Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

La simple loi de l’offre et de la demande. Si 10% des foyers fiscaux gagnent 8k€, ça en fait combien de centaines de milliers de personnes qui cherchent à se loger dans les 5 ou 6 arrondissements centraux? Pour combien de logements disponibles?

Paris centre a un formidable pouvoir d’attraction, sur des gens dont la majorité n’ont pas d’objectif patrimonial. Ils veulent juste vivre au centre de Paris, c’est tout.

Un couple de jeunes cadres sup va chercher le centre de Paris, quand ils feront des gosses ils iront à Levallois, quand les gosses gradiront ils viendront à Bordeaux

Franc23, il y a 250 immeubles soit 8000 logements qui sont sur la liste des logements à préempter par la Marie de Paris pour en faire des logements sociaux, donc pas si confidentiel que ca ….

Préemption : liste des nouvelles adresses à Paris ? Paris.fr

Dur d’être propriétaire d’une de ces copropriétés, votre bien se retrouve de facto hors marché, et j’imagine bien une AG de copropriétaires avec la mairie de Paris, ca me fait rêver !

J’aimerais voir votre tète si l’adresse de votre logement apparaissait sur cette liste !

Ce n’est ni cosmétique, ni confidentiel, le pouvoir en place à paris a la réelle volonté de faire monter de taux de logement sociaux dans cette ville à 25% et cette mesure en fait partie

Certes, le fait de voir apparaitre votre immeuble dans cette liste gèle de fait toute transaction et donc les résultats risquent effectivement de ne pas être à la hauteur

Je trouve que la Mairie a de la suite dans les idées et les met en application. La mairie est très active sur la poursuite des bailleurs se livrant à de la location saisonnière par exemple
J’ai moi même eu une vente qui a capotée car la Mairie venait de changer le règlement municipal sur l’autorisation automatique (et nominative) de changement d’affectation des locaux aux RDC pour les professions libérales

Je cherche à sortir de mes biens résidentiels parisiens au fur et à mesure des opportunités (j’ai un studio en vente, loyer excèdent Alur) car l’environnement économique est morose et les contraintes législatives/règlementaires sont de plus en plus fortes

Heureusement, Paris restant Paris, la liquidité des biens (non préemptables …) y reste forte et les prix fermes

Dernière modification par Tssm (14/09/2015 10h35)

Oui, mais est ce un problème ? J’ai l’impression que le forum est "intoxiqué" par la pensée dominante de n’acheter que des biens à CF positif, donc disons supérieur à 10% de rentabilité brute. Je comprends fort aisément que cette méthode est valable pour reproduire les acquisitions

Je privilégie l’emplacement, donc la liquidité du bien et la forte demande locative, ce qui induit des prix élevés (mais probablement moins spéculatif) et des rendements faibles.

Je n’ai pas encore de chiffre à vous fournir, je ferai un post à l’occasion quand il sera vendu, mais ce bien à rendement faible (à CF négatif) me procurera probablement un retour sur investissent annuel de 20% par an sur 5 ans. Je signe pour cela tous les jours quelque soit le support d’investissement !

A chacun sa manière d’investir en immobilier

Nann a écrit :

- Que peut espérer l’acheteur aujourd’hui ?

Deux possibilités parmi d’autres:
- habiter dans Paris dans un appartement lui appartenant.
- mettre de l’argent dans un appartement qui sera utile un jour ou l’autre (enfants, petits enfants) et le louer à un rendement de quelques pourcents en attendant.

Tout le monde ne cherche pas les rentabilités élevées (de manière rationnelle ou non)

On parle de 20% par an sur 5 ans (à préciser) sur le montant investi, mise de fond initiale et complément annuel non couvert par les loyers (hors imposition personnelle de revenus fonciers) et pas sur la valeur brute de l’appartement

Malheureusement, je ne peux pas parler pour l’acheteur qui aura forcement un intérêt à faire en cas d’achat et je n’ai pas de boule de crystal pour vous indiquer comment vont se comporter les prix de l’immobilier et de loyers dans les 5/10/20 ans à venir

On me parle d’un regain d’intérêt sur le marché parisien "prime" depuis le début d’année et cela suite à la dévaluation de l’euro vis à vis des grandes monnaies. Moi, je préfère sortir au fur et à mesure du résidentiel et investir sur le commercial en cas d’opportunité

J’ai aussi l’opportunité fiscale de la faire, les PS pour les NR devant bientôt ne plus exister

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Pryx, je suis tout à fait en phase avec vous

J’investis depuis fort longtemps, suis présent sur beaucoup de supports financiers différends et essaie d’être un maximum pragmatique dans la manière de gérer mon patrimoine. A ce stade de ma vie, cela ne m’a pas trop mal réussi car je vis uniquement de mon capital

Je mets juste en garde certains investisseurs débutants en immobilier qui ne pensent que CF positif, oubliant peut être un peu la liquidité, qualité et demande locative du bien et leur indiquent qu’ils existent d’autres voies qui ne sont pas incompatibles entre elles

Dernière modification par Tssm (14/09/2015 11h30)

Igorgonzola a écrit :

5) Les prix sont tirés à la hausse par des apports qui sont gonflés par l’argent des parents. ça marche pour cette génération, mais la suivante a les poches vides. Sans parler du financement des retraites et de la dépendance.

C’est très juste.

En réalité, je pense (je ne sais le mesurer) que ça fait des décennies que le français ordinaire s’appauvrit réellement mais que toute l’explosion sociale est retardée par différents facteurs (recours à l’endettement, utilisation de l’épargne des parents, maintient des prix par l’exploitation sociale de populations asservies : on pourrait pas se payer un téléphone portable au prix où il serait s’il était produit en France, etc.).

Et je crois que parmi les bombes qui nous attendent, il y effectivement toute cette génération de nos parents (ceux qui seront en partiront en retraite dans les 15 années qui viennent) qui ont tous misé sur l’immobilier comme complément de retraite, par crainte vis-à-vis de l’avenir des retraites (et « la pierre, c’est un placement sûr, ça monte tout le temps, ils l’ont dit à la télé »).

Si la bulle pète je ne sais comment, la baisse drastique des prix et des loyers va de facto entraîner une perte de revenu pour énormément de retraités. Tous ces gens-là voteront pour ceux qui maintiendront le niveau des loyers (délirants) et les prix pour que le marché reste tendu (on sait qui était le « candidat des vieux ») pour préserver le niveau de revenu de cette catégorie de plus en plus majoritaire (j’ai pas les chiffres mais je crois que l’âge médian de l’électeur est de plus de 50 ans).

Les actifs devront de toute façon payer les retraites : que ce soit par la cotisation sociale (le politique A promettra la maintien des niveaux retraites), ou par des loyers (le politique B promettra le maintien des rentes acquises parfois biens chèrement). Ce qu’on ne leur prend pas de la main gauche, on leur prendra de la main droite.

Il y a donc effectivement de bonne chance pour que politiquement tout soit fait pour maintenir la bulle, pendant extrêmement longtemps.

(Hors-sujet) Au passage : je précise que je n’ai jamais compris l’intérêt de la retraite par capitalisation que vous défendez sûrement. Pour moi il s’agit de prendre par des loyers, des dividendes, des créances aux actifs ce qu’on leur prend pas par la cotisation. Dans tous les cas, ça repose sur le fait qu’un actif transfert du revenu vers un inactif, et ça pose toujours le problème du ratio actif/inactifs, que si l’économie est pourrie, ou le taux de chômage élevé ça posera des difficultés de toute façon…

Igorgonzola a écrit :

AirBnb est bien trop "ubérisant" pour ces idéologues.

AirBnb, dans son esprit d’origine, c’était une superbe idée : proposer sa RP pendant deux semaines de vacances pour un échange ou pour un loyer qui permettra de payer les dîtes vacances, propose une chambre en trop chez l’habitant tant que le gamin fait ses études dans une autre ville. C’est intelligent, c’est de l’économie à échelle humaine, du dépannage… un peu l’équivalent du co-voiturage, même si le couch-surfing existait.

Le problème c’est quand le marché à détourner le truc en achetant des appartements et des immeubles entiers pour faire de la location à l’arrache, dans un cadre fiscal douteux : bref en faisant de l’hôtellerie mais sans assurer les contraintes et les charges.

À Barcelone, ça en est au point où vous avez des gens qui se font passer pour des locataires normaux (bail annuel pour résidence principale) et derrière sous-loue à la semaine (pas toujours déclaré)… Partout… c’est au point où le Barcelonais ordinaire galère beaucoup plus à se loger qu’avant.

AirBnb (ou du moins, ceux qui en font tel usage) a beaucoup fait pour aider au gonflement de la bulle à sa façon… en faisant miroiter à tout le monde du placement immo…

Igorgonzola a écrit :

7) Tout ça pour vivre dans 50 à 55 m²

Je vous rejoins sur l’aspect « moral » de tout ça : franchement, comment peux-t-on avoir envie de se projeter dans l’avenir, avoir envie d’investir, de créer des entreprises… quand on voit que même en bourrant sur l’apport, on va passer 25 ans à se payer un pauvre appart’ trop petit pour faire pousser une famille.

J’en entends beaucoup de politiciens se plaindre que les français ne se bougent pas le cul, or pour entreprendre, il faut pouvoir se projeter, pour pouvoir se lancer, il faut un filet de sécurité. On est plus enclin à se lancer quand on a payé sa RP et qu’on a pu se constituer un solide matelas pour amortir la chute. On entreprend pas sérieusement avec des petites bouches à nourir et un crédit sur le dos, c’est mon point de vue.

Pour moi, dans la société que je voudrais, le type ordinaire qui bosse bien devrait économiser 5 ans et pouvoir se payer sa RP en 5 ans pour pouvoir entreprendre au bout de 10 ans après être entré dans la vie active. Là, on a pas eu le temps de finir de se payer une RP pour y faire grandir une famille qu’on est déjà à la retraite !

J’ai 30 ans et, même sans habiter à Paris, j’habite dans un studio, je suis jamais parti en vacances, je sors pratiquement pas et n’achète presque rien. Qui supporterait d’habiter dans 16 m² à cet âge ? Et même en faisant ça pour économiser à bloc sur le loyer, j’en ai pour 25 ans de crédit juste pour avoir un T2 de 50 m² !

Qui peut avoir envie de vivre dans une société où même en se serrant la ceinture, à 30 ans, la seule perspective qu’on a c’est 25 ans de crédit et le contrat de travail qui va avec… Pas moi.

Pryx a écrit :

Merci pour vos précisions et vos motivations.
Cependant si je peux me permettre dans les 20%, vous comptez donc l’effet de levier + le loyer que vous a versé votre locataire.
A première vue, il me semble donc incorrect de le comparer de la sorte à un autre investissement.

Au contraire, cela me semble très correct.
Pour moi le TRI est un élément essentiel a la prise de décision entre un investissement immobilier et un investissement sur un autre support.

Ce qui compte in fine c’est le rendement de votre capital investit.
En cela vous pouvez comparer le rendement réel de votre cash investit dans votre bien immobilier (apport de capital, apport mensuel complémentaire si CF négatif, apports pour les travaux, taxes, PV/MV éventuelle etc.) versus un investissement d’un montant cash équivalent en actions, par exemple.

Je sais que pour un investissement immobilier je vais essayer de viser un TRI supérieur au rendement moyen des actions a LT (donc >8-10%), pour compenser le manque de liquidité du bien immobilier vs des actions ainsi que la prise de risque supérieure liée a l’effet de levier.

Enfin on s’écarte un peu du sujet sur les RP

J’apprécie le détail de la réponse de Notariat ; toutefois, jusqu’à l’an dernier le refus de prêt sur le neuf était flagrant et bien supérieur à ce taux de 2% ; refus aggravé par la mise en place de la Taxe d’Aménagement par les élus qui achevait d’enfoncer les acheteurs qui avaient calculé au plus juste…
On doit retrouver des stat’ sur ce sujet dans le ministère concerné (quoique désormais avec la loi NoTRE entre autre ces services n’aient sans doute plus autant de retours du terrain qu’avant).

Enfin, la fin du réel gaspillage du foncier par obligation de densification en "Grenellisant" les documents d’urbanisme se met lentement en place et n’est pas encore effectif car :

- l’échéance légale ALUR est à début 2017 ; et on sait ce qu’il en est de ce genre d’échéance (reports successifs possibles et même probables)
- vu le nombre de documents concernés, les bureaux d’études des collègues sont tout simplement débordés (globalement) !
Donc pour l’instant globalement (j’insiste) en quantitatif - sinon en qualitatif, les meilleurs terrains étant sans doute déjà vendus - le foncier n’est pas encore réellement bloquant de ma perception professionnelle (?).

En région parisienne, il semble que le % de vente échouant par cause de refus du prêt soit bien plus élevée que le taux constaté par Notariat76 en Normandie.

GBL,

C’est aussi ce que je pense. De même, j’ai l’impression que sur Paris la négociation va très vite, on signe un avant contrat rapidement pour ’’bloquer le bien’’ et on réfléchit calmement pendant le délai de rétractation pour voir si on donnera suite ou non au projet et on n’hésite pas à se rétracter rapidement.

Cependant j’ai des amis qui bossent à Paris et le refus de prêt même s’il est plus élevé qu’en province, reste faible en pourcentage.

En province j’ai l’impression que ls gens prennent plus leur temps pour signer un avant-contrat mais une fois signé il n’y a qu’un très faible pourcentage de ventes qui tombe à l’eau.

Maxime