculture et développement rural / Agriculture, développement rural et forêt / Politiques publiques / Accueil - Les services de l’État dans le département de la Haute-Marne
Il n’y a a ma connaissance jamais eut de défletion (inflation toujours de l’order de 1 à 2%) sur le prix du fermage (location)
Pour la taxe foncière et la taxe demandée par la chambre d’agriculture, elle est prise à 50% pour l’une et à 20% pour l’autre. je n’ai malheureusement pas en ma possession le montant de cette taxe.
J’éspère avoir répondu à toutes les questions.
Bien cordialement

Bernard2K · #6

Votre affaire n’est pas exposée clairement. Vous dites que les terres "ont été vendues". Donc, la vente serait déjà intervenue.

- avant la vente, si la SAFER est informée à temps, elle peut exercer son droit de préemption.
- si la terre est déjà vendue, elle peut demander au TGI l’annulation de la vente. Ce n’est plus le droit le préemption "normal" mais un passage devant la justice. C’est un peu plus long et compliqué. Or, on serait dans ce cas-là ?

Ensuite, une fois que la SAFER a récupéré les terres, elle organise la rétrocession. Elle procède à un appel à candidatures et à projets. L’acheteur actuel des terres, agriculteur, risque de déposer une offre. Qu’est-ce qui vous fait penser que la SAFER vous attribuera les terres, sachant que :
- il y aurait d’un côté l’offre d’un investisseur privé, non agriculteur, qui s’engage à la mettre à bail à vous, agriculteur mais seulement en activité secondaire
- de l’autre côté, l’offre d’un agriculteur à titre principal, probablement installé de longue date etc. ?
- et peut-être d’autres candidats qui se feront connaître.

Feuls · #7

Vous avez raison, la chose n’est pas très bien exposée.
Les propriétés ne sont pas vendue mais un compromis a été signé.
La SAFER pour utilisé son droit de préemption souhaite avoir tous les justificatifs prouvant qu’elle pourra revendre.
Je suis prioritaire pour deux raison:
-le compromis a été siogné a un agriculteur ayant une SAU très supérieure à la moyenne départemenatel qui du coup n’est pas prioritaire.
-Je suis Jeaune agriculteur qui reprend l’ensemble de l’exploitation du cédant (exploitant partant à la retraite), c’est important pour la SAFER qui voit une continuité.
-Ma future SAU sera dans la moyenne départementale.
-le fait que je sois double actif n’est pas rédhibitoire pour la SAFER, c’est la SAU le premier critère.
-La seule possibilité pour que la SAFER privilégie queluq’un d’autre serait: un Jeune agriculteur proche des terres et avec une SAU équivalente à la mienne, or il n’y en a pas à proximité.

gunday · #8

Si vous êtes prioritaire, ce ne serai pas le cas d’un investisseur achetant ses terres.
Je ne comprends pas votre demande.

Feuls · #9

je suis prioritaire pour les exploiter, je n’ai pas les capitaux poiur les acheter, d’ou le besoin d’un investisseur.
Le dossier SAFER se monte dans ce cas à deux: exploitant/futur propriétaire investisseur
Se ce fait, l’investisseur se retrouve également prioritaire.

ZeBonder · #10

Prendre autant de risques pour du 2% brut, autant mettre son argent dans un livret A, le risque de liquidité et les tracasseries en moins.

Feuls · #11

Pourriez vous m’indiquer ou vous voyez des risques?

MartinGale · #12

Vous le dites vous-même plus haut : bail rural de 18 ans renouvelable pour 9 ans par tacite reconduction.
En terme d’illiquidité, on peut difficilement faire pire.

Car s’il est compliqué de se défaire d’un mauvais payeur dans une location de maison ou d’appartement, récupérer un terrain pour un non paiement des fermages relève du miracle.

Feuls · #13

Dans le bail à ferme, il est en général écrit très clairement que le propriétaire peut récupérer ses biens (en d’autre terme cassé le bail) dès le premier écart du preneur. Cela est également présent dans le code rural. LA sentence est immédiate et très facile à appliquer.
Il est beaucoup plus facile de casser le bail pour cette raison que dans l’immobilier privatif (Habitation, garage).
Et dans ce cas, les candidats à la reprise sont nombreux…

ZeBonder · #14

C’est le ratio risque/rentabilité qui n’est pas optimal, détenir un bien illiquide pour du 2% brut est inintéressant.

Feuls · #15

Et ce meme avec la defiscalisation ISF et nullité des droits de succession sur 75 % du montant et ce durant toute la durée du bail? Je pensais que ces données était importante également… Il y a de nombreux articles sur le sujet sur la toile.

ZeBonder · #16

Oui, même avec ces "avantages".

Fanto · #17

D’un point de vue purement financier, ce n’est peut-être pas ce qu’il y a de plus intéressant.

Par contre, il peut y avoir des gens fortunés qui peuvent être intéressés pour posséder de la terre, dans le milieu équestre par exemple.

Vous n’imaginez pas de nombre de gosses de riches qui construisent des centres équestres…

ZeBonder · #18

Sauf que dans le cas exposé c’est une terre avec un bail rural quasi perpétuel donc impossible à exploiter par le propriétaire.

Bernard2K · #19

Le principal avantage de la terre agricole ou de la forêt dans un patrimoine, c’est pour la transmission.

Si on a "trop" de patrimoine et que ça génère beaucoup de droits de succession, c’est le seul moyen d’effacer 75 % du patrimoine transmis.

C’est d’autant plus intéressant que le taux de taxation est élevé.

Feuls · #20

Il faut donc que je trouve une très grosse fortune… J’ai vu également qu’un certain nombre de société jetait leur dévolu dans ce genre d’acquisition.

Bernard2K · #21

Pas forcément une grosse fortune. Lisez ce que j’ai écrit : "C’est d’autant plus intéressant que le taux de taxation est élevé."

Une personne qui n’a pas d’héritiers directs, mais seulement des frères et soeurs, ou bien neveux et nièces, cousins, ou encore veut désigner comme héritier une personne non apparentée, peut être intéressée, parce que dans ces cas, les abattements sont faibles et les taux de taxation sont élevés.

Faisons simple : une personne sans héritiers apparentés, qui veut tout léguer à son ex-maîtresse, et qui a 100 k€ à la banque.
Si elle lègue 100 k€, l’héritière recevra 100 k€ mais devra payer 60 % de droits ; restera environ 40 k€ nets.
Si elle lègue 80 k€ de terre agricole donnée à bail et 20 k€ de liquide au travers d’une assurance-vie, l’héritière ne devra payer que 10 k€ de droits environ sur la terre agricole, qu’elle pourra régler aisément grâce à ce qu’elle reçoit par l’assurance-vie. Elle peut ensuite se contenter des loyers de 2,7 % bruts, ou bien revendre (au bout de quelques années de préférence pour ne pas attirer l’attention du fisc). Au final, elle aura reçu de l’ordre de 80 à 90 k€ nets, le double de si les 100 k€ avaient été transmis sous forme d’argent.

Simple exemple pour montrer que même à 100 k€ ça peut s’envisager, selon les cas. Le "trop" de patrimoine est relatif, ça dépend du nombre et de la nature des héritiers.

Cf. : Quels abattements et tarifs s’appliquent au bénéficiaire d’une succession ? | service-public.fr

EDIT : même si, globalement, c’est vrai que ce sont plutôt que les gros patrimoines qui vont chercher la diversification dans la forêt et la terre agricole. Ils vont alors trouver le double avantage ISF + succession.

Dernière modification par Bernard2K (21/01/2016 11h16)

MartinGale · #22

Feuls a écrit :
Dans le bail à ferme, il est en général écrit très clairement que le propriétaire peut récupérer ses biens (en d’autre terme cassé le bail) dès le premier écart du preneur. Cela est également présent dans le code rural. LA sentence est immédiate et très facile à appliquer.
Il est beaucoup plus facile de casser le bail pour cette raison que dans l’immobilier privatif (Habitation, garage).
Et dans ce cas, les candidats à la reprise sont nombreux…

Oui, les baux peuvent le prévoir.
Mais de là à dire que le fait de casser le bail est simple, j’ai un gros doute.
Doute basée sur une expérience personnelle.
De ce que j’ai pu en avoir, avant de mettre dehors quelqu’un qui exploite un terrain, avec ou sans droit, vous avez le temps de voir grandir vos enfants…

Gustrot · #23

Bonsoir Feuls,

Pourriez-vous nous indiquer dans quelle partie de la Haute-Marne se situe le bien ? BASSIGNY - VINGEANNE ; PLATEAU LANGROIS ou NORD EST HAUT MARNAIS ?

Je suis surpris par le prix, j’avais étudié cette région et, si la rentabilité dans le Nord-Est était bien autour des ratios que vous indiquez et sont ce à quoi il faut s’attendre pour des terres céréalières, le prix du foncier était largement plus bas… C’était il y a cinq ans et le prix à l’hectare semble avoir presque doublé ?

Enfin, dernière petite précision, concernant ces 77800 euros, comprennent-ils les frais de notaire et de la SAFER le cas échéant ?

Merci et bonne soirée,

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