Achat immobilier : passer par un agent immobilier ou en direct ?

Les frais d’agence sont plafonnés pour la location.

Ils sont libres pour la vente ; mais l’agence doit les afficher.

Concernant le cas présenté par dalki : le fait que vous soyiez éventuellement redevable de tout ou partie de la commission de l’AI dépend aussi du type de mandat. Parce qu’en principe, c’est le vendeur qui reste redevable de la commission.

Idéalement, il faudrait consulter le mandat. A défaut, la rédaction de l’annonce, si elle a été bien faite, vous donnera un indice.

En tout cas, l’AI qui vous demande une commission à l’amiable et le notaire du vendeur qui bloque le compromis, méfiance. Déjà, la commission n’est due qu’à la vente définitive. Ensuite, il est probable qu’il a adressé la même demande au vendeur. Peut-être que quelqu’un, entre le vendeur et vous, doit payer, mais il faut éviter de payer deux fois !

L’attitude du vendeur peut être hostile envers vous (essayer de vous faire porter le chapeau), mais il peut aussi être un allié (vous fournir les infos pour faire échouer la manoeuvre de l’AI). A voir.

In fine, vous pouvez tout à fait rester sourd aux demandes de l’AI, en espérant qu’il se découragera ou qu’il n’attaquera que le vendeur. Mais le risque de se retrouver au tribunal est réel (quelle probabilité : 1% ? 10 % 50 % ? Bien malin qui le dira).

Je ne peux que répéter mon conseil d’étudier précisément le cas avec l’aide d’un professionnel du droit, à commencer par votre notaire.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2016 11h24)

Je suis bien d’accord : en principe, l’acheteur ne doit pas une commission prévue par un contrat auquel il n’est pas partie, sauf s’il a commis une fraude.

Quelques commentaires, quand même :

1) nous n’avons pas tous les éléments. C’est pour ça que je conseillais de voir avec un professionnel. Au travers d’un forum, en lisant la version d’une seule des parties et sans voir les pièces, on peut avoir une vision incomplète.

2) le fait que l’acheteur ne doive pas la commission n’empêche pas l’AI d’essayer. Il a déjà réclamé, le notaire du vendeur a déjà bloqué le compromis. Ca peut aller plus loin, cette affaire, et on a raison de prévenir dalki à ce sujet.
Naturellement, il n’y a pas de commission due s’il n’y a pas de vente (ou au moins le compromis).
Si l’AI devait attaquer quelqu’un en dommages-intérêts parce que la vente s’est faite sans qu’il perçoive sa commission, il est très probable que ça serait le vendeur et pas l’acheteur.
Donc, il faut résister à son bluff ; mais la meilleure résistance est sans doute le silence, et c’est pour ça que je disais à dalki de bien faire gaffe à ce qu’il dit ou écrit à cet AI. On a vite fait d’écrire des choses qui peuvent nous être défavorables.
Mais enfin, on ne peut pas exclure que l’AI soit con et procédurier, et attaque l’acheteur.

3) L’AI a probablement déjà réclamé sa commission au vendeur. Le notaire du vendeur, ami de l’AI, va confirmer au vendeur que cette demande est légitime. Le vendeur va donc se rendre compte que, s’il mène cette vente à son terme, il devra payer la commission de l’AI, et qui s’il ne la paie pas de son plein gré, il risque d’être poursuivi en dommages-intérêts.
Il est probable qu’il ne voudra plus vendre au prix convenu avec dalki, mais au prix augmenté de la commission ! (il veut prendre la commission sur l’acheteur, et non pas la déduire de son prix net vendeur). Donc, de facto, dalki est impacté par cette affaire car le vendeur ne voudra probablement plus vendre au prix convenu avec lui !

Dernière modification par Bernard2K (25/05/2016 08h11)

Stibbons : si je comprends bien, vous dites : est-ce que le vendeur a le droit de renoncer à la vente s’il a déjà accepté l’offre ?

Ca dépend comment sont formulées l’offre et son acceptation.

Mais il est assez probable que dalki puisse dire au vendeur, en substance : "vous avez accepté mon offre, donc la vente est parfaite, donc il faut vendre à ce prix ; et si vous devez une commission à l’AI, à vous de la payer, je ne veux pas en entendre parler !"

Encore un autre sujet délicat, qui sera à voir par dalki avec son notaire, toutes pièces en main !

Je viens de lire le post de Dalki, et sa situation est pour moi très clair et simple :

Il a visité le bien avec l’agent, il a signé le bon de visite. Mais il a fait une offre en direct au vendeur.

On est donc dans le cas classique que l’on le veuille ou non, d’un particulier qui passe outre l’agence immobilière. Et donc c’est interdit.

Pour moi, il n’y a aucune circonstance atténuante. Même si je ne remet pas en cause la bonne foi de Dalki.
Mais dès lors qu’il a visité tout seul ce bien, se rendant compte que c’était le même que celui vu avec l’AI, la solution légale était de passer par l’agence.

Personnellement c’est ce que j’aurai fait. Car il était évident que l’AI se manifeste.

Et de savoir si l’intention de Dalki était honnête ou frauduleuse ne change strictement rien.

Reste à présent le débat déjà lu plusieurs fois, sur le risque d’une attaque en justice, et sur la valeur d’un bon de visite.
Mais ça personne ici ne pourra donner une réponse affirmative et qui l’engagerait….

En conclusion : L’AI est dans son bon droit, et doit toucher sa commission.
A Dalki de décider "seul" si il tente de passer outre et de voir si l’agence bluffe ou ira jusqu’au bout.

En tout cas dernier élément important, le notaire n’a pas l’air de rigoler sur ce point….

Bonjour à tous,

J’ai une petite question en espérant que vous pourriez me répondre.

J’ai fait une offre pour un immeuble de rapport comprenant deux T3, il y a 4 mois.
Affiché au départ a 178000 €, négocie a 158000 euros FAI. Je signe le compromis et voulant acheter sans apport, mon crédit fut refusé.
Aujourd’hui ma situation ayant quelque peu changé, l’immeuble est toujours en vente et une annonce a été fait par le propriétaire ainsi que par une autre agence. L’agence ou l’offre avait été faite n’a plus le bien en vente.
Ma question est ce que je peux passer à présent directement par le propriétaire ?

Merci d’avance.

Au début de mes recherches, je me tournais vers le particulier. A quoi bon payer des frais d’agence si on peut les éviter ? Pourquoi donc payer quelqu’un pour visiter un bien, alors que je peux très bien le faire directement avec le propriétaire.

Après plusieurs mois ( années, je reste intransigeante sur ma liste de critère), et maintenant quelques signatures, je constate que je n’ai acheté qu’une fois via un particulier, et que mon notaire s’est rendu compte  juste avant le compromis que le terrain était sur un emplacement réservé. Chose que c’était bien abstenu le vendeur…

Le particulier pense que son bien est supérieur aux autres en vente, que ça soit par la déco, l’emplacement, et pense son prix en conséquence.
Lors des annonces mises par des particuliers, quand le bien est intéressant, au bon prix, il est harcelé d’appels. Et annule par la même l’annonce, et la reposte 10 000€ de plus.
Je n’ai pas eu de chance, mais je ne suis tombée que sur des particuliers de fort mauvaise humeur, me répétant qu’ils sont harcelés d’appels, et qu’ils ne veulent plus répondre à mes questions.

L’agent immobilier veut vendre. Il cherche donc un acheteur, donc qqn qui sait ce qu’il veut, et qui dispose du capital en fonction de sa recherche. Deux caractéristiques de l’investisseur.
Il planifie les visites, appelle ses meilleurs clients pour les meilleures affaires. Oui, j’ai bien loupé des visites, appelé trop tard, me suis fait passer devant des tonnes de visites.
Alors oui, je paye. Mais je paye une sélection, un bien en relation avec ma recherche, et au prix que je juge intéressant. Et, chose non négligeable, maintenant je suis rappelée en priorité dès qu’il y a une bonne affaire ( et je confirme donc, il existe des bonnes affaires, même au coeur de Lyon!)

Pour contre balancer ces temoignages, j’ai un ami qui vient juste de vendre son appartement ET acheter une maison dans la même semaine, sans agence. Première visite maison très jolie dans le quartier qui leur plait et un prix correct. Premier visite pour l’achat de leur appartement correctement placé au prix du marché l’acheteur l’a tout de suite pris.
Il existe encore des gens qui se satisfont de vendre un bien au prix (et donc n’essaye pas de retirer l’annonce pour la remettre le lendemain 10000€ plus cher) et des acheteurs qui sont prêt à payer le prix. Oui il y a des tonnes de gens completement déconnectés du marché, mais ceux qui reussissent, et il y en a, sont ceux qui ne sont pas trop gourmants.

Combien de proprio que j’ai croisé préfèrent laisser leur appartement/maison vide plutot que baisser le prix du loyer, alors que s’ils faisaient le vrai calcul, sur 5 ou 10 ans, ils se rendraient compte que perdre un loyer coute souvent moins cher que laisser son bien vide. De même pour les vendeurs, un bien qui ne se vend pas est trop cher et coute de l’argent. Bon nombre ne sont pas capable de sortir leur calculette ou tableur et faire les vrais calculs, tout intégré, de ce qu’ils perdent en voulant être trop gourmants.

Donc chapeaux à ceux qui vendent pas trop cher sans agence et ceux qui achètent en bonne intelligence également. Ils sont rares, mais ils existent!

amoilyon a écrit :

Certains ne le sont pas, mais quand on tombe sur un, et qu’il a compris notre façon de faire, notre recherche, alors c’est que du bonheur. Un appel = un coup dans le mille.

A mon opinion, même avec un bon AI, c’est pas du 100% et surtout il faut toujours encore négocier. Après cela dépend aussi de vos objectifs…

amoilyon a écrit :

Pour les particuliers, une annonce "inactive" l’est au bout de combien de temps ?

Il s’agit surtout d’attendre que l’annonce soit "usée". Au bout de quelques temps (+/- 3/4 mois ? selon le marché local) plus personne ne regarde une annonce qui passe et repasse sans cesse. Inconsciemment sans doute, les acheteurs se disent que le bien à un problème, autrement il serait déjà parti… reste seulement les nouveaux arrivés. C’est à ce moment là qu’il faut visiter (bien en vente depuis longtemps et signes d’impatience comme de petites baisses de prix dans les annonces).

Pour mémoire, il y a Historique et Suivi d’annonces immobilières : Castorus qui permet de repérer ce type de bien potentiellement intéressant à négocier.

Personnellement je ne me pose pas tant de question….

Par expérience , j’ai signé que avec des particuliers.

Je visite beaucoup de bien et fait une proposition à chaque fois… ça fait de l’expérience , je connais de mieux en mieux mon marché et je provoque la "chance" quand un vendeur est pressé .

Bonjour , je remonte cette discussion pour une question concernant la commission d’un AI.
J’ai visité un bien qui est à 172000 € dont "frais d’agence " inclus qui sont de 12000€, soit 7,5%!
Le bien est dans 2 agences, donc pas d’exclusivité.
Puis-je faire un mandat de recherche ou passer par une agence (avec accord du vendeur), avec pour but de minimiser cette commission car l’AI ne veut pas baisser ses émoluments et aucune offre sur 7 mois de mise en vente. Il y a de nombreuses agences avec des commissions de l’ordre de 1 à 3%.
Qu’en pensez-vous ?

triple10 a écrit :

Puis-je faire un mandat de recherche ou passer par une agence (avec accord du vendeur), avec pour but de minimiser cette commission car l’AI ne veut pas baisser ses émoluments et aucune offre sur 7 mois de mise en vente.
Qu’en pensez-vous ?

Si le bien n’a eu aucune offre durant les 7 derniers mois c’est qu’il est assurément bien trop cher ! Donc laissez tomber ou faites une offre vraiment basse (les 2/3% que vous pourriez grappiller seraient en comparaison insignifiants)

Je place ici cet article intéressant, publié ce 27 avril 2021, sur la condamnation d’une agence ayant surévalué un bien immobilier :

Agence immo sanctionnée pour sur élévation d’un bien

[url=https://www.journaldelagence.com/1192634-attention-a-la-surevaluation-dun-bien-risque-de-tres-lourdes-sanctions-quentin-lagallarde]Agence immo sanctionnée pour sur élévation d’un bien[/url] a écrit :

Les condamnations de professionnels en matière de surévaluation des biens immobiliers sont relativement rares, faute de procédure ; mais les rares décisions sont porteuses de sens en ce qu’elles rappellent les devoirs de conseil et la déontologie.

La Cour d’Appel de Rouen a rendu le 25 mars 2021 un arrêt particulièrement sévère en ce qu’il sanctionne lourdement la surévaluation d’un bien par un professionnel.

Rappel des faits
En 2012 une agence immobilière évalue un bien immobilier à hauteur de 400 000 €. Les propriétaires du bien, ravis de cette estimation, font l’acquisition auprès de ce professionnel d’un autre bien immobilier et contractent un prêt relai dans l’attente de voir leur bien vendu par ce même professionnel.

Mais la vente du bien ne se réalisera que deux ans plus tard pour un prix de 242 000 €.

Les vendeurs ont demandé réparation de leur préjudice à l’agent immobilier estimant que l’évaluation de leur bien pour une valeur trop importante les a induits à faire l’acquisition d’un autre bien et que le délai entre leur nouvelle acquisition et la vente de leur bien a entrainé un préjudice économique lié au prêt relai.

Discussion et analyse
La valeur estimée du bien des vendeurs à hauteur de 400 000 € ne semblait pas en corrélation avec le marché, puisque les vendeurs ont missionné un autre agent immobilier qui avait visité les lieux en 2013 et évalué le bien à 250 000€ soit une valeur proche du prix réalisé en 2014.

Il est reproché à l’agent immobilier qui a fait la première estimation d’avoir surévalué le bien pour conduire les vendeurs à faire l’acquisition d’un nouveau bien. Certes, il a été rappelé que la conjoncture économique immobilière à l’époque était instable, mais il est reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir fourni une évaluation réaliste et surtout, cette décision se rapproche de l’arrêt du 7 mars 2018 de la Cour d’Appel de Bordeaux, en ce qu’elle fait grief au professionnel de ne pas avoir justifié son évaluation par la production de références de marché comparables.

Solution
Tout comme la Cour d’Appel de Lyon le 5 février 2015 avait sanctionné le préjudice de perte de chance de vendre à un prix élevé comme laissé espéré par l’estimation, dans cette affaire, la Cour d’Appel de Rouen a lourdement sanctionné le professionnel.

La juridiction a pu retenir que la surévaluation fautive entrainait à la fois un préjudice de perte de chance de conclure une acquisition de leur nouvelle maison à de meilleures conditions par les vendeurs, et notamment dans le préjudice pour eux de pouvoir renoncer à collaborer avec ce professionnel.

Ce préjudice de perte de chance est évalué à 22 000 €.

La Cour d’Appel a aussi retenu un préjudice moral correspondant à la perte de confiance ressentie envers le professionnel à hauteur de 5 000 €.

Conclusion et recommandation
Bien que rares, ces condamnations liées aux surévaluations semblent justifiées en ce qu’elles peuvent créer réellement un préjudice pour des particuliers.

Le professionnel est débiteur d’un devoir de conseil et le code de déontologie du 28 août 2015 rappelle les devoirs de transparence dans les informations données et la nécessaire justification des estimations données.

Il découle donc des obligations légales, jurisprudentielles et déontologiques les recommandations suivantes :

Le professionnel devrait toujours évaluer un bien avant de conclure le mandat, en se fondant sur des comparables vendus, proches temporellement et géographiquement.
Le professionnel devrait pouvoir prouver avoir procédé à cette évaluation, donc par écrit, sans oublier la mention indiquant que cet avis de valeur n’est pas une expertise.
Le professionnel devrait, tout au long de la commercialisation, vérifier à l’adéquation du prix du bien au regard du marché, surtout en cas de fluctuations de valeurs.
Le professionnel devrait indiquer dans le mandat de vente le prix du bien estimé, comme un avertissement au mandant, le prémunissant de toute déception en cas de mise en vente à prix illusoire.