Investir dans des SCPI avec un crédit à la consommation ?

Fallout a écrit :

roudoudou a écrit :

Le délai pour l’usufruit est le même que pour la PP, logique d’ailleurs.

A ma connaissance seules Corum et Corum XL versent des loyers mensuellement.

Il me semble que Corum XL verse tous les trimestres. Il n’y a, je crois, que Corum qui verse tous les mois.

Élysées Pierre verse aussi mensuellement (uniquement dans certaines AV).

Dernière modification par Junior (02/02/2018 08h54)

GoodbyLenine a écrit :

@aymen1987: J’ai l’impression qu’il y a une "grosse erreur" de votre part : vous ne vendrez généralement pas les parts de SCPI après 4 ans au prix auquel vous les avez payées, donc votre capital sera probablement bien inférieur aux 17 400€ de vos (optimistes) calculs.

De manière générale, financer avec un emprunt court (un emprunt amortissable de 4 ans, c’est court) un investissement de long terme (il faut conserver des parts de SCPI au moins 8-10 ans pour que ça vaille la peine) n’est pas une bonne idée. Exception : quand vous voulez investir vos flux d’épargne (à peu près assurés) des 4 prochaines années pour acquérir un actif qui sera conservé à long terme. Dans les autres cas, mieux vaut éviter de financer des SCPI avec un prêt à la consommation ou une facilité de trésorerie.

Je débute donc je ne comprends sûrement rien à celà ..

Je sais, par contre, que les parts de scpi ne seraient pas vendues dans 4 ans mais quand le prêt sera remboursé au bout de 4 ans le taux de rendement restera théoriquement le même par an .. pour une scpi versant 4% ( 15000 * 0.04 = 600€) donc garder ses parts 10 ans rapporterait 6k€ , je me trompe ?

Je suis tenté car même si la période est courte un prêt à 0,95% me semble une bonne affaire ..

Je confirme que Élysées Pierre ne verse que trimestriellement:

BT3T de Elysée Pierre a écrit :

Distribution des Revenus
Après vérification de la situation comptable au 30 septembre 2017 par les Commissaires aux Comptes, le 3ème versement trimestriel a été mis en paiement le 20 octobre 2017, pour un montant de 7,50 € par part.
Il est constitué de :
• 6,50 € de revenu courant,
• 1,00 € de plus-value nette après impôt (soit 1,06 € de plus-value brute diminuée de l’impôt sur plus-value de cessions d’immeubles de 0,06 € pour les porteurs de parts personnes physiques résidents de l’Union Européenne).

Pour répondre à Aymen:

aymen1987 a écrit :

je me trompe ?

Oui, rien ne garantit le dividende à 4% ou autre taux, votre "théoriquement" se base sur quoi?
Notez que vos 15k€ vaudraient 13,5k€ en valeur de retrait, à prendre en compte dans votre calcul.
Si vous faites ce crédit, vous aurez un effort d’épargne important pendant ces 4 ans, qu’est-ce qui vous empêche de financer ces 15k€ cash ? C’est sûr que vous gagnerez davantage qu’en investissant progressivement ces 15k€ sur 4 ans mais faites le calcul et vous verrez que le différentiel est faible et ce n’est pas ce qui doit dicter votre choix d’investissement.

Surin a écrit :

Pour répondre à Aymen:

Oui, rien ne garantit le dividende à 4% ou autre taux, votre "théoriquement" se base sur quoi?
Notez que vos 15k€ vaudraient 13,5k€ en valeur de retrait, à prendre en compte dans votre calcul.
Si vous faites ce crédit, vous aurez un effort d’épargne important pendant ces 4 ans, qu’est-ce qui vous empêche de financer ces 15k€ cash ? C’est sûr que vous gagnerez davantage qu’en investissant progressivement ces 15k€ sur 4 ans mais faites le calcul et vous verrez que le différentiel est faible et ce n’est pas ce qui doit dicter votre choix d’investissement.

Ah, ça commence à être plus clair pour moi .. La différence est donc au niveau de la valeur de retrait ? Y a yt-il d’autres élements à prendre en compte pour faire un "bon" calcul ?

Sur 4 ans, l’intérêt sur 15k€ à un taux de 0.95% est de 142€ ; Pourquoi ne pas les utiliser donc ?
Je lis souvent sur ce forum que financer des parts de SCPI en cash est "gâcher" l’argent ..

roudoudou a écrit :

Le seul financement que j’ai (je précise bien) trouvé interessant était de financer de l’achat d’US dans une SCI IS sur 4 ou 5 ans avec un crédit conso boursorama sur 4 ans à 0,95%.

Ma banque privée me propose un prêt sur mesure "tréso" de 2% sur 10 ans sans garantie, sans ADI mais uniquement pour personne physique

Je pense faire comme @Roudoudou, un apport en CCA non rémunéré à ma société civile pour acheter de l’usufruit de SCPI, avec retrait ensuite du CCA pour que les associés puissent rembourser le crédit.

De toute façon crédit immo à la société de l’ordre de 1% sur 10 ans + nantissement AV ou hypothèque + ADI 0,30% revient aussi cher (+ délai et complication) qu’un prêt tréso à titre perso

1/ Est-il possible d’obtenir des SCPI à Capital fixe sur le marché secondaire en démembrement (si j’amène le nue-propriétaire en même temps) ?

2/ Du point de vu de l’usufruitier, quels seraient les bons critères de sélection ?
Moi j’ai un tête des SCPI avec des montants de dividende stable ces derniers années ou idéalement en augmentation genre Sofipierre ou Corum par exemple

3/ 10 ans me paraissent long pour de l’usufruit, n’y-a-t’il pas un intérêt de mixer de l’usufruit 5 ans renouvelable avec du 10 ans ?

Cdt,

Bonjour Xenesis,

Votre post n’est pas accompagné d’une question mais je rebondis car j’ai effectué cette même opérations il y a quasi 1.5ans et j’en ai fait un retour d’expérience sur une autre file: "SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?" #1866 (un petit tour dans la barre de recherche vous aurait permis de le trouver)

Si je peux me permettre quelques conseils, prenez 48mois au lieu de 36mois. Cela adoucirait votre EE tout en gardant le taux 0.95%. Comme indiqué dans mon post, au bout d’un an vous pourrez le rallonger de 12mois (+25%) pour 30€ de frais jusqu’à donc 60mois, reduisant ainsi encore plus votre EE.

Libre à vous de prendre une assurance bien évidemment, mais elle n’est pas obligatoire pour les crédit perso. Comme vous, j’avais les moyens de le rembourser du jour au lendement, donc en termes de risque j’en prenais aucun. J’ai décidé de ne pas prendre d’assurance pour ne pas dégrader le rendement.

Bonne continuation!

Bonjour,

J’ai finalement opté pour l’opération suivante, sachant que j’ai pris le montant et la durée maximum en prêt consommation sur la CASDEN qu’il m’était possible de faire :

* Crédit Conso
Durée 5 ans (60 mois)
Frais de dossier : 0€
Tx TEAG : 2,33%
Montant : 10 000€
Cout total: 10 600€
Pas d’assurance
Mensualité : 175€

J’envisage d’acheter 15k€ de Pierval Santé en NP 5 ans. (ajout de 5k€ d’épargne personnel pour que l’opération soit valable vis à vis du temps passé/paperasses investi). En effet je suis déjà actionnaire chez Corum Origin, XL et Novapierre All. Je voudrais diversifier un peu sur la santé au vu des complexités actuelles dans les commerces.

L’opération doit me permettre d’obtenir dans 5ans 18k€ de part en PP soit une rente espérée de 567€ net net/an (hypothèse rendement 4,5% et 30% d’imposition vu la fiscalité européenne). Cela me fera un beau "cadeau d’anniversaire" pour mes 50 ans, date à laquelle je passerais peut être à 90% (temps partiel).

Je vais probablement faire une infidélité à mon CGP habituel et passer par Moniwan afin d’obtenir les 2% de "cash back" sur Pierval Santé, soit 300€ tout de même !

Une précision concernant le montant emprunté, le maximum est fixé à 30 k€ pour un projet personnel*. Au delà, il faudra justifier l’utilisation du crédit. L’achat d’un véhicule neuf permet de débloquer 50 k€ (possibilité d’aller jusqu’à 75 k€ pour des travaux) mais là on s’éloigne du titre de cette discussion !

* Investir dans des SCPI par exemple

Pour information, j’ai poussé la procédure sur Boursorama en validant une demande de crédit conso pour travaux sans aller jusqu’à la validation SMS, j’ai donc le contrat final. Ce contrat ne contient strictement aucune référence à l’objet du crédit et donc à des travaux.
En revanche, dans les pièces demandées pour validation de la demande, il est exigé un devis (réponse obtenue en posant la question au petit robot/faq du site, dénommé "Eliott").
Chacun fera ce qu’il souhaite de cette information.

Par ailleurs, je ne comprends pas bien ce qu’il en est de la possibilité de recourir à plusieurs crédits conso successifs. Boursorama indique qu’il ne pourra prendre en compte de nouvelle demande dans les 45 jours suivant le déblocage des fonds d’un prêt personnel. Si vous avez plusieurs projets à venir, pensez à bien ajuster le montant demandé pour pouvoir les réaliser. J’ai l’impression qu’il n’y a pas de limite de montant alors que leportois a indiqué que Vous pouvez, au bout d’un an, faire un second crédit du montant du capital restant du premier. Si quelqu’un a un retour vécu à ce propos… (concrètement je ferais bien deux crédits conso à 45 jours d’intervalle de 30k chacun)

Bonjour,

J’utilise actuellement le PEI de corum pour acheter des parts de corum XL et Corum origin (300 €/ mois chacune)
Avec le prêt proposé par boursorama, je me demandais si ça valait le coup d’emprunter 15-k pour acheter que du Corum XL vu que les banques ne le finance pas et que les intérêts du crédit ne seraient pas déductibles.

Les conditions du prêt sont très alléchantes

@xenesis

J’ai fait exactement ça avec le prêt conso Boursorama.
J’ai emprunté 30k€ ensuite j’ai pris 15k pierval et 15k€ corum en nu propriété sur 5 ans. Pour la fiscalité plus avantageuse que en pleine pro.
Après 6 mois de crédit vous pouvez prolonger de un an ce que j’ai également fait afin de réduire la mensualité