Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Je confirme qu’il est très difficile aujourd’hui de construire à moins de 2000€/m² (en CCMI prêt-à-vivre).

Pour comparaison, j’ai fait construire en CCMI en 2018 pour 1400€/m². Cette forte augmentation tient à plusieurs facteurs :
- RE2020
- forte augmentation du coût des matériaux post-covid (2020-2022)
- inflation générale (2022-2023)

Yumeria a écrit :

Pardonnez moi si ma question parait "simple", mais quelle est la différence entre forte augmentation des coûts des matériaux post covid et inflation générale ?

Je séparerai les 2 lignes.
Le coût des matériaux : votre carrelage, votre chauffe-eau,… ont augmenté.
Que vous l’installiez seul, ou avec un artisan.

Pour l’inflation, le prix de l’électricité, de l’essence, le taux du prêt pour le camion (et autres,…), la mutuelle des salariés, … font que les prix de la main d’œuvre augmente aussi.

MisterVix a écrit :

et donc les prix ne peuvent pas baisser.

Vente forcée type surendettement, besoin de cash, divorce, décès, déménagement…

Bien sûr que les prix peuvent baisser. ce n’est pas parce qu’ils ne le font pas - encore? - contre la volonté des vendeurs qu’ils ne baisseront pas.

Prendre un bout de ma phrase pour dire que j’ai tort est plutôt malhonnête. J’ai bien dit qu’ils ne pourraient pas baisser dans les zones où le foncier est négligeable dans la valeur du bien, c’est simplement un équilibre de prix qui se fait entre l’offre neuve et l’offre dans l’ancien (les coûts de rénovation sont incompressibles donc à qualité équivalente vous pairez le même prix). Croire que l’ancien est décorrélé du neuf est une illusion, ils sont intimement liés via les coûts de construction/renovation.

En revanche dans 80% de cas les prix baisseront car c’est le foncier qui baissera, c’est la seule variable d’ajustement.
Exemples :quand vous achetez une maison à côté de Toulouse à 600k€ vous payez 300k€ de terrain et 300k€ de construction (50/50 donc l’ajustement peut se faire sur 50% de la valeur), quand vous achetez à Paris une maison à 1M€ avec 700k€ de terrain et 300k€ de construction vous pouvez ajuster le prix sur 70% de la valeur de la maison.
Quand vous achetez une maison à la campagne 350k€ avec 50k€ de terrain et 300k€ de construction la marge à la baisse est extrêmement faible.

Quand aux ventes forcées (divorce etc) il y en a aujourd’hui, il y en a eu hier et il y en aura demain, ce n’est pas ça qui fera baisser les prix demain plus qu’hier ou aujourd’hui. On continuera à faire des bonnes affaires comme avant, que les prix montent ou baissent.

Si vous prenez n’importe quel département de la diagonale du vide, vous trouverez forcément des offres à moins de 1000 € / m2.



Elle traverse certains départements peu peuplés, comme la Lozère (76 286 habitants selon les estimations de l’INSEE pour 2020), la Creuse (116 270), le Cantal (142 811), , la Haute-Marne (169 250), le Lot (173 166), la Meuse (181 641), le Gers (190 040), la Nièvre (199 596), l’Indre (217 139), la Haute-Saône (233 194), la Corrèze (240 336), le Tarn-et-Garonne (262 218), les Ardennes (265 531), l’Aveyron (278 360).
Soit environ 2,7 millions d’habitants pour ces 14 départements.
Autant que mon département (59)…

Ou des loyers avec des tarifs au m2 intéressants.



SOURCE

Mais est-ce vraiment représentatif du marché français ?

@maxicool : cette diagonale du vide n’est-elle pas finalement une bonne affaire non pour louer mais pour y vivre? On peut y fuir tous les maux modernes: insécurité, surpopulation, pollution, restrictions de circulation…  Les départements du sud de cette diagonale jouissent en plus d’un climat plutôt intéressant. Et à la campagne on peut de plus bénéficier d’un réseau d’entraide si l’on tombe dans une bonne commune. Je serais intéressé d’avoir des retours d’IH vivant dans cette diagonale.

Sinon une étude de l’UNPI montre que la hausse de la taxe foncière a été très forte l’an passé. Elle a été de 9,3% en un an dans plus de 200 communes. Pour moi elle semble insoutenable à long-terme d’autant que les prix immobiliers baissent. Jusqu’à quand les propriétaires supporteront-ils de telles hausses? Ils sont restés très stoïques il me semble vis à vis du pouvoir alors que la ponction sur leur épargne est croissante et qu’elle se conjugue avec les normes très strictes des DPE qui engendrent des dépenses très importantes en rénovation. Aujourd’hui finalement il n’y a plus aucun grand parti qui défend l’immobilier qui est pourtant l’épargne préférée des français: LR, PS, LFI, En Marche. Il reste à en créer un ;-)

Dernière modification par al2020 (24/10/2023 11h37)

Des coins avec de l’immo à 800 ou 1000€ en moyenne le m² vous en trouverez (c’est juste qu’en moyenne les biens vendus sont vieux et pas à la norme, avec beaucoup de travaux), vous n’achèterez pas une maison neuve RE2020 à ce prix même dans ces coins là car les coûts de constructions sont incompressibles. Faut pas rêver, il n’existe pas de promos, soit c’est vieux à rénover et pas cher, soit c’est en parfait état et ça vaut à minima le coût de construction/rénovation.

Mais le sujet de cette file est : est-ce que ces prix baisseront ? Ma théorie est que seul le foncier peut baisser. Or dans ces zones le foncier est au raz des pâquerettes (je connais des coins où on peut avoir 1000m² pour 10k€!) donc il n’y a aucune marge à la baisse, vous verrez dans 1 an ou 2, ou vous pouvez regarder les années passées et vous verrez que les prix ne baissent pas dans ces zones.

Voilà un contre exemple (mon village) ;-)



Prix m2 moyen : 2 300 €
Fourchette : de 1 796 € à 2 645 €
Indice de confiance : 5/5

Voir cette page pour les dernières transactions sur le village (il y en a - très - peu).
Sur ces 10 transactions, prix moyen de vente : 2369 € / m2

Dernière modification par maxicool (25/10/2023 06h46)

bed43fr parle d’une maison neuve RE2020, pas d’une maison RT2005 de presque 20 ans.
Ce n’est pas vraiment comparable.

Nevers avec ces 25000 35000 habitants, c’est (presque) un gros village ;-)
Honnêtement, habiter dans cette diagonale du vide, ça doit être très particulier. Nous avons passé nos vacances d’été 2022 dans le Massif Central (3 campings différents : La Bourboule - Murol - Vic sur  Cère). Chaque jour, lors de nos balades, on voyait des tas de (vieilles) maisons à vendre à des prix à priori attractifs… Mais que c’était isolé ! Top pour les vacances mais pour la vie au quotidien, sans doute "moins top".
On s’était parfois amusé à regarder les distances avec le premier lycée, le premier relais colis, le premier hypermarché, etc : souvent plus de 30/45 minutes.
Nous qui râlons pour les X conduites hebdomadaires de nos filles vers leurs lieux d’activités sportives (à 5-10 minutes), on ne s’imaginait pas pouvoir vivre dans ce type de région (et elles non plus).

Dernière modification par maxicool (24/10/2023 14h37)

J’ai édité mon message entre temps (désolé).
Je suis d’accord avec vous, on trouvera toujours des exceptions à la règle.

Je n’explique pas la baisse des prix à Montluçon je ne connais pas le contexte, le lieu ni les raisons de la baisse mais cela ne prouve pas que ma théorie est fausse, peut-être que beaucoup plus de biens avec de gros travaux se sont vendus, faisant baisser le prix moyen, après tout on ne connait que le prix de vente, pas le prix des travaux. Ou peut-être que la zone se désertifie ce qui expliquerait que sans concurrence avec du neuf l’ancien perdrait de sa valeur. Il ne faut surtout pas investir dans des zones qui perdent de la population, c’est une règle d’or de tout investisseur immo.

Raisonnons par l’absurde (toujours pour les localités ou le foncier ne vaut quasi rien) : si les prix dans l’ancien étaient plus bas que le prix du neuf (à qualité égale donc prix d’achat + rénovation) plus personne n’achèterait du neuf, ils achèteraient donc … de l’ancien : loi de l’offre et de la demande, si la demande dans l’ancien explose parce que les gens n’achètent plus de neuf les prix dans l’ancien augmentent jusqu’au niveau du prix du neuf. CQFD.

Erwan a écrit :

Le cout de la rénovation dans les régions "difficiles" n’est plus finançable pour les investisseurs, surtout pendant un temps ou on a les DPE, les 20% d’augmentation de TF, les interdictions de louer, et des taux "safe" attractifs.
Ou il faut acheter à moins de 500€ du mètre, ce qui est possible mais souvent synonyme de biens/emplacements très particuliers

Je nuancerais. En effet, le Code de la construction et de l’habitation dispense de rénovation énergétique performante si les travaux excèdent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel dans le domaine de l’immobilier (Article R112-18).

Je me demande d’ailleurs si cette disposition ne va pas créer un effet d’aubaine pour certains investisseurs qui pourraient choisir délibérement d’investir dans des passoires thermiques situées dans des zones peu chères.

C’est juste une question de perception, on pourrait dire exactement le contraire : je vis à la campagne et l’insécurité est au raz des pâquerettes naines, c’est une motivation importante pour les gens qui viennent s’installer ici.
Il y a un marché pour le tout-venant pas très cher et des propriétés de qualité rares et…chères.