Comment faire un investissement immobilier rentable ?

Bonjour nik66,

vous dites avoir beaucoup lu sur le forum au sujet de la rentabilité d’un investissement locatif, c’est surprenant de ne pas avoir trouvé la réponse à votre question.

Pour être bref et pédagogue, voilà un exemple de calcul de rentabilité :

Achat d’un immeuble de rapport de 3 appartements (2 T3 + 1 T2) avec de gros travaux :
- prix : 64 000 € FAI
- travaux : 60 000 € (couverture, peinture, petite plomberie, MAN électricité, fenêtres, cuisines, sanitaires, revêtement de sol)

- loyers au total : 1250 €
- emprunt total (immeuble, agence, notaire, travaux) : 127537 € sur 20 ans à 2,90%
- échéance 691 € / mois, avec report de remboursement de 24 mois maximum (314 € / mois)

- location sous le régime du Borloo ancien en secteur intermédiaire (abattement de 30% des revenus fonciers)
- déficit foncier imputable de ses revenus globaux 

Rentabilité brute : 1250 x 12 x 100 / 127537 = 11,76%
Cash-Flow positif : 1250 – 691 = 559 € / mois brut

Comment y parvenir ?
- éviter l’achat sur de grandes métropoles
- se rabattre vers des petites villes
- créer du déficit foncier
- utiliser les avantages de l’Anah

Cordialement,
Frédéric

PS : cet exemple est tiré du site de Guillaume, présent sur ce site.
(immeuble de rapport .fr)

Merci à lui pour la qualité des articles y figurant !

Bonjour,
Je partage les remarques précédentes, pour l’essentiel. A mon sens, l’investissement immobilier est réussi s’il est autofinancé par un crédit à 110% sur 20 ans. Soit un loyer qui couvre à peu prés l’échéance de prêt, la taxe foncière, la PNO, la GLI (loyers impayés). Mais c’est difficile à obtenir…
Après il existe 2 marchés en France : celui des métropoles et le reste… Dans les métropoles, pas de problèmes de vacances, une possibilité de plus-value, mais un rendement faible. Dans le reste, pas de plus value, un risque de vacances de locataires, mais de gros rendements. Et plus c’est la campagne, plus le risque et les rendements augmentent.
Sur l’exemple donné par Frédéric, tiré d’un blog que j’aime bien d’un bordelais spécialiste ès campagnes et bons vins, c’est à mon sens un exemple réservé à un professionnel (ou semi-pro), ou alors un amateur accompagné par un pro. Il faut une certaine compétence pour réussir ce genre de coup.
Dans tous les cas, je crois qu’il faut se "taper" nombre de visites pour bien connaître son marché local, c’est la base du travail de l’investisseur.
Rastignac

Merci guillaume33.
Pourriez-vous me montrer un exemple d’une offre qui vous semble interessante, dans ma région ou ailleurs. Et surtout pourquoi ? A nouveau, que vaut-il mieux ? maison ? Appartement ? petit immeuble ? Et surtout où ? En centre ? En périphérie ? En commune rurale ?
En tout cas si j’ai bien compris qqs idées sur votre blog, le premier imperatif est de ne pas payer cher et le deuxième d’avoir des rénovations à faire pour défiscaliser, non ?

nik66 a écrit :

Pourriez-vous me montrer un exemple d’une offre qui vous semble interessante

Très rapidement et sans approfondir  j’ai trouvé ça :



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Attention ce n’est pas pour autant qu’il faut se jeter dessus, vérifier avant quelques fondamentaux et regarder s’il n’y a pas de pièges…
Ensuite en poussant le vendeur dans ses retranchements, il y a moyen de sortir une rentabilité intéressante.

Avec ce genre de produits, oubliez les plus value (d’ailleurs il faudrait être un doux rêveur pour espérer une PV dans un marché baissier ! ). L’amortissement du prêt suffira à vous enrichir avec le temps.
Comme vous serez en autofinancement, votre seul job sera de faire en sorte d’avoir toujours des locataires pour que cet investissement ne vous coûte strictement rien.

Bonjour,

Pour avoir pas mal pratiqué l’achat vente en Province et pour avoir des locataires en grande ville (Marseille) je dois dire que je partage l’opinion de Rastignac sur les "2 types de marchés" ainsi que l’opinion de G33 sur la PV désormais impossible à la revente, sauf peut être sans doute à découper avec tous les inconvénients qui vont avec.
C’est d’ailleurs pourquoi je suis ici, histoire de voir ce que nous pourrions faire avec notre cash, mais passons.

Mon but est d’ajouter un élément d’info appuyé sur du factuel au travers de références et d’exemples.

Pendant des lustres nous avons tous entendu qu’en France il y avait des millions de mal logés qui rêvaient de devenir propriétaires ; des politiciens de tous bords ont pondus des lois après avoir été élus sur des promesses - jamais tenues, jamais approchées - de faire bâtir "500 000 logements par an" par exemple au hasard. N’oublions pas l’adage "quand le bâtiment va, tout va" bien Franco Français et donc porteur d’espoir électoraux.
Ni vous ni moi n’en avons jamais réellement rien vu concrètement ou presque.
Mais, l’arsenal législatif est bien réel, voir par ex l’Art 55 de la SRU (de 2000), voir les 1300 pages des Grenelles (je plaisante ; mais je les ai lues).
La nouveauté est qu’à l’horizon 2017 la quasi totalité des villes, donc essentiellement en Province, devront se conformer à ces lois au travers de leurs documents d’urbanisme.
2017 : c’est demain en terme de crédit et rentabilité sur 20 ans. Même s’il y aura forcément du retard à l’allumage, comme toujours, pour des raisons politiques (soutient au pouvoir en place, ou au contraire etc).

En province, je traduis cela par des contacts avec les administrations en charge de faire appliquer ces dispositions ; si possible au niveau SCoT, PLUi et PLU ; je suis convaincu qu’il faut :
1- Fuir les villes de campagne mal desservies en moyen de transport et perte de vitesse économique ; la logique est de renvoyer les gens sans réelles perspectives d’ emplois vers les centres urbains avec transports en communs et bassin d’emploi, rendre à ces villes leur caractère rural…Je vois d’excellentes affaires dans la Loire par exemple (archi OK avec vous Guillaume), j’en ai mal au coeur mais je m’abstiens, peut être à tort car rien n’est jamais sur certain, OK,  mais l’immobilier/le foncier pour moi c’est 100% prudence.
2- Investir les agglo proche des voies de circulations quitte à payer la prudence : par exemple regardez les alentours de Valence (26, ne pas confondre !) : TGV, A7, image flatteuse, Rhône avec port fluvial, projets Etat Région vers les frontières, taux de chômage relativement bas…
3- Se méfier du montant de l’amende de la SRU éventuelle et de la volonté de la municipalité d’effacer celle ci : cela peut se traduire en quelques années par du logement social sorti de terre à tout va; logement souvent moins cher, mais pas forcément de beaucoup au secteur privé en province, mais SURTOUT bien plus attractif car aux normes de la RT, bien positionné, en parfait état etc : on est très loin des barres HLM en banlieue, maintenant on réinvesti l’hyper centre à coup d’expropriation (mise en place  et déploiement des EPORHA par ex) et on fait du social de qualité que le cadre moyen ne peut d’ailleurs pas forcément s’offrir. Et là cela fait mal, la grande difficulté étant de trouver du locataire bien sur…Jusqu’au T3 à Marseille nous avons pas mal de rotation et même là un T3 de 50 m2 refait à neuf à 450 euros dans le 9éme met 4 mois à se louer (avec un locataire "normal") alors dans le 42/07 par exemple ?
Dans le 26 déjà cité et pour finir en cohérence avec cet exemple à proximité de Valence ce sont quelques 100nes de logements qui vont se bâtir ainsi avec la SDH : 2 mois de travail et de réflexion qui s’effritent (mais j’y pense encore…). En fait, la démarche intellectuelle est très proche de la recherche de "l’entreprise extraordinaire" de notre hôte je pense.

Bonnes réflexions, bons choix…

Bonjour,
Réflexion intéressante en effet.
Je reste persuadé que certaines personnes resteront toute leur vie dans la même petite ville, volonté politique ou pas de nous regrouper dans les grandes métropoles.
Le dynamisme économique, le manque d’emploi et d’infrastructures leur importent peu. Ces personnes sont trop attachés à leur territoire, ce serait trahir leur famille de partir.

Autre réflexion, je suis toujours dubitatif quand j’entends des investisseurs me dirent qu’ils galèrent pour trouver des locataires, mettent 3 ou 4 mois pour relouer. Cela ne m’arrive jamais même dans des villages.
Dans notre exemple de Lure (le second lien que j’ai mis dans la file plus haut), regardez les cuisines, elles vous font rêver vous ? Cela fait très bailleur des années 80
Il n’y a même pas un plan de travail pour découper les tomates…
Et pourtant je suis persuadé que le vendeur pense que ses appartements sont prêts à louer .
Il doit certainement essayer de les louer…et pleurniche depuis 6 mois car il ne trouve personne !

C’était vraiment des exemples trouvés à la va vite, je n’ai pas creusé davantage, le but était de vous montrer que dans chaque région il y a des choses à faire.
La première annonce est assez explicite, sans même prendre une calculette on vois que la rentabilité dépasse les 12% brut.
Le second exemple, ce qui m’a interpellé immédiatement c’est le prix de moins de 500 €/m2, des grands appartements idéal pour le Borloo ancien et cet appartement à refaire entièrement, parfait pour généré un déficit foncier.
Bien entendu, je n’ai pas poussé plus mes investigations, c’est votre job maintenant !

Ensuite pour répondre à votre question, je n’ai pas de préférences particulières, c’est vraiment l’opportunité qui va guider mes choix. Le seul frein pour moi est de ne pas me retrouver en copropriété.

Bonjour,

on dit souvent qu’il faut acheter des biens avec une rentabilité > 10%, mais cela ne veut rien en soit, car cela dépend ensuite des charges derrières, et du taux du prêt bancaire, non ?

Par exemple : une rentabilité brut 10% à taux de 2.5% est-elle identique à une rentabilité brut de 9% avec un taux de 1.5% ?

Dans ma ville, la plupart des biens avec une renta > 10% sont placés dans des quartiers qui ne sont pas attirants. Ou alors il faut prévoir de gros travaux (tout rafraîchir).

Mes investissement ont actuellement une renta brute qui se situe entre 9.0% et et 9.4%, mais les biens sont correctement situés (Centre-ville) - et la location en meublé me permet de m’en sortir fiscalement.

Et comme dit plus haut, ce n’est pas un ville à fort potentielle, mais il y a eu toujours eu des locataires dans cette ville (et il y en aurait toujours), il faut juste savoir proposer des appartements propres, rénovés, avec un prix prix légèrement en-dessous de la concurrence.

ZX-6R a écrit :

Le crédit ne rentre pas en compte dans le calcul de la rentabilité.

Nous sommes bien d’accord, cependant remarquons tout de même qu’avec les taux actuels ridiculement bas, il est plus aisé d’être en cash-flow positif.
Quand je pense qu’il y a quelques années j’empruntais à 4,30 Hors assurance et j’étais content de décrocher un bon taux !

Couplé à ces taux, vous rajoutez des vendeurs désespérés dans les zones peu dynamiques car le marché est difficile,  ça donne des opportunités assez incroyables. Je trouve des rentabilités à 15% brut, c’était impossible il y a encore 3 ou 4 ans…

Deux petites questions techniques :
@maxicool : que voulez-vous dire par "utiliser les avantages de l’ANAH" ?
@ZX-6R : que veut dire PNO ?
Merci

@maxicool : que voulez-vous dire par "utiliser les avantages de l’ANAH" ?

L’ANAH peut vous permettre de bénéficier d’un abattement sur vos revenus fonciers (selon les zones géographiques délimitées par elle) si vous acceptez de plafonner vos loyers, tout en louant à des personnes avec un plafond de ressources.

Voir sur leur site.