American Campus Communities : investir dans les résidences étudiantes…

Alexis92 a écrit :

Le sujet est peut être traité dans votre livre mais la question que je me pose est comment choisir le type de foncière dans lequel investir.

En effet.

Alexis92 a écrit :

Autant en France le split bureau/commerce/logement me parait facile à analyser autant je me sens totalement incapable de comprendre qu’est ce qui est un meilleur actif en terme de qualité (résilience/pricing power etc…) entre des logements de campus comme ACP des murs de restaurants, des établissements médicaux comme HCP etc..

Ce n’est pas si différent. La structure des baux caractérise beaucoup les biens.

Il n’y a pas de meilleurs actifs, mais des sensibilités aux cycles économiques/financiers/immobiliers plus ou moins différents.

Ici dans le cas des campus, s’ils sont installés à côté des meilleures universités, on peut supposer d’une certaine résilience et pricing power, ce que confirme un taux d’occupation élevé (97%) et l’augmentation des loyers à périmètre constant (+2,1%).

Encore un bon T4-2014 :

American Campus Communities a écrit :

Q4 FFOM of $75M or $0.70 per share vs. $70.7M and $0.66 one year ago.

Same store wholly-owned NOI up 2% Y/Y. Same store wholly-owned occupancy of 97.6% up 80 basis points.

Preleased same store wholly-owned portfolio for upcoming academic year to 61.4% applied for and 55.1% leased as of Feb. 13, with a current projected rental rate increase of 2.9%. Was 60.2% and 53.4% a year ago.

Five new American Campus Equity (ACE) projects have been awarded or are being directly negotiated for - totaling about 4K beds at ASU, Butler, and Louisville.

2015 outlook: FFOM per share of $2.33-$2.45 (was $2.38 a year ago).

Source : More on American Campus Communities results - American Campus Communities, Inc. (NYSE:ACC) | Seeking Alpha

Le résultat opérationnel à périmètre constant augmente de 2% et le taux d’occupation à périmètre constant atteint un superbe 97,6%.

En prenant un FFOM à 2,39 ; ACC cote 17,9 fois son FFOM, donc assez cher (quoique vus son positionnement défensif et les taux long toujours très bas, la surcote n’est pas dramatique non plus), mais sous sa moyenne historique de 20 fois :

Comme Digital Realty Trust, American Campus Communities enfonce plus haut sur plus haut en bourse.

Foncières cotées : les plus gros REITs sont-ils les meilleurs ?

A discuter, mais en attendant, Digital Realty Trust et American Campus Communities étaient les plus gros REITs de leur secteur, et surperforment deux ans plus tard (opérationnellement et boursièrement).

Campus Crest Communities, sur le même secteur, mais beaucoup plus petit (et mal gérée, avec une activité de promotion immobilière démesurée), a finalement été sortie de la côte avec une décote sur sa NAV.

Avec la possibilité de lever de l’equity directement sur les marchés, un cours de bourse élevé est un atout.

Ainsi, récemment, American Campus Communities ne s’est pas embêtée pour refinancer un crédit revolving, plutôt que de lever de la dette long terme, elle a levé environ 1/2 milliard directement sur le marché action.

Suite à cette annonce, le cours de bourse a chuté de… 2% !



A environ 19 fois le FFOM 2016, ACC se finance à 5% sur les marchés actions…

Même cercle vertueux que pour Realty Income.

Petit up sur cette file suite à la baisse des cours de ACC et de son concurrent Education Realty Trust (EDR) tout au long de l’année 2017.

Hoya Capital Real Estate a écrit :

Student Housing REITs have struggled immensely so far 2017, falling 15% YTD. Costly construction delays and oversupply in several key markets overshadowed an otherwise decent year. 3Q17 earnings results were weaker than expected and guidance was lowered for full-year 2017. Final leasing results came up short of estimates for this current school year.

Both EDR and ACC noted similar trends of oversupply coupled with weaker enrollment growth, a trend that has continued over the past half-decade. Lower supply growth is expected in 2018. Declining college enrollment is a lingering concern. College enrollment has declined 5% over the past 3 years, but that decline is concentrated in lower-quality institutions. Negative demographic trends and high tuition costs will continue to pressure enrollment.

Development remains the modus operandi and growth engine as both REITs have expanded their portfolio by roughly 10% per year. Institutional demand for student housing assets remains strong. Investors, however, have begun to question the "defensive" nature of the asset class given the choppy results in 2017. Purpose-built student housing faces risks that are distinct from typical multifamily assets.

We believe that the sell-off in the student housing sector is overdone and may be poised to outperform heading into 2018. Currently, valuations appear attractive based on historical averages.

Personnellement je pense que les cours sont revenu à un cours intéressant mais hésite encore à investir dans ce secteur historiquement "défensif" étant donné la perspective sur 2018.

American Campus Communities a publié son T1-2019.

Pendant que les foncières de centres commerciaux galèrent, les campus cartonnent, avec 5,1% de croissance du résultat opérationnel par rapport au T1-2018 :

American Campus Communities a écrit :

Reported net income attributable to ACC of $29.6 million or $0.21 per fully diluted share, versus $25.9 million or $0.18 per fully diluted share in the first quarter 2018.
Increased FFOM to $95.3 million or $0.69 per fully diluted share versus $86.4 million or $0.62 per fully diluted share in the first quarter prior year, an increase of 11.3 percent per share.
Grew same store net operating income ("NOI") by 5.1 percent over the first quarter 2018. Revenues increased 3.1 percent and operating expenses increased 0.5 percent.
Increased same store average physical occupancy to 96.9 percent for the first quarter 2019 compared to 94.9 percent for the first quarter 2018.

American Campus Communities est à présent la seule foncière cotée américaine de campus, puisqu’EdR (Education Realty Trust) a été achetée l’année dernière par un fonds privé et Campus Crest Communities l’avait été en 2015.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Une bonne année pour American Campus Communities, tout est au vert :

2019 Financial Results a écrit :

Grew FFOM to a record $336.2 million and $2.42 per fully diluted share, compared to $319.8 million or $2.31 for the full year 2018.
    Increased same store NOI by 2.7 percent over the year ended December 31, 2018, with revenues increasing 2.7 percent and operating expenses increasing 2.7 percent, achieving the company’s 15th consecutive year of growth in same store NOI.
    Delivered five new owned development and presale development projects into service. Totaling $407.3 million, the communities were 98.1 percent occupied as of September 30 and are located an average of one-tenth of a mile from their respective campuses.
    In May, increased the common dividend to $1.88 per share on an annualized basis, an increase of 39 percent since 2012.

Ils abusent par contre sur la présentation de la hausse du dividende. Il a certes augmenté de 39% depuis 2012, mais il n’a augmenté que de 2% en 2019. Mais cela fait partie du story telling, et il faut bien justifier la rémunération du CFO…

Pour 2020, des développements arrivent à terme, et la croissance devrait être marquée :

2019 Financial Results a écrit :

Based upon these factors, management anticipates that fiscal year 2020 FFO will be in the range of $2.44 to $2.54 per fully diluted share and FFOM will be in the range of $2.41 to $2.51 per fully diluted share.

Concernant le taux de capitalisation des campus dits prime, il est autour de 4%, ce sont des biens immobiliers très recherchés :

2019 Financial Results a écrit :

During the quarter, the company completed the sale of Landmark, a 606-bed property serving students attending the University of Michigan in Ann Arbor. The property was sold for $100.0 million which represents an economic cap rate of 4.1 percent based on in-place rental revenue, escalated trailing-12 operating expenses and historical average capital expenditures.

The company is in the final stages of the sale of one asset serving students attending the University of Maryland in College Park. The disposition of the previously acquired asset is expected to close in the first quarter of 2020 with anticipated proceeds of approximately $148.0 million representing a 4.1 percent economic cap rate.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Passion a écrit :

Est ce que c’est lié à la thématique qui serait considérée comme peu intéressante, un quelconque problème sectoriel qui m’aurait échappé..

Si les universités sont fermées et les étudiants confinés chez eux, ils ne payeront plus le loyer de leur appartement universitaire.

A partir de là, il suffit que la situation dure quelques mois + les vacances estivales, pour faire un gros trou dans le budget d’American Campus Communities.

Et en attendant, il y a les intérêts des emprunts à rembourser.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

J’ai tendance à avoir une vision plus long terme de la chose.

Même si les loyers n’étaient pas payés, on peut partir du principe que après la crise, même si elle venait à perdurer plusieurs mois, il y aura un retour à la normale, de nouveaux baux etc

La véritable question que l’on peut se poser c’est sur la capacité de la foncière à tenir durant cette période.

Même si à court terme cette crise ainsi que d’éventuels vacances et reports de loyers provoqueraient une baisse du cours, à mon sens sur le long terme cela ne change pas la capacité future de la société à faire de nouveau du remplissage.

Sans faire de logorrhée, même si sur une période déterminée il n’y avait plus de rentrées, que le dividende venait à baisser, De facto, je vois plus ça comme une opportunité liée à une conjoncture passagère qu’un véritable doute sur le long terme comme certaines foncières de centres commerciaux

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Voici la prévision de résultats pour 2021 :

Prévisions mi-2021 pour l’année 2021 a écrit :

FY2021 FFO will be in the range of $1.95 to $2.09 per fully diluted share and FFOM will be in the range of $1.93 to $2.07 per fully diluted share vs. consensus of $1.92.

On est malheureusement bien loin de la prévision pour 2020, avant tous les problèmes liées au COVID :

Prévisions fin 2019 pour l’année 2020 a écrit :

Based upon these factors, management anticipates that fiscal year 2020 FFO will be in the range of $2.44 to $2.54 per fully diluted share and FFOM will be in the range of $2.41 to $2.51 per fully diluted share.

Le management s’attend à une normalisation de l’activité au printemps 2022.

Le cours de bourse est plutôt en avance de phase, puisque nous sommes revenu au niveau pré-COVID. Tant mieux !

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Les bonnes nouvelles n’en finissent plus pour nos campus, l’environnement n’a jamais été aussi porteur depuis des années selon le CEO.

Pour la généralisation du télé-travail, ce n’est tjs pas clair dans ma tête, mais pour l’enseignement, le monde d’après ressemble furieusement au monde d’avant :

SeekingAlpha a écrit :

American Campus Communities (NYSE:ACC) Q3 FFO per share tops consensus estimate as it’s "experiencing the most substantial fundamental tailwinds we’ve seen in many years," said CEO Bill Bayless.

He specifically points to strong enrollment demand at tier-one universities, low levels of new supply, and significant activity in on-campus public-private partnerships.

Q3 modified FFO per share of $0.40 beats the $0.38 consensus; compares with $0.42 in Q2 and $0.32 in the year-ago quarter.

Q3 same-store net operating income ("NOI") rose 10.5% vs. Q3 2020 with revenue increasing 8.5% and operating expense rising 6.8%.

Achieves 95.8% opening fall occupancy with 3.3% average rental rate growth over the prior year for the 2021 same-store portfolio and 3.8% average rental rate growth over the prior year for the 2022 same-store portfolio. That compares with ACC’s initial expectation of 92.0-94.0% leased with 2.5-3.0% and 3.0-3.5% average rental rate growth for the 2021 and 2022 same store portfolios, respectively.

American Campus (ACC) still expects FFOM per share of $2.04-2.12; compares with average analyst estimate of $2.08.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Le fonds activiste Land & Buildings Investment Management, actionnaire d’American Campus Communities publie une lettre ouverte pour demander des changements dans la gestion de la foncière, qui sous-performe et décote sur sa NAV depuis des années : Land & Buildings Issues Open Letter to Shareholders of American Campus Communities | Business Wire

Il suggère d’accélérer les ventes de propriétés pour racheter des actions.

Il est vrai que la foncière a de l’or en barre avec ses campus résidentiels, très demandés sur le marché immobilier privé, mais le cours de bourse, certes au plus haut, devrait être bien plus élevé.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

J’ai découvert ACC grâce à ce forum, et je ne suis pas déçu d’en avoir fait ma première ligne.

Par contre ce n’est pas 100% clair pour moi qui n’est pas habitué aux rachats.
On est d’accord que ça veut dire que nos parts vont être transformés en argent dans quelques mois avec impossibilité de les garder ?

Du coup autant revendre maintenant vu que la différence entre le cours actuel et de rachat est anecdotique ?