SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Je suppose que pour votre banquier, cette "contrainte" est juste une manière de bien vous conseiller, ou de respecter son "obligation de conseil". Fixer ainsi une limite, un peu arbitraire, sans réellement tenir compte de la situation du client et de ses objectifs, maintenant et dans quelques années, est une manière un peu simpliste de donner des conseils.

Autre possibilité : votre banquier a réalisé qu’il ne pouvait pas vraiment faire un prêt immobilier pour un montant aussi faible que 20 000€, qu’un emprunt sur 5 ans pour financer des SCPI n’éétait pas réellement quelque chose de pertinent (il faudrait une durée de prêt bien plus longue, vu l’horizon de placement des SCPI), qu’il ne remplissait pas toutes les conditions pour financer cette SCPI, et il a trouvé un prétexte plausible pour expliquer le refus de prêt, ou simplement a estimé qu’il était sage pour lui d’ouvrir le parapluie (ne maitrisant pas réellement tous les tenants et aboutissants des SCPI) et/ou de respecter avec (excès de ?) zèle certaines recommandations de son employeur.

Cette "règle des 10%" n’existe pas vraiment, même si on peut considérer (et que ce serait un bon conseil d’un banquier à un client) qu’il faut éviter de mettre tous ses oeufs dans le même panier (donc toute son épargne dans les SCPI).
Avec ce que je sais de vous (cf votre présentation), investir 20 k€ dans Pierval Santé à crédit, en plus de 8 k€ sur d’autres SCPI via un contrat d’AV, ça ne me semble pas vraiment une concentration excessive, du moment que vous avez bien conscience des risques associés aux SCPI (en particulier : le prix des parts, comme les dividendes peuvent baissser, les frais d’achat sont élevés et nécessitent de conserver les parts au moins une dizaine d’années sous peine de faire des pertes, liquidité non garantie à la revente, etc.).

J’ai bientôt rendez vous avec ma banque ( Caisse d’épargne ) , propose t’elle de bonne SCPI ou elles sont à éviter ?

Je devrais selon vous annuler mon rendez vous ? ( Car ils ne voudront jamais me prêter pour des scpis autres que les leurs ) et allez directement chez un courtier ?

MickenseN a écrit :

J’ai bientôt rendez vous avec ma banque ( Caisse d’épargne ) , propose t’elle de bonne SCPI ou elles sont à éviter ?

Je viens de quitter le crédit agricole finistere pour la caisse d’épargne qui rachète mon crédit résidence principale  à 0,85% sur 25 ans et pour le moment je suis très satisfait de cette nouvelle banque.

Au passage je n’ai jamais été satisfait du CA qui ne m’a jamais accompagné dans mes projets d’investissements notamment les scpi.

Ça dépend peut être du cgp, de l’agence, de la ville, du département voir même de la région.

Ça dépend peut être aussi de l’emprunteur : en nom propre ou en sci is ?

Toujours en Finistère :

Par exemple le CA ne proposait que « 200k » sur 20 ans de scpi en pleine propriété et seulement leurs 3 scpi partenaires.

La CE ou je suis maintenant n’en font pas à part sur 10, 15 ans pour préparer une retraite et également sur leurs rares et médiocres scpi partenaires.

La SG seulement sur 15 ans (pour les sci is) avec leurs scpi partenaires.

Après avoir démarché >10 banques et >5 courtiers en prêts et cgp, seule la CMB m’a dit oui tout de suite pour un projet en sci is de 400k en pleine propriété 25 ans et 200k en usufruit 15 ans sans contre partie ni autre frais ni autres conditions hormis le nantissement des parts de pleine propriété en 2018 et en 2019 Yvan un autre forumeur a pu faire le même montage sur respectivement 20 et 15 ans dans un cmb du Morbihan. Départements différent du Finistère mais même région Bretagne.

Enfin d’autres forumeurs dans d’autres régions ont trouvés des financements de scpi avec le même montage avec les banques suivantes :
- banque populaire
- CA vers Cahors et Amiens
- CM-strasbourg
- concernant la CE il me semble que d’autres forumeurs comme DDTee je crois ont trouvés des solutions également.

Bref je pense qu’il faut réitérer une tournée des banques, des cgp et des courtiers de votre ville par exemple Empruntis qui sont d’accord de rechercher pour moi ce type de financement.

Bien à vous et merci de votre retour de terrain,

Malo

MickenseN a écrit :

J’ai bientôt rendez vous avec ma banque ( Caisse d’épargne ) , propose t’elle de bonne SCPI ou elles sont à éviter ?

Sans doute les SCPI de AEW CILOGER (qui ne sont pas terribles du tout : les seules SCPI de cette SdG que j’envisagerais d’acquérir sont les petites SCPI à capital fixe Actipierre 1 et 2 et 3, mais elles ne vous seront pas proposées par la banque).

1- C’est à leur discrétion. La plupart du temps et, pour éviter la "concurrence" sur un marché donné, on évite de donner la valeur d’achat AEM. Et, parfois, cela pourrait être pour cacher que le bien a été acheté trop cher.

2- Oui, c’est à peu près cela. Mais il y a des choses a prendre en compte en plus (travaux, provisions, …). Attention aussi, à ne pas confondre frais de gestion et frais de souscription. Il faut reprendre le rapport annuel et faire la somme des charges. Souvent les RA sont bien faits et chaque montant est aussi exprimé sous forme de pourcentage.

PS: En étudiant le RA, on peut s’apercevoir qu’il existe de gros écart à ce niveau… y compris lorsque 2 SCPIs sont gérées par la même SDG. Je vous laisse faire l’étude mais comparer Foncia Cap Heberg’Immo et Foncia Rendement Pierre, pourra bien illustrer ce que j’explique ci-dessus.

Colia, le rendement AEM est généralement (même vraisemblablement toujours) un rendement brut (donc sans prendre en compte les charges).

Par ailleurs il suffit d’ouvrir un rapport annuel (n’importe lequel à mon avis) pour avoir les informations que vous recherchez. Sofidy propose par exemple un récapitulatif sur plusieurs années dans ces rapports annuels.

Ci-dessous un tableau extrait du dernier rapport d’Immorente :


Ce rapport varie entre une SCPI récente et un plus ancienne et le TOF a également une grande importance dans cette problématique (quand un immeuble ne rapporte plus rien, ce n’est pas pour autant qu’il n’y a plus de charges à payer).

Si la SCPI est récente et que le TOF est élevé, on peut être plutôt vers 20%… Néanmoins à la très grosse louche, je l’estime à peu près comme vous venez de le faire ;-).

(Il a également l’effet de levier l’emprunt ou le décalage entre jouissance et investissement réel, qui peuvent jouer par exemple sur le rendement à attendre.)

Bien à vous,
cat

Vous êtes sur d’avoir comparé des choses comparables (et pas d’avoir été victime par exemples de certains choix ou présentations comptables différents) ?

Pouvez-vous préciser ce que vous intégrez aux "charges externes" ?

N’y aurait-il pas de forts impacts sur ce ratio (peut-être sans signification sur la qualité de la gestion) si
.  A) la SCPI paie elle-même, puis refacture aux locataires, un certain nombre de charges (vs si le locataire les paie directement) ?
.   B) la société de gestion sous-traite un certain nombre d’activités (vs si ce sont ses propres employés qui s’en chargent) ?
.  C) la SCPI possède surtout des immeubles en totalité ou des lots dans des copropriétés ?
.  D) la SCPI possède beaucoup de biens en indivision (avec typiquement d’autres SCPI) ?
… ou d’autres facteurs déterminants (identifiables seulement en se plongeant dans les détails du patrimoine, des comptes, voire des baux)….

Ma SCPI préférée est l’outil de recherche.

Suite au message de Canyonneur Ici, je me posais une question, est ce que les gestionnaires de scpi ont une « assurance loyer impayé » ou équivalent ?

Peut être faudrait il envisager une pause dans l’achat des scpi?
Avec cette crise et les soucis locatifs actuels et à venir, quid de la valeur des parts, du rendement et des possibilité de financement des scpi?
La précédente crise des scpi, de 1993 à 1997 avait été très très violente.

Picsou24 a écrit :

Peut être faudrait il envisager une pause dans l’achat des scpi?
Avec cette crise et les soucis locatifs actuels et à venir, quid de la valeur des parts, du rendement et des possibilité de financement des scpi?
La précédente crise des scpi, de 1993 à 1997 avait été très très violente.

Très bonne question.
Des membres du forum ont-ils expérimenté cette crise ? Quels ont été les impacts sur le rendement, la valorisation des parts tant en Usufruit, nue propriété et pleine propriété ?

Combien de temps cela a mis à se rétablir ?