Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ?

Je n’ai jamais vu un AI négocier pour moi. Par contre, ils donnent souvent beaucoup d’arguments pour faire remonter l’offre que le vendeur fait parce qu’ils l’estiment trop basse (et qu’ils vont devoir sacrifier une partie de leur commission).

Dans les grandes villes, vous aurez du mal à vous passer d’un AI car ils verrouillent bien le marché et sont au courant de tout ce qui se vend. Donc si vous avez un AI qui a compris votre recherche, il peut vous ramener des opportunités.

Cela dit, j’ai aussi fait une belle affaire dans une grande ville grâce au bouche à oreille et sans passer par l’AI.

Un des points qui semble revenir souvent, c’est le fait que l’AI peut faire barrage.

1°) C’est complètement "idiot" de penser ca. L’AI sérieux propose toutes les offres au vendeur pour une raison simple. Même si l’offre parait fantaisiste si quelques temps plus tard une offre "basse" arrive, elle paraîtra moins basse psychologiquement. l’AI pourra dire : Voyez, on est trop cher, les acquéreurs ne sont pas prêt à mettre X €. C’est un moyen de vendre assez puissant.

2°) Si vraiment vous avez peur, signifier au vendeur que quelque soit votre prix d’achat vous lui paierait ca commission de base. Vous allez voir comme il va se battre !

Bonjour à tous,
Lecteur discret du forum depuis un moment, je passe de l’autre côté de la barrière (ma présentation sera complétée une fois l’urgence passée) car j’ai un soucis pour un achat immobilier locatif :

J’ai visité un appartement avec un agent immobilier (4 appartements en vente dans le même immeuble, un seul et même vendeur, qui a donné un mandat simple). J’ai formulé une offre pour l’appartement du 3e étage qui a été refusée, sans regrets puisque l’appartement été trop cher.

Le lendemain je tombe sur une annonce dans un journal, sans photo ni précisions. Publié par le propriétaire en direct, 10 000e moins chère (soit plus que la différence liée à la commission de l’agent). Sans savoir qu’il s’agissait du même bien.

Je l’ai donc visité avec le prioritaire puis nous nous sommes entendus sur le prix, mais pour l’appartement du deuxième étage (et non le 3e étage pour lequel j’avais fais une offre à l’agent). Nous avons mis en route un compromis via nos notaires respectifs.

Aujourd’hui, l’agent immobilier me contacte (prévenu par le notaire du vendeur, qui est son ami et qui a mis le compromis en stand-by) et me réclame au moins une partie de la commission, en disant qu’il veut trouver un arrangement, etc. En me déclarant que dans le bon de visite qui a été signé figuraient tous les appartements de l’immeuble (y compris un T5 alors que je cherche un studio). Mais je n’ai pas de copie de ce bon de visite, donc pas de moyen de le vérifier.

Ma question : que puis-je faire ?
Pour l’instant, je lui ai signifié que ce n’est pas le même appartement que celui pour lequel j’avais formulé une offre, et que par conséquent la vente ne s’est pas fait par son intermédiaire.  Ce qui est le cas puisque j’ai eu affaire au vendeur sans savoir que c’était le même bien (prix très différent, pas de photo, etc).

Le compromis n’est pas encore signé donc je pense pouvoir sortir de la vente assez facilement (offre de vente accepté oralement, pas par écrit), mais que puis je faire si je veux aller au bout ? Sachant qu’il est hors de question pour moi de payer la commission.

Bonne journée à tous,

N’ayez pas trop de craintes, une personne dans ma famille gère une agence immobilière et ma déjà dit clairement que ce bon n’a aucune valeur juridique elle est juste là pour faire peur au visiteur…

Confirmation de mon ami Google :
Bon de visite : quelle valeur juridique ?

Merci pour vos retours. Je pense effectivement être dans mon bon droit et de pouvoir le prouver. Mais je ne sais pas trop quelle valeur donner à ce bon de visite.
J’imagine que de nombreuses personnes ont déjà eu à vivre ce genre de situation, leur expérience pourraient m’être precieuse

J’ai deja été plus que ferme avec l’Agent immobilier.

Le seul truc embêtant est que l’appartement du 2ème et 3ème étage est au même prix. Et quasi identique. J’ai fais l’offre pour celui du 3ème car il possède 3m2 de plus. Offre refusée via l’agent immo.

Puis je me suis entendu sur le prix du 2ème en direct avec le propriétaire lors d’une visite avec lui après être tombé totalement par hasard sur son annonce.

Je vois quand même deux questions :
-lors de la visite avec l’AI, n’avez-vous vraiment visité que l’appartement du 3e ?
- lorsque vous avez formulé votre offre, de qui venait le refus, et sous quelle forme ? Est-ce que vous avez reparlé de cela avec le proprio, pour savoir si l’offre lui avait bien été présentée et si c’est lui qui l’a refusée ?

L’agent immobilier à tenu à me montrer tous les appartements, y compris celui qui n’était pas dans mes critères de recherche (" je vous le montre c’est toujours intéressant de se faire une idée").

La difficulté dans votre cas vient du fait que l’agent vous a bien fait visiter l’appartement que vous avez finalement acheté. Le bon de visite, mentionnant la visite de cet appartement du 2e étage et signé par vous, n’est pas un faux. Cela met à mal le conseil de Rastignac (qui me semblait bon à part cela), car cela enlève un point important de l’argumentation.

Certes, l’offre que vous avez fait via l’agence concernait l’appartement du 3e étage.

Certes, vous y êtes retourné sans savoir que c’était le même propriétaire et le même immeuble.

Mais l’AI pourra faire valoir que c’est lui le premier qui vous a fait visiter cet appartement du 2e étage, et donc qu’il a eu un rôle décisif dans la conclusion de la vente.

Le scénario qui s’est déroulé pourrait aussi être "puisque l’offre remise pour le 3e étage a été refusée, est-ce que ça marcherait mieux en direct avec le proprio, pour l’appart du 2e qui est légèrement plus petit ? Voyons voir si je ne trouverais pas ses coordonnées dans les petites annonces pour passer en direct". Qu’est-ce que vous avez pour prouver que ça ne s’est pas passé comme ça ? Vous avez votre conscience pour vous, mais pas grand chose de plus.

Si ça va jusque devant le juge, vous aurez du mal à le convaincre que, lorsque vous avez repris contact avec le propriétaire, vous ignoriez qu’il s’agissait du même propriétaire et du même immeuble, et donc, que la vente finalement réalisée n’a rien à voir avec l’action de l’agent immobilier.

Sachant qu’en première analyse, c’est le vendeur qui est redevable de la commission, mais que selon la rédaction du mandat et, in fine, selon l’appréciation des juges, l’acheteur peut être tenu co-responsable du versement de la commission ou de dommages-intérêts.

Voir cette page et notamment ce passage :

détenteur d’un mandat donné par le vendeur, un agent immobilier fait visiter un bien à un acquéreur potentiel. Dix-neuf mois plus tard, celui-ci conclut la transaction directement avec le vendeur, pour un prix nettement inférieur. La Cour de cassation a considéré que l’agent avait droit à la commission fixée dans le mandat (arrêt du 14/11/2000).

La commission de l’agent immobilier

Franchement, je dirais que votre cas est loin d’être évident, à cause de ce bon de visite signé, qui prouve qu’il y a eu la visite effective de l’appartement que vous achetez finalement. J’aurais tendance à vous recommander de prendre conseil auprès d’un professionnel du droit (au moins votre notaire en tant qu’acheteur, et peut-être un avocat spécialisé dans l’immobilier). J’aurais aussi tendance à vous recommander de ne surtout rien écrire à l’AI, car selon comment c’est formulé, vous pouvez aggraver votre cas (en confirmant notamment que vous avez visité l’appartement du 2e avec lui). Si vous devez échanger avec lui ou lui demander des pièces, faites-le par téléphone. Et même ça, j’aurais tendance à ne le faire qu’après avoir établi la stratégie adéquate avec un professionnel du droit.

J’apporte mon petit grain de sel car il vient d’arriver le même genre d’évènement à mon épouse (qui est agent immobilier indépendante), mais du point de vue opposé.

Ma chère et tendre à fait visiter un bien innoccupé (qu’elle avait en mandat simple et dont elle avait les clés) à un jeune couple, qui semblait fort intéressé - mais n’a plus donné suite. En ayant bien évidemment fait signer un bon de visite.

Elle a reçu la semaine dernière un appel des propriétaires lui précisant que l’appartement a été vendu, sans lui préciser le nom des acquéreurs. Comme précisé dans le mandat, une copie du compromis de vente doit lui être remise à la signature, elle l’a donc réclamé.

Et là, surprise, les acquéreurs sont justement le jeune couple a qui elle a fait visiter le logement… qui sont passés via une autre agence. Furax, elle appelle le siège de son réseau pour connaître la marche à suivre afin d’entamer une éventuelle procédure.
Re-surprise… La réponse du service juridique du réseau est formelle : si elle ne peut pas prouver qu’elle a informé les vendeurs qu’elle a effectué une visite avec M. et Mme X et malgré le bon de visite, elle ne peut pas se retourner contre les vendeurs car ces derniers ignoraient qu’ils avaient précisément affaire à M. et Mme X.
D’habitude, elle envoie toujours un compte-rendu de visite aux vendeurs, mais ces derniers n’ayant pas communiqué d’adresse mail, elle l’a donc fait par téléphone et n’a donc pas de preuve que c’est elle qui a présenté les acquéreurs et pas d’autre agence.

Cet argument m’a paru plutôt loufoque mais nous avons laissé tombé…

Oui il y a retournement de situation. De j’ai visité "un appartement avec un agent immobilier […] le bon de visite qui a été signé figuraient tous les appartements de l’immeuble" (sous entendu vous n’avez pas visité l’appartement finalement acheté avec l’agent immobiler), on passe à "L’agent immobilier à tenu à me montrer tous les appartements" (donc y compris celui qui ne vous intéressait pas ET celui que vous avez finalement acheté).

Donc vous avez visité l’appartement finalement acheté.

En gros, vous essayé de vous passer de la commission de l’agent immobilier sous prétexte que vous avez trouvé l’annonce sur un autre site et que vous vous y êtes rendu, en toute bonne foi sous doute, sans savoir que vous aviez déjà visité cet appartement. Manque de bol, vous l’avez visité, bon de visite ou non. Je doute que ce bon soit valable légalement, mais vous risquez de partir pour une procédure qui vous coutera plus cher. C’est mort. L’agent immobilier a raison de défendre son Beefteak, versez lui une partie des honnoraires et continuez votre achat.

Est ce un mandat simple ou un mandat exclusif ?

Siocnarf a écrit :

Re-surprise… La réponse du service juridique du réseau est formelle : si elle ne peut pas prouver qu’elle a informé les vendeurs qu’elle a effectué une visite avec M. et Mme X et malgré le bon de visite, elle ne peut pas se retourner contre les vendeurs car ces derniers ignoraient qu’ils avaient précisément affaire à M. et Mme X.
D’habitude, elle envoie toujours un compte-rendu de visite aux vendeurs, mais ces derniers n’ayant pas communiqué d’adresse mail, elle l’a donc fait par téléphone et n’a donc pas de preuve que c’est elle qui a présenté les acquéreurs et pas d’autre agence.

Etant en train de vendre ma RP, je n’ai jamais de retour écrit de la part des agences.
Même pour les offres, seul 2 agences sur 3 m’ont fait des offres écrites.

Une autre question : j’ai visité un bien il y a 24 et 12 mois avec un AI.
Ce bien toujours en vente m’intéresserai.
Mais j’ai la sensation que l’AI joue double jeu.
Puis je passer par le propriétaire directement, ou légalement, suis je tenu de travailler avec l’AI ?
Sans compter qu’à priori, l’AI prend une commission élevé (20% du prix de vente)