Investissement immobilier locatif à Lille ?

@Trahcoh : Je ne cherchais pas spécifiquement sur Roubaix. J’avais plutôt une approche opportuniste, à la recherche d’une bonne affaire. Un autre projet sur Tourcoing aurait été très bien aussi, même si je trouvais ça pertinent de diversifier sur une autre commune.

Je ferai prochainement un retour complet sur ce projet. Mais en résumé, heureusement que j’ai pu régulariser les 2 lots créés irrégulièrement par un ancien propriétaire (passant de 4 à 6) et donc augmenter fortement le potentiel locatif et la valeur à la revente, car j’ai eu des mauvaises surprises qui selon moi sont intrinsèquement liées à la localisation sur Roubaix. Au point où j’ai déjà envisagé de le revendre, ce que j’aurai probablement déjà fait s’il n’y avait pas le risque de requalification en marchand de biens.

D’une part les 3 agences que j’ai fait passer à la fin des travaux me l’ont estimé entre 250-280k€ pour des loyers de 30k€/an soit 11 à 12% max. Un même immeuble sur Tourcoing, c’est minimum 1% de moins soit 10% de plus à la revente. Certes il m’a coûté 210k€ tout compris, mais c’est toujours désagréable de constater un aussi gros écart par rapport à ses simulations.

D’autre part j’ai reçu beaucoup moins d’appels de locataires qualitatifs que sur mon immeuble de Tourcoing. Je pense que la typologie de biens (studettes/studios contre T2) y fait beaucoup, mais l’attractivité de la ville doit jouer aussi. Je me suis résigner à le laisser partiellement vacant jusqu’à la rentrée étudiante de juin, où il me sera bien plus facile de faire le plein.

Tout dépend de la clientèle recherchée. Si vous êtes à proximité du métro, choisissez les étudiants. Vous louez très rapidement dans la période juillet août (en 2 jours, c’est loué sur hellemmes), par contre, il faut 1 à 2 mois actuellement pour retrouver des locataires car il y a une très faible demande et pléthore de biens disponibles.

Entre hellemmes et Tourcoing, vous n’avez pas les mêmes prix d’achat ni la même clientèle. Tourcoing est moins cher et moins d’étudiants

Mes remarques sont à prendre avec recul car vous trouverez tout et son contraire. Comme vous avez déjà 4 studios, pourquoi ne pas chercher un petit immeuble?

Pour hellemmes, la station Marbrerie est la "frontiere" entre 2 mondes. Mairie d’hellemmes, Square Flandres sont assez recherchées car proche des facs. Il y a de très nombreux biens locatifs sur le secteur, pas toujours en bon état.

Je rebondis sur la proposition de Stochastic, et viens de relancer une invitation pour la prochaine rencontre des IH lillois. Vous trouverez les informations et la possibilité de laisser vos disponibilités ici :

Info - Forums des investisseurs heureux

@Stochastic : pour répondre plus précisément à votre question, il serait intéressant de connaître vos objectifs et vos contraintes. Si l’objectif est d’aller chercher la rentabilité quitte à assumer un plus grand risque, les possibilités ne manquent pas sur la métropole. J’ai une préférence pour Lille Moulins (pour le potentiel de PV long-terme) et Tourcoing (un des meilleurs compromis entre risque, rentabilité court terme et potentiel de PV long terme). Mais pour une réelle diversification, notamment par rapport à la réglementation (permis de louer, encadrement des loyers…) mieux vaudrait chercher un bien en dehors de la MEL.

J’ai désormais 4 studios dans le centre de Lille. La rentabilité n’est pas exceptionnelle (7% brute) mais cela m’a permis de me rassurer avec ces investissements locatifs.

7% à Lille ce n’est pas mal du tout!

Pour Tourcoing, rentabilité 9-10% relativement facile à obtenir, j’ai une préférence pour les quartiers proches des métros Colbert/Tourcoing Centre.

J’ai deux appartements (LMNP) dans un même immeuble, en haut de la rue de gand.

Pour les locataires effectivement, comme indiqué précédemment, peu d’étudiant, profil plutôt jeunes actifs:

- un locataire salarié dans une grande enseigne de la zone "Promenade de Flandres", grand pourvoyeur d’emplois dans le coin…
- une locataire ancienne étudiante devenue active, en couple désormais.

Je n’ai pas beaucoup de recul car les biens ont été acquis il y a un an, beaucoup de demande pour les appartements que je loue (2 pièces) mais peu de "qualitatif" (x3 le montant du loyer, emplois stables etc).

Évidemment, les locations en très bon état attirent un peu plus les "bons locataires", je suis donc parti sur quelques menus travaux de peinture tendance + gros nettoyage de la terrasse.
Gros point pour la location => proposer une place de parking (quand même plus pratique pour aller bosser…).

ps: pour la location étudiante, il y a dans la ville quelques écoles, notamment l’ESA (arts).

ps2: il y aura moins de concurrence pour l’achat d’un immeuble, on est en compétition avec les acheteurs de RP pour les T2 notamment.

Merci à tous pour vos réponses.

@perecastor: Je ne recherche pas la rentabilité à tout prix. Un immeuble à 9% brut me convient très bien. Un cashflow négatif de quelques milliers d’euros par an ne me dérange pas. Sans compter les futurs loyers, j’ai encore une capacité d’emprunt de 1 200 euros par mois. J’ai donc de la marge.

Mon objectif c’est d’investir environ 500K€-600K€ (deux immeubles ou un gros) avec une retabilité de 9%, uniquement des studios-T2. Moulins, je connais bien et honnêtement, même pour du 13% je n’irai pas.

@lachignolecorse: Justement je souhaite louer à des étudiants sérieux. Vous louez majoritairement à des étudiants? Si oui, est-ce que ce les dossiers sont "solides" (ils viennent à Hellemmes par choix et non par "obligation")? Cela peut paraître peureux de ma part, mais j’ai un peu peur d’avoir les profils étudiants qui n’ont pas pu trouver dans Lille Centre. C’est pour cela que votre retour d’expérience m’est précieux. 

@olivier62: 2 studios dans le Vieux Lille et 2 à St Michel. Ce sont des copropriétés assez petites et les charges des studios se situent entre 40 et 50 euros. Je ne prends jamais un studio avec plus de charges, cela plombe la renta et c’est un vrai frein à la revente selon moi. En charge de travail, c’est très facile à gérer….en juillet aout. Pour ceux du Vieux Lille notamment, j’enlève l’annonce deux heures après l’avoir mise sinon c’est ingérable. En revanche, quand vous avez un départ en décembre ou en cours d’année, c’est beaucoup moins facile. Je baisse généralement un peu le prix pour être compétitif et éviter la vacance.

@olivier62: c’est du boulot quand même les studios, il ne faut pas oublier de pointer son compte bancaire tous les mois.

@Stochastic: je doute que vous puissiez avoir les étudiants qui ont les moyens de se loger dans les meilleurs quartiers de Lille, en achetant en banlieue. A titre personnel, je trouve Hellemmes un peu difficile d’accès pour le bailleur en venant de Lille, hors métro. Je suis aussi vite à Tourcoing.

AMF: propriétaire en banlieue.

lachignolecorse a déjà attesté du fort potentiel locatif de ce secteur d’Hellemmes pour les étudiants de Lille I et Lille 3. C’est le type de secteur que j’affectionne (pourquoi louer à 7% quand vous pouvez dégager plus?)

Je me demande si il existe d’autres alternatives proches hors villeneuve d’ascq pour aller à ces 2 facs, mais forcément hors métro. Lesquin, Lezennes, Sainghin en Mélantois…

J’ai des alertes leboncoin sur 20km autours de Lille, et je n’ai jamais vu d’immeuble pas cher dans ces villes.

Chacun sa méthode.

Le boncoin me permet de suivre les biens à la vente sur le long terme, pour pouvoir positionner une offre à prix réduit. Je n’ai effectivement quasiment aucune offre sur Lille avec mes screeners. Mais trouver des biens à 1500-1700 €/m2 est assez aisé en banlieue, y compris avec peu de travaux avec un peu de patience.

Les agents ne me proposent que des biens trop cher ou mal placés ou pas les bonnes surfaces ou entièrement loués en nu. Je ne dois pas leur faire passer les bonnes consignes.

Généralement, j’évite aussi les annonces d’agence sur le boncoin quand c’est possible. Les annonces de particuliers ont souvent un contenu de meilleure qualité (nombre réel de chambres, localisation non fantasmée, travaux à réaliser, etc.).

Bonjour.

Suite au lien posté par lachignolecorse, avec la mise en place du permis de louer dans certaines villes de la métropole lilloise:

https://www.lillemetropole.fr/fr/press- … aration-de

Allez-vous modifier votre stratégie de recherche de biens locatifs?

Merci aux loueurs à Tourcoing, Roubaix, La Madeleine, ou autres de nous faire un retour d’obtention de leur premier permis de relouer à la prochaine vacance.

Pour ma part cela va influencer mes prochains investissements. Evidemment, je loue des logements décents, mais j’ai peur de la lourdeur administrative liée à ce permis de louer. S’il faut à chaque changement de locataire prendre 1 heure pour avoir le permis de louer avant, cela risque d’être très chronophage. Sans oublier qu’il faudra probablement se caler sur les horaires du service public pour pouvoir faire visiter l’appartement.

Bref, tant que je n’en saurai pas un peu plus sur ce permis de louer (retour d’expérience), je pense passer mon tour sur les communes concernées.

Il me semble qu’il y a confusion entre permis de louer et déclaration de location.

La déclaration est à réaliser dans les 15 premiers jours du bail, mais le permis est préalable à la location. Avec amende en absence de respect sauf erreur de ma part.

Même à Tourcoing? C’est fonction du quartier alors?

Si l’on respecte les règles de base il ne semble pas y avoir trop de soucis…
Par contre ce qui peut être plus gênant est l’encadrement des loyers qui est toujours dans les tuyaux