Investir dans un immeuble de rapport à rénover…

birdy33 a écrit :

- À première vue, que pensez-vous du projet déjà (sachant que j’en suis au tout début de l’étude) ?

- Quelle est votre expérience de la rénovation ? Si vous n’êtes pas expérimenté il y a trop de travaux à maîtriser pour un débutant.

- Quelle est l’histoire du bâtiment ? Marchand de biens, abandon de chantier..? Il vous faut creuser ce point qui peut vous apporter pas mal d’informations…
Y a t-il une garantie décennale sur ce qui a été refait, qui l’a fait ?
Pensez-vous tout sous traiter ou faire une partie des travaux vous même ?

- N’oubliez pas de compter le manque à gagner durant les mois de chantier sans loyers.

- Pour vous positionner, il vous faut des chiffres fiables et pas approximatifs.

- Avez vous discuté financement avec votre banquier ? A mon avis il faut commencer par là…

- Donner la gestion à une agence est à mon opinion une erreur, surtout si vous habitez sur place !

birdy33 a écrit :

- Est-ce que selon vous l’exposition Nord/Est peut être rédhibitoire ?

Pas forcément rédhibitoire, la luminosité est aussi une question de ressenti, de surface des fenêtres…

birdy33 a écrit :

-Concernant le prix au m², et sachant qu’il y aurait environ 250m² d’habitation possible, ça ferait un prix affiché au m² de 800€/m². Au regard du prix moyen constaté dans ce quartier et de la quantité de travaux à faire, pensez-vous que le prix est surestimé/sous-estimé/pertinent ?

Le bon prix c’est celui qui vous permet d’autofinancer l’investissement sur 15/20 ans, avec un CF positif chaque fin de mois, plus qu’une histoire de prix au m2 (mais c’est forcément un peu lié)

Je suis plutôt partisan pour commencer de se faire la main sur un lot unique. Loin des tableurs et des théories diverses, la pratique s’avère formatrice dans tous les domaines (recherche du bien, négociation, gestion des travaux, des locataires, maîtrise de la fiscalité…). Ce qui parait parfois secondaire en commençant s’avère essentiel au fil du temps…

Bon courage, vous allez voir c’est passionnant

Bonjour Birdy33.

Après une première lecture, je trouve qu’il y a un des incohérences dans vos chiffres / votre projet, je vous cite :

birdy33 a écrit :

Chiffres :
-    Environ 250m² habitables à 8€ hc (loués en vide) => Revenus de 2000€/mois
-    Prix affiché à 200k€ + frais de notaire
-    Estimation très approximative (et j’espère sur évaluée) des travaux : 150k€

birdy33 a écrit :

- Je compte déléguer la gestion des biens à une agence

et

birdy33 a écrit :

objectif de rendement brut à 10%, soit un prix tout compris max de 240k€

Je ne vois pas comment vous allez faire rentrer 210K d’achat + 150K de travaux dans 240K…
Il faudrait acheter les murs à 100K€ !

Vous espérez 10% de rentabilité : oubliez la gestion par une agence, d’autant plus que vous êtes sur place.

Voici pour les incohérences.

Voici les autres remarques (qui vont dans le même sens que les autres déjà faites) :

- vu l’étendue de ce qu’il y a à faire, les travaux vont durer plusieurs mois. Votre situation financière vous permet-elle de payer les échéances du prêt (qui peuvent certes être différées, mais pas indéfiniment) sans percevoir de revenus ?

- toujours vu l’étendue de ce qu’il y a à faire, et si vous faites faire tous les travaux par des pros, je pense que le montant est sous-évalué. Vous êtes à 600 € du m2 alors qu’il y a tout à faire… partez au moins sur 800 € / m2

- vu les montants en jeu, votre taux d’endettement actuel me semble assez élevé. Vu qu’il s’agit d’un premier projet, je pense que vous aurez (à moins d’avoir un gros apport, vous ne parlez pas du financement) du mal à trouver un prêt

- d’un point de vue fiscalité : avez-vous pensé au fait que ces travaux ne seront pas déductibles ? Vous ne pourrez pas générer de déficit foncier, hormis peut-être l’année des travaux, avant la mise en location.

- ce projet, bien que très intéressant, me paraît énorme pour un premier projet (à moins que vous n’ayez un réseau et/ou des relations compétentes dans ce domaine)

Je ne peux qu’aller dans le sens des commentaires déjà exprimés à propos de ce projet… autant de travaux de rénovation lourds et un tel budget pour un premier investissement locatif, cela ne me parait pas raisonnable.

J’ai indiqué sur un autre post que je déconseillerai à un novice de s’engager, quelle que soit la rentabilité, dans un projet comprenant une des complexités suivantes :
- très gros travaux structurels (murs porteurs, toiture, parasites/mérule…)
- immeuble non cadastré et/ou comportant des servitudes importantes
- locaux non habitation exclusive (incluant des baux commerciaux)
- compteurs EDF non individualisés
- biens occupés sans titre ou en cours de procédure d’impayés

Ceci afin de se concentrer sur les fondamentaux et réussir son premier projet, socle important pour qui souhaite multiplier les opérations par la suite : calculer un rendement, choisir le bon type de projet compte tenu de son objectif, ses revenus et sa fiscalité (nu, meublé, saisonnier, défiscalisation…), trouver et choisir ses locataires, gérer le bien au quotidien…

C’est une expression couramment utilisée pour désigner un immeuble pour lequel le nombre de lots déclarés et répertoriés au cadastre ne correspond pas au nombre de lots réels. La raison la plus probable est que la division a été réalisée sans déclaration préalable auprès des services d’urbanismes concernés.

Vous trouverez plus d’informations à ce sujet sur d’autres fils, par exemple :
Division immobilière : comment vérifier la bonne division d’un immeuble ?

Je partage l’analyse de DDtee et Siocnarf. Votre rentabilité est trop faible et surtout vous débutez, donc vous n’avez pas le vécu suffisant pour maîtriser un projet complexe. Commencez petit, plutôt par un studio ou deux pièces à 30 ou 50 000 euros pour apprendre l’immobilier, c’est plus sûr.  Ce dossier ne doit pas aller à la poubelle, mais directement dans la benne à ordures…
Rastignac