Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote…

Bonsoir XabiX.

xlsValorisation ne fonctionne pas avec les foncières car la méthode de calcul n’est pas applicable aux foncières (le résultat net est diminué des amortissement qui comptablement représente une charge qui ne fait toutefois pas sortir d’argent).
Donc les résultats net sont artificiellement diminués.

Pour vous aider, je vous recommande en guise d’introduction la lecture de la news letter n°100.

Cordialement.

Bonjour IH,

Vous avez joué avec beaucoup de succès la recovery sur GAGFAH. Pourquoi ne vendriez vous pas GAGFAH pour initier une position CCG ?

Et en plus gagfah devrait distribuer un dividende à moyen terme.

J’attendrais la prochaine publication trimestrielle ou un nouvel achat d’insider pour vérifier l’absence de mauvaise surprise.

Car si Campus Crest Communities doit faire une émission de titres au cours actuel pour un éventuel problème de liquidité, l’actif net convergera vers le cours et la décote fondera.

Actualités sur le titre:

Le dividende est coupé à 0,09$ soit 60% du FFO. De plus le changement de management et la stratégie claire dévoilée me semble de bonne augure. L’aquisition de Coober beech avec son taux d’occupation de 94,1% est également une bonne nouvelle. Le point noir des Tours evo reste entier mais ce taux d’occupation ne devrait que croitre et avec lui le FFo et plus tard de dividend. La vente des actifs non core est également un bonne nouvelle. Au final le moment me parait idéal pour jouer le rebond de ce titre si on croit toutes les déclarations de la dernière présentation.

StreetInsider a écrit :

Copper Beech Transaction

Entered into an amendment to the Copper Beech purchase agreement to acquire remaining equity interests in 32 properties in the Copper Beech portfolio; transaction expected to generate approximately $20 million of incremental net operating income (“NOI”) at an incremental purchase cap rate of 7.3% based on current share price
Total consideration of approximately $60.3 million cash, approximately $140.6 million of debt assumption and the issuance of approximately 12.4 million operating partnership units (“OP units”)
OP units to be issued at premium to the current share price and above consensus net asset value
Achieves full operational control while also providing scale, diversification and accretion
Target closing of December 31, 2014
Strategic Repositioning

Discontinuing all construction and development to simplify the business model and focus on organic growth
Identifying cost savings at the property and corporate level to enhance profitability
Reducing joint venture exposure through select asset dispositions to reduce indebtedness and increase liquidity
Exploring strategic options for our projects in Montreal, to include capital solutions to reduce exposure, concurrent with ongoing efforts to drive occupancy
Marketing development pipeline assets for sale to increase liquidity and simplify balance sheet

Dernière modification par Bypoy (18/01/2015 20h17)

Une fois n’est pas coutume, je vais être en désaccord avec vous IH.

La capitalisation n’est pas nécessairement synonyme de meilleures performances, ni de manière systématique de plus grande sécurité. Ce qui prime avant tout, même chez les foncières, c’est la qualité du management (ARCP est le meilleur exemple en ce sens!). Profiter de la période de croissance lorsqu’un REIT n’a pas encore une capitalisation importante est l’occasion de faire une performance très supérieure.

Quelques exemples illustratifs.

Gordon Dugan (ex-WPC) arrive chez Gramercy et transforme le REIT en triple-net en Juillet 2012. Comparons avec la référence ultime, Realty Income :



IPO de Physicians Realty Trust en 2013 :  un management internalisé, des gens du cru avec un réseau très important pour faire des acquisitions hors-marché à des taux compétitifs. Comparons avec HCP et HCN :



Vous pourriez faire la même simulation avec STAG (même si je commence à trouver leur dynamique fragile : le taux d’occupation des plus anciennes acquisitions sur des location non-prime se dégrade), HTA et tout un tas de petits REITs focalisés sur l’immobilier résidentiel.

Dans le cas de CCG, le management a clairement commis une série d’erreurs, notamment en misant autant sur du construction & development (gros problèmes à Montréal), en multipliant les JV qui rendent la lecture du bilan et des perspectives très complexe et en multipliant les conflits d’intérêt. Le dernier 10Q est retardé pour cause de difficulté à consolider les actifs Copper Beech : c’est dire si la complexité était devenue excessive…

Par contre, je trouve le dossier très intéressant. On a une tangible net worth à $6,45, une NAV entre $7,40 et $9 selon les hypothèse retenues. Des activistes au capital avec Clinton Group et un vétéran de l’industrie avec Aaron Halfacre, qui a acheté 100.000 actions à $8,13 en Juillet dernier, lors de son arrivée à bord. La preferred se traite aux alentours de $24.50 alors que le dividende est suspendu (mais pas perdu!): clairement, c’est sur la common qu’il y a un coup à jouer. D’ailleurs, j’en suis !

CCG a publié un 8K hier contenant une précieuse mise à jour de la situation (lien : Document Details | Campus Crest).

Le titre a pris 18% suite au CC qui a suivi (transcript disponible ici : Campus Crest Communities’ (CCG) David Coles on Q1 2015 Results - Earnings Call Transcript | Seeking Alpha).

Un bref résumé : la simplification de la structure se poursuit, il ne restera bientôt que 6 JVs, les aventures montréalaises sont en cours de cession. Les CEO et CFO par interim, issus de Alvarez & Marsal, sont satisfaits des progrès : stabilisation des effectifs sur les postes clefs, mise en place d’outils de gestion performants permettant une normalisation du reporting financier, gestion et optimisation des flux de cash etc. Annualiser les données financières du 8k est encore difficile : trop de charges exceptionnelles, de frais de personnel en doublon, de pièces mouvantes etc.

Le board a mis en place un comité chargé de veiller à ce que la solution la plus créatrice de valeur pour les actionnaires soit retenue, sur la table : cession d’actifs, refinancement de la dette, ou vente totale à une tierce partie. Plus d’une vingtaine d’acquéreurs ont montré des signes d’intérêt et signé des accords de confidentialité. Actuellement, c’est l’option d’une vente totale qui est retenue : un accord d’exclusivité a été signé avec un acheteur et les négociations sont en cours, l’assemblée annuelle a donc été repoussée en attendant la fin du processus de due diligence.

Evidemment, le management n’était pas autorisé à donner de plus amples informations à ce stade mais on retiendra que la fixation du prix de vente hypothétique se fera selon une approche entrepreneuriale classique : l’estimation des revenues attendus sur les années scolaires 2015 à 2019, dans le cadre d’une nouvelle gestion optimisée par l’acquéreur : peut-il améliorer les taux d’occupation, a-t-il accès à de la dette meilleur marché que CCG, quelles économies en G&A sont à attendre etc. 

Le risque principal dans ce dossier est l’échec de toutes les négociations de vente : en stand-alone, CCG devra lever de l’equity et ce serait très dilutif aux cours actuels. Aaron Halfacre a néanmoins répété qu’il y avait plusieurs acquéreurs crédibles, minimisant ce risque.

C’est un dossier assez délicat à valoriser finement, car très sensible à tout un tas d’hypothèses mouvantes, mais en se basant sur un NOI normalisé crédible, toute vente inférieure à $7 par action serait une braderie éhontée.

AMF : long CCG.

Kapitall a écrit :

C’est un dossier assez délicat à valoriser finement, car très sensible à tout un tas d’hypothèses mouvantes, mais en se basant sur un NOI normalisé crédible, toute vente inférieure à $7 par action serait une braderie éhontée.

Vous n’étiez pas loin !