Tesfran : gagnez de l'argent avec les OPR sur les SIIC

GoodbyLenine a écrit :

La faible liquidité, le faible flottant, l’absence de dividende, et l’absence de communication financière (hormis le minimum légal) expliquent sans doute que le cours soit resté à ce niveau.

L’absence de dividende est un problème si c’est parce que la société fait des pertes ou réinvestit son cash flow de manière stupide ou peu rentable.
Mais ici le cash flow net annuel est très élevé. En effet, c’est le loyer versé par Technip + intérêts générés par la trésorerie, moins des frais de fonctionnement extrêmement faibles (2,5% des loyers, contre 10 à 15% pour les autres foncières), moins zéro frais financiers (dette inexistante), moins de l’IS à payer maintenant que le statut SIIC est perdu.
Un calcul simple aboutit à un rendement (Cash flow net par action/Cours) de 8,1% avant perte statut SIIC et 6,3% après.
C’est un rendement excellentissime, vu le profil de risque assez faible de la société et en particulier l’absence de dette.
Bien sûr, il aurait mieux fallu que ce rendement soit distribué chaque année en dividende. Il ne l’était pas, et ce cash s’accumulait et augmentait de mois en mois mais appartenait toujours  à l’actionnaire.
Bref, l’absence de dividende n’était pas ICI un inconvénient majeur.

jean a écrit :

n’avez vous jamais craint une OPR opportuniste, sans réelle prime ?
Quel est l’intérêts pour la société d’offir une telle prime? la réglementation ?

L’intérêt de l’actionnaire à 99% de la société est bien sûr de faire l’OPR au prix le plus bas possible.
On saura bientôt si ce prix est malgré tout très proche de l’ANR hors droit.
Mais je suis confiant pour les raisons suivantes:
- l’enjeu pour cet actionnaire est faible, puisque même un rachat à 20€ l’action (donc prix de l’introduction en bourse en 2006, au dessus de l’actuel ANR) ne va lui coûter que 7 M€, ce qui est rien à l’échelle du groupe Sacyr, qui pèse plusieurs milliards d’euros. Donc il ne va pas se battre pour grappiller 1 ou même 5 € /action, si cela va lui coûter cher en temps et en argent (avocats, …) dépensés pour contrer l’AMF.
- Justement, l’AMF dans les 3 ou 4 rares cas d’OPR sur foncières de ces 10 dernières années, n’a donné son visa qu’à des prix d’OPR >= ANR hors droit. Ce n’est pas gravé dans la loi, et rien ne dit que l’AMF ne changera pas de position dans le futur. Mais cela me rend néanmoins raisonnablement confiant que le prix proposé sera d’au moins 18 ou 18,5€/action. On verra bien dans quelques jours ou semaines quand ce prix sera rendu public.

jean a écrit :

1/: Je ne connais pas vos moyens et patrimoine mais, sauf mauvaise interprétation, j’ai cru comprendre que vous avez ramassé pour plus de 100Keur d’actions de cette société.? Il fallait vraiment y croire et être téméraire, sauf à ce que ce montant constitue une faible partie de vos avoirs…

Evidemment, la taille de mon patrimoine (cf. ma présentation) m’aurait permis le cas échéant de garder ces actions pendant 3 ou même 5 ans, sans trop souffrir. Il aurait été fortement déconseillé de s’endetter pour ces acquisitions! N’oublions jamais que l’action Tesfran était ces derniers mois un billet de loterie gagnant à coup sûr, mais dont la date de tirage était inconnue!

jean a écrit :

2/ C’est bizarre alors que je feuillete souvent les canards boursiers, cette société n’a sauf erreur jamais fait l’objet d’un article….
les journalistes ne connaissent pas ou c’est comme les coins à champignon….?

Les journalistes de la presse dite patrimoniale ne sont pas des as de la finance, sinon ils ne seraient pas journalistes.
De plus, ils ont en général deux sources d’inspiration pour leurs articles:
- les présentations des sociétés: chaque fois qu’une société cotée publie ses résultats trimestriels ou annuels, ou au minimum une fois par an lors des annuels, elle invite les analystes et les journalistes à une présentation.
Mais depuis 2007, Tesfran ne publiait que des comptes succincts (le minimum exigé par la réglementation) sur son seul site internet, sans faire ces présentations analystes et journalistes. Ces derniers avaient ainsi oublié son existence.
- les études des analystes financiers: mais les analystes ne publiaient plus rien sur Tesfran depuis fin 2007, car leur clientèle à eux sont les investisseurs institutionnels (qui les paient). Or les institutionnels n’étaient pas intéressés par Tesfran, vu le flottant très limité (moins de 4 M€). Alors même que Tesfran n’est nullement une micro-cap, puisque ses fonds propres et la valeur de son patrimoine dépassaient les 500 M€. Donc aurait mérité une étude d’analyste.

Bien sûr que les fonds propres ne sont pas l’ANR. Nous en sommes bien d’accord.

.
Mais oui, j’ai retenu les fonds propres des comptes consolidés divisés par le nbre d’actions FINATIS.
En revanche, je ne maitrise pas assez les régles de consolidation pour faire une étude et une critique pointue sur les chiffres évoqués.

Le cas des holdings casino est un cas un peu à part peut être mais, par exemple, quand on l’on dit l’action CA SA décote sur ses fonds propres, j’imagine que là aussi on prend les fonds propres du groupe…de même pour BOUYGUES (conglémat)…
De même LVMH est aussi en quelque sorte un holding et présente des comptes consolidés et donc des fonds propres "groupe" non?

Des experts comptables peuvent ils éclaircir les choses?

Jean

Arturo a écrit :

- Une réflexion construite a été élaborée sur la base de l’évaluation CBRE mentionnée dans le rapport annuel 2010. Conclusion opérationnelle prévue en début de semaine.

Rapport annuel 2010? Mais il n’est pas encore sorti, à ma connaissance. Tesfran attend en général quasiment le dernier jour (30 avril de l’année N+1) pour publier ses rapports annuels, en respectant ainsi in extremis la réglementation boursière.
Peut-être que cette année ils sortiront le rapport un peu plus tôt, en raison de l’OPR …

Quant à échanger avec vous, bien volontiers. Mais vous comprendrez que pour moi, ce dossier est quasiment bouclé et ne vaut pas la peine de trop s’y attarder, SAUF si le futur prix d’OPR se révèle inacceptable.
Le minimum me semble être :
- l’ANR hors droit au 31.12.2010, à condition que cet ANR soit incontestable et donc que la valeur de l’immeuble ne se révèle pas sous-estimée, dans le but de racheter les minoritaires à bon compte. Justement, puisque vous dites avoir contacté les conseils de la société, contactez aussi CBRE pour attirer leur attention sur la nécessité d’une évaluation encore plus incontestable que celles des semestres précédents, sinon la responsabilité de CBRE sera engagée.
- à quoi s’ajouteront les cash flows sur les 4 premiers mois de 2011, soit 7,5 à 8 M€, à diviser par le nombre d’actions de Tesfran. Pourquoi 4 mois? parce que ce sera peut-être la date de fin d’OPR. Mais si l’OPR se termine après le 30 avril, il faudra ajuster en conséquence.

Bref, je prendrai contact avec vous si le prix se révèle au dessous de ce minimum.

zParisien a écrit :

Le prix de l’OPR sur Tesfran vient d’être rendu public: 20,10€.
Ma plus-value est donc de 13.500 actions x (20,10€ - PRU de 11,2€), soit 120.000 €.
Pas mal, pour un pari assez peu risqué.

Bah là chapeau !…..

zParisien a écrit :

Le prix de l’OPR sur Tesfran vient d’être rendu public: 20,10€.
Ma plus-value est donc de 13.500 actions x (20,10€ - PRU de 11,2€), soit 120.000 €.
Pas mal, pour un pari assez peu risqué.

Ha oui quand même ! Vous aviez une ligne de 150 k€ sur Tesfran !

Même s’il est difficile d’arguer devant un tel succès (avec votre +Value, vous pouvez acheter quasiment l’ensemble de mon portefeuille-titre !), je ne suis pas totalement convaincu que l’opération était si peu risquée que cela.

D’une part, Tesfran n’avait plus le statut SIIC, dont n’était plus du tout contraint de reverser ses dividendes à ses actionnaires. En conséquence si l’opération avait mis des années à arriver, vous auriez pu pendant des années vous retrouvez avec 150 k€ "immobilisé" pour rien.

D’autre part, plutôt qu’une OPR, il y a aurait pu y avoir ce qui s’est passé avec La Lucette, qui a été avalée par Icade via une OPA avec une décode de 30% sur l’ANR (bon compte-tenu de votre PRU, vous auriez été quand même légèrement gagnant).

Par contre, comment avez-vous réussi a construire une position de 150 k€ sur cette valeur ?

Je regardais l’historique de cours/volume sur Boursorama :
Graphique TESFRAN, cours TESFRAN - Boursorama

La liquidité est hyper faible. Souvent une seule action échangée en cours de journée, parfois quelques centaines. Et vous avez réussi à en obtenir 13 500 !

Donc en admettant qu’il n’y ait pas eu cette opération, je ne vois pas comment vous auriez pu "sortir" de la valeur, avec une telle position, sans y laisser des plumes.

Ou alors c’est le contrat de liquidité qui se déclenche quand on passe un gros en ordre et qui est capable de "l’avaler" ?

Quoiqu’il en soit, félicitation pour ce gain exceptionnel et totalement hors norme eu égard de mon propre patrimoine ! :-)

Merci zParisien pour cette information relativement importante sur le fond…

Cela incitera peut-être aussi les sociétés à accélérer les démarches d’OPR dans des cas comme celui-ci…

Attention, ne vous trompez pas sur la signification de cette jurisprudence.
La nouvelle règle AMF s’appliquera en cas d’OPR ou de retrait obligatoire.

Quand c’est une simple OPA ou OPE, à laquelle le minoritaire n’est pas obligé de répondre oui, alors l’initiateur de l’OPA reste libre de proposer le prix qu’il veut, même très bas. Libre à chacun de refuser, et peu importe si quelques gros actionnaires, pour des raisons qui leur appartiennent, répondent oui.

Exemple: la future offre sur Eurosic, en cours de préparation mais déjà annoncée. Le prix sera l’ANR hors droit au 31/12/2010, diminué du dividende versé en avril ou mai 2011, et PAS augmenté des cash flows issus des loyers, entre la date du 31/12/2010 et la date d’aujourd’hui. Autrement dit, les minoritaires qui apporteront leurs actions à l’OPA renonceront à 5 à 6 mois de loyers nets et seront donc lésés.

Ce prix est ainsi trop bas par rapport à la jurisprudence "Tesfran" de l’AMF, et pourtant je pense que l’AMF ne va pas objecter. Parce que l’OPA n’est pas obligatoire et que personne n’est obligé d’apporter ses titres. Bien sûr les deux actuels actionnaires majoritaires (Nexity et BPCE) ont d’ores et déjà accepté ce prix un peu trop bas. Mais c’est parce qu’ils ont besoin de cash et n’ont visiblement pas trouvé un acheteur d’Eurosic qui soit plus généreux.

Encore une fois, j’avais investi sur Tesfran parce que je savais à 99% que l’OPR est certaine dans un avenir prévisible, et pas parce que c’est quelque chose qui pouvait ou non se produire dans les 10 prochaines années.
Deux raisons obligeaient l’actionnaire minoritaire à faire l’OPR, dont l’une était qu’il avait déclaré dans un communiqué de 2007 qu’il était monté à plus de 95% du capital et allait lancer une OPR, avant de renvoyer cela un an plus tard aux calendes grecques. C’est quelque chose que l’AMF ne pardonne pas, surtout quand en plus cet actionnaire conserve plus de 95% du capital. L’AMF allait l’obliger à le faire, mais il fallait d’abord que des actionnaires minoritaires la saisissent .

Comme je le disais alors:  Tesfran est un billet de loterie gagnant et on sait que le tirage sera d’ici 24 mois. Mais on en ignore la date exacte.
Docks Lyonnais n’est pas vraiment dans la même configuration. Le minoritaire risque d’attendre très très longtemps l’OPR et ne jamais la voir. De plus, son LTV n’est pas sécurisant du tout …

Dans le cas de Total / Elf, à ma connaissance, Total avait lancé une première OPR il y a 10 ans.
Du coup, il n’était plus obligé de lancer une deuxième. La deuxième et son timing dépendait alors du bon vouloir de Total, parce que le raisonnement de l’AMF est le suivant:
Après la première OPR, les encore actionnaires avaient librement choisi de ne pas apporter leurs titres. Donc tant pis pour eux s’ils se retrouvent avec un titre peu liquide. Ils savaient à quoi s’attendre. Ils ne peuvent pas exiger une deuxième OPR.

zParisien a écrit :

Dans le cas de Total / Elf, à ma connaissance, Total avait lancé une première OPR il y a 10 ans.
Du coup, il n’était plus obligé de lancer une deuxième. La deuxième et son timing dépendait alors du bon vouloir de Total, parce que le raisonnement de l’AMF est le suivant:
Après la première OPR, les encore actionnaires avaient librement choisi de ne pas apporter leurs titres. Donc tant pis pour eux s’ils se retrouvent avec un titre peu liquide. Ils savaient à quoi s’attendre. Ils ne peuvent pas exiger une deuxième OPR.

Dans le cas de Total sur Elf, il y avait aussi dans la boucle des plans de stock options des ex dirigeants de Elf.

Et comme par hasard, quelques semaines apres l’expiration de ces plans, le retrait etait lancé.

Pour Colas, il y a le dossier du FCPE maison, au sein du plan epargne groupe. Ce sont les salaries de l’entreprise qui detiennent ces titres via le FCPE. Comment Bouygue va gerer cela, je n’en sais rien du tout.

Tout cela pour dire, que ces offres de retrait ne sont pas toujours facile a gerer d’un point de vue interne. L’interet de l’entreprise pourrait etre de lancer le retrait, mais cela peut potentiellement aller à l’encontre de salriés ou dirigeants de l’entreprise.

Bref, pas facile.

A+
Zeb