Investir dans un immeuble de rapport ancien de 3 appartements…

Bonjour !
Débutant dans le domaine de l’immobilier, je navigue régulièrement sur ce site très instructif.
J’ai pour projet d’acheter, avec ma compagne, un immeuble comprenant 3 appartements, et j’aimerais être aiguillé sur le côté financier de la chose, histoire de ne pas avoir de surprises en fin d’année.
Je suis le protocole trouvé dans la FAQ :

-  Fonctionnaires ou assimilés tous les 2, TMI à 30%
-  Revenus de 3.500€/mois
-  Nous ne payons pas de loyer, ce qui nous pousse à investir

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Je n’ai pas de connaissances fiscales ou financières particulières, mais j’ai un peu de temps et pas de problème pour les travaux divers (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble (ancien) de rapport comprenant 3 appartements. 1 T4 de 85m² en bon état au RDC avec garage attenant de 45m², 1 autre t4 en duplex à l’étage à rafraichir simplement, et 1 T2 au premier également à refaire du sol au plafond, actuellement loué depuis 70 ans (vraiment 70 ans !) par un couple d’un certain âge. Celui-ci sera refait à leur départ.
- Les 3 logements sont actuellement loués.
- Pas de syndicat de copropriété
- Chauffage individuel au gaz
- Un terrain de 300 m²

RENTABILITÉ DU BIEN

Je me suis servi du site rendementlocatif qui est vraiment bien conçu d’ailleurs

- Coût du bien avec frais de notaire : 125.000 €
- Loyer déjà pratiqué : 1200 € / mois
- Frais de gestion locative envisagé : 8% -- 90 €/mois

- Taxe foncière : 1686 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : pas vu pour le moment
- GLI Garantie Loyers Impayés : 2.7% soit 33 €/mois

- Rentabilité brute : 9.5%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats

FINANCEMENT DU BIEN

- Pas d’apport
- Type de crédit : amortissable
- taux de 2.1% hors assurance sur 15 ans (ass 0.09)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : pas de défiscalisations hormis les intérêts d’emprunt a priori
- Donc un remboursement mensuel de crédit de 820 €

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) A priori le micro foncier serait plus avantageux dans mon cas. Mais à calculer par rapport au régime réel avec la défiscalisation des intérêts, des frais d’agence, et autres ? D’ailleurs si quelqu’un peut me préciser ce que je peux défiscaliser d’autre ?

Donc mes interrogations portent sur la viabilité du projet ? sur tous les frais annexes, et surtout sur le fait que malgré, 380€ de revenus bruts/mois, en enlevant IR/TF/ass/CSG/frais agence (quoi d’autre ?) j’ai l’impression de mettre encore beaucoup de ma poche, meme si je suis conscient qu’au final c’est peu pour ce bien, ne peut-on pas optimiser cela ?

Enfin, 15 ans ou 20 ans ? Je me pose la question sur les intérêts d’emprunt, comment fonctionne le système ?
Si quelqu’un peut m’éclairer sur son fonctionnement et sa déclaration je suis preneur !

Bref ! merci de m’avoir lu,
Gib

Mots-clés : défiscaliser, immeuble, investissement