Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ?

Tiens donc, suite à la tentative d’usurpation d’identité visuelle des notaires, un accord amiable a été trouvé entre la FNAIM (le syndicat #1 des pro de l’immo) et le Conseil Supérieur du Notariat. Vesta "la désse du foyer" disparait au profit d’une main anonyme. Idem pour l’anachronique citation latine "lucere defendere" qui passe aux oubliettes.

Bref, la FNAIM est toujours en quête d’une légitimité auprès des particuliers.

Rappelons quand même que Jean-Marc Torrollion, actuel président de la FNAIM, a fait campagne en 2017 pour lutter contre la concurrence déloyale des notaires avec 3 propositions :
1. Création d’un diplôme de publicateur foncier pour mettre fin au "monopole" des notaires
2. Création d’un réseau affilié de notaires pour servir nos clients "avec la même déontologie"
3. Prendre des participations minoritaires dans les Etudes

Comme l’impression que la profession immobilière fait du lobbying pour évincer des transactions ces vilains officiers publics que sont les notaires…

Et vous, dans quoi avez-vous le plus confiance, dans un acte authentique notarié, ou dans un acte sous seing privé dans une agence ?

En fait cette vocation soudaine vient à mon avis de deux facteurs :

1. Aucun diplôme requis. L’agent a simplement l’obligation de s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Il travaille ensuite sous la carte T "Transaction" de son agence ou de son réseau d’indépendants. Cette carte qui est accordée par la préfecture à un gérant qui a soit des compétences en gestion, soit de l’expérience. Comme c’est une profession "réglementée" suivant la loi Hoguet, la seule obligation pour l’agent est de se former 2 jours /an.

2. Perspective de rémunération attractive. La commission d’une vente se répartit entre l’agent, son agence ou son réseau, et éventuellement la franchise. Plus l’agent est doué, plus il conserve une grosse partie des X% de commission. Dans tous les cas sa com’ est souvent bien plus élevée que les émoluments d’un notaire sur une vente, et ce pour un simple travail de mise en relation.

En fait dans ce business model, le grand gagnant c’est l’agence. Plazza par exemple dispose d’un bassin de main d’oeuvre quasi illimitée (puisque aucun diplôme n’est requis tout le monde est éligible) mais également sans aucun coût fixe (puisque l’agent n’est rémunéré qu’en cas de vente et qu’il prend à sa charge tous les frais, voiture, téléphone etc). Un océan d’agents payés au variable pur, où seuls les meilleurs vous rétrocèderont une partie de leur com’, les mauvais quittant le métier avec quelques trimestres de vaches maigres, que rêver de mieux ?

Ce que je n’arrive pas à comprendre c’est pourquoi 80% des Français passent par un agent pour vendre leur RP ? Le prix moyen d’une transaction étant de 200.000€, les frais d’agence de 4% approx cela représente tout de même 8000€ pour un bien classique. Pour le vendeur, ces 8000€ sont à mettre en rapport avec le taux horaire de son activité professionnelle pour savoir si c’est rentable de vendre seul sa maison ou non. Un coup sur DFV pour connaitre le prix du marché, 3 photos sur le BonCoin, une petite dizaine de visites et le tour est joué. Vu le marché en 2021 tout ce qui est au prix se vend de toute façon.

Dans cet exemple, si le vendeur à passer 35 heures pour trouver l’acheteur, cela représente du 230 €/heure.

Romm1, je ne suis pas sur ce que ce soit le cas le plus courant. La plupart des gens passent par un agent pour gagner du temps principalement et parce que l’estimation de l’AI (sans doute gonflée) leur convient.

Perso ce serait ma motivation première. Ne pas à gérer les visites, les questions, libérer du temps, faire les photos, rédiger l’annonce, etc…

romm1, le 15/07/2021 a écrit :

Tout à fait, la raison première est souvent un gain de temps. Mais les vendeurs ne se rendent pas compte de ce que cela coûte (et du tarif horaire). Soient ils se disent que de toute façon c’est l’acheteur qui paie les frais d’agences (en oubliant que l’acheteur a une enveloppe globale et que les frais en seront déduis), soient ils estiment qu’ils auront le même "net vendeur" dans les deux cas.
Avec les outils pour voir les prix des dernières ventes autour de chez soit, l’estimation de l’agent immobilier et l’ouverture de porte est chère payée dans beaucoup d’agences, surtout vu le profil de certains agents.

Honnêtement, DVF c’est un peu nul comme outil. Il est impossible de connaître l’état des biens (sauf à avoir visité ces biens)  et sur un marché haussier ou baissier rapide comme actuellement, ça sert à rien a cause du décalage de mise en ligne.
Donc si vous connaissez le secteur parfaitement, vous pouvez vous en sortir mais sinon c’est la roulette en vendant seul. Pour des néophytes réalistes, c’est très dur de trouver le bon prix.

Perso quand j’ai vendu un appartement en zone tendue, j’ai fait appel à 3 agences. Estimation avec quasi 100k€ d’écart (650-730k€) entre la plus basse et la plus haute. Je l’ai vendu en direct 675k€ qui correspondait à 650k€ (mon estimation) + 25k€ de frais d’agence qu’on me demandait. Vu que j’ai eu des visites mais qu’une offre (coup de coeur), j’estime que le prix était au dessus du vrai prix. Mais DVF n’aurait pas pu m’aider car j’étais le seul (à ce moment là) appartement à avoir été vendu à ce prix au M2.

Dans ma ville actuellement j’ai mis une alerte sur les maisons comme la mienne et le prix varie fortement entre les agences (environ 20% d’écart) entre le plus bas et le plus haut que je vois régulièrement. Toutes les mises en vente sont par agence. Je n’arrive même pas à positionner ma maison pour vous dire. Certaines maisons sont dans un quartier moins côté et un besoin de rénovation important et pourtant sont mises à prix parmi les plus chères. Donc c’est à n’y rien comprendre parfois.

Juste pour la comparaison avec DVF ou les erzats type meilleurs agents : l’estimation donnait à l’époque : 580-620k€. Ça vous donne un ordre d’idée du décalage en marché très tendu + hausse rapide.
Pour la vente, j’ai hésité à faire appel à un AI car c’était du temps (alors que j’étais à Paris). Mais finalement j’ai été convaincu par le Covid et le télétravail ainsi que des investisseurs qui m’ont convaincu de vendre en direct.
Il faut savoir que ma femme était d’accord pour vendre via AI et qu’en cas de vente en direct je devais m’en charger seul et elle ne voulait pas en entendre parler. C’est ça aussi la réalité !

L’estimation de ma maison sur DVF ou via meilleur agent donne un prix bas vu que c’est un prix pour un bien avec énormément de travaux. D’ailleurs meilleur agent tente de corriger les données quand même mais sans trop de succès je trouve car il se base sur des ventes anciennes + ses biens avec travaux. Donc si un acheteur fait cette offre sur un bien en qualité potable, on va lui rire au nez. Si un acheteur vend a ce prix là son bien de qualité potable, il va le brader.

Je pourrais vous faire un retour entre une estimation via AI et meilleurs agents et les biens autour car je vais la faire estimer quand j’aurais fini les travaux pour voir la création de valeur (ou pas).