Acheter un terrain et investir dans une construction neuve…

FatFlex · #1

Bonjour,

Un professionnel de l’immobilier (proche de ma famille) vend un terrain d’environ 5 ares. Il l’a viabilisé, et l’a rendu constructible, le permis de construire est accordé pour 4 appartements de 110 m2 ou 6 f3.
Le terrain est situé près de chez moi à la frontière luxembourgeoise.

Tout ça m’est vendu à 100 000 euros négociable.

L’affaire me parait intéressante, mais (parce qu’il y a un mais !) le chiffrage concernant la construction est estimé à environ 250 000 euros, ça me semble flou.

J’ai deux possibilités :
- Acheter le terrain dans un premier temps, puis chercher un financement pour la construction, et le confier à un promoteur.
- Faire un dossier de prêt pour le terrain + construction.

Les nouvelles normes BBC sont aussi à prendre en compte. Je suis novice dans ce genre de projet, mon père était entrepreneur dans le bâtiment, il a de l’expérience et du réseau dans ce milieu .

Mots-clés : immobilier

DDtee · #2

C’est notamment le rapport entre votre investissement et les loyers à percevoir qui dira, pour partie au moins, la rentabilité de votre affaire.
D’une manière générale on constate souvent que du neuf et des grandes surfaces sont deux données qui rendent la rentabilité difficile.

Range19 · #3

DDtee a écrit :
D’une manière générale on constate souvent que du neuf et des grandes surfaces sont deux données qui rendent la rentabilité difficile.

Oui et non : le petites surfaces se louent proportionnellement plus cher, mais de nombreuses villes sont saturées. Le marché à la revente est plus restreint, les prix au m² souvent inférieurs (en tout acs dans les vilels où je pratique).

Fatflex, quelle est votre question ?
Pour ma part, je ferais d’abord réaliser un sondage du terrain puis un chiffrage précis (les estimations… restent des estimations).

Elodie01 · #4

@Fatflex

je m’excuse d’avance car je vais être un peu "rabat joie" mais pour un projet à 350 000€(estimé), je trouve votre démarche "un peu légère". En effet, avant de vous posez des questions sur la manière de financer votre projet, il serait intéressant me semble-t-il de vérifier ce qu’il y a "à financer", ce qu’il y a "à gagner" et de voir si votre budget vous le permet.

Ce qu’il y a "à financer":
Tout d’abord, ce n’est pas tout à fait la même chose de faire 4 ou 6 appartements. Avez-vous des devis pour les constructions envisagées? Avez vous réfléchi à votre implication dans le projet: préférez-vous prendre un conducteur de travaux qui gèrera le chantier ou pensez-vous participer au chantier? Avez vous fait réaliser plusieurs devis pour comparer le prix de la construction?
De plus, de prime abord, 250 000€ me semble un budget un peu faible pour une construction de l’ordre de grandeur annoncé, ça fait du 568€ au m2 (si vous partez sur 4 appartements de 110m2), ça me semble un peu éloigné des prix généralement constatés, surtout que vous serez soumis au normes BBc qui renchérissent le cout de la construction.

Ce qu’il y a "à gagner"
Il faudra également vous renseigner du montant des loyers que vous pourriez tirer de ce genre de construction. Est-ce que les T3 ou les T4 se louent bien? Est-ce qu’il y a de la demande pour ce type d’appartement?

Ensuite, une fois que vous aurez ces chiffres, vous pourrez voir si le projet est viable et vous posez la question du financement.

Désolée d’être un peu "brusque" dans mes propos, mais j’ai l’impression que vous partez un peu "la fleur au fusil" dans ce projet d’investissement et c’est à mon sens la meilleure façon de se planter!

Enfin, je suis toujours un peu (trop?) méfiante sur les "bonnes affaires" proposées par les gens que l’on connait. Pourquoi l’agent immobilier vous propose cette "bonne affaire"? Pourquoi est-ce qu’il ne réalise pas lui-même cette construction?

Je vous souhaite bon courage dans votre projet et j’espère que vous ne prendrez pas mes propos pour une attaque en règle de votre projet, ce n’est pas le cas, le but était simplement de pointer du doigt ce qui me semble être important dans un projet et vous faire vous poser les bonnes questions.

Bonne journée

FatFlex · #5

@Elodie01
Pas besoin de vous excuser, votre réaction est juste. Quand j’ai écris le message, j’avais peu d’information.

Au niveau du coût de construction, j’ai contacté un constructeur (ami de mon père), il m’a donné un chiffre approximatif (je lui ait pas demandé un devis exacte) pour avoir un ordre de grandeur. La construction devrait coûter +/- 350 000 euros, mais qu’un devis pourrait en dire plus?
J’ai contacté un agent immobilier(une bonne connaissance du lycée) spécialisé dans le secteur en question, il m’a confirmé qu’il y avait bien une demande dans ce secteur, et le prix du mètre carré est environ à 2300 €.

J’ai aussi appeler l’architecte pour avoir plus de détail. Lui m’a dit qu’il avait les devis concernant la construction, je vais d’ailleurs le voir avec mon père (je parle souvent de lui, mais il a travaillé plus de 20 ans dans les gros oeuvre et les façades), il a ajouté que les fondations sont terminées.

Je suis comme vous, je suis méfiant des "bonnes affaires" d’où la raison pourquoi je poste ce message.

J’ai plus de détail concernant la raison de la vente. Le vendeur est un fils d’un promoteur, et il a quelques problèmes d’argent (apparemment le jeu et le travail). Je suis aussi sceptique.

@Range19:
Comme vous le dites, une estimation reste une estimation. J’opte aussi pour acheter le terrain dans un premier temps, faire mûrir le projet , et constituer un dossier plus complet et solide concernant le financement de la construction.

Ma question est d’avoir un retour d’expérience sur ce type de projet? Une personne a déjà fait ce type de projet ? Recevoir un avis critique aussi.

@DDtee:
J’en saurai plus sur la rentabilité après avoir rencontré l’architecte.

Range19 · #6

Bonjour,
Vous indiquez que les fondations sont terminées. Doit-on imaginer que le chantier a commencé et qu’éventuellement le propriétaire abandonne son projet ?

Je n’ai pas, pour ma part, réalisé un projet "immeuble collectif neuf".

FatFlex · #7

Bonjour Range19,

C’est exactement ça, il a abandonné .
J’aurai plus d’info en rencontrant l’architecte (ça sera dans deux semaines surement) et en voyant l’état du terrain/chantier.

Bien à vous

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