Achat d'une résidence principale dans un immeuble ancien…

Boutman · #1

Bonjour,

J’envisage d’acheter un appartement dans une "barre", un immeuble des années 1960 qui ressemble à un HLM.
Prix : environ 80 000 €
Travaux : environ 15 000€
Points positifs :
- Il y a 2 barres, relativement imposantes qui se font face et qui font un peu "zone" mais l’ensemble se trouve dans un quartier vraiment sympa (ville de province). Ceci explique que le prix soit d’environ 1500€ / m2 alors qu’à quelques mètres, c’est environ 2500€ / m2 : il n’y a que des pavillons autour de ces 2 immeubles imposants.
- L’appartement donne sur la ville et non sur l’autre immeuble et est situé en dernier étage (8 étages en tout).
- Il est à pieds à moins de 5 min à du tram, moins de 15 min du centre ville et à environ 15/20 min de mon travail.
- Tous les commerces sont à proximité
- L’appartement est moins cher que ses comparables en vente (travaux futurs compris)
- La copropriété semble sérieuse, les peintures intérieures des communs sont refaites, les ascenseurs sont neufs et l’extérieur est correct
- L’appartement dispose d’un chauffage individuel alors que la plupart des appartements disposent d’un collectif, du coup les charges sont de 80 € / mois et plus du double pour les autres appartements en vente avec chauffage collectif.

Points négatifs :
- Il y a plusieurs centaines de lots dans ces immeubles et j’ai recensé 4 appartements en vente, ce qui me questionne (dans le cas de mon appartement, il s’agit d’une succession mais toutes ces ventes m’intriguent).
- L’immeuble est des années 1960 et je ne sais pas comment va évoluer la valorisation de ce type de logement (observe-t-on une évolution du prix pour ce type de logement à la baisse avec le temps?)

Mes questions :
- Quels sont les éléments auxquels je devrais vraiment prêter attention dans le cas d’un appartement en immeuble dans années 1960?
- J’envisage de faire un prêt sur 20 ans, ce qui me permettra d’avoir des mensualités équivalentes à ce que je paye actuellement en tant que locataire (j’ai 30 ans et je souhaite avoir mon "chez moi"). Il me semble que j’ai lu que c’était la meilleure démarche avec les taux bas que d’emprunter sur 20 ans, suis je correct.

Je vous remercie pour vos réponses : remarques et questions.

Cdlt

Mots-clés : appartement

Jean-Marc · #2

Bonjour Boutman,
Si je calcule bien l’appartement mesure environ 55m2. C’est petit, à la trentaine votre situation familiale n’est pas nécessairement figée, si dans 5 ans vous êtes en couple avec 2 enfants vous aurez dû déménager.

Se posera alors rapidement la question de la revente du bien. Les barres ne sont pas très incitatives sauf pour les faibles revenus qui ne vous en donneront jamais un prix intéressant. Donc fi de la plus-value.

Les standards des années 60 ne sont plus ceux de maintenant : insonorisation, taille des pièces, taille de la salle de bains, bidet / douche / baignoire etc., taille et fonctionnalité de la cuisine etc.

Quel est votre voisinage direct (squat dans la cage d’escalier, voisins du dessus bruyants et couchés tard, etc.).

En résumé, un tel appartement coûte moins cher mais il y a des raisons qui ne disparaîtront pas malgré, par exemple, des travaux. Un appartement plus confidentiel dans un quartier sympa peut se bonifier avec des travaux faits avec goût.

Le fait que les taux soient bas n’est pas une raison pour vous précipiter.
Bien à vous

Boutman · #3

Bonjour Jean Marc,

Je vous remercie pour votre réponse. Effectivement la surface est de 55m2 environ. Sachant que je suis célibataire pour l’instant, il est vrai que je ne pense pas trop à la vie familiale. Personnellement, je ne me vois pas dans 5 ans avec des enfants mais il faut effectivement le prendre en considération. Pour l’immeuble, j’ai peut être un peu forcé le trait : le fait qu’on ait l’impression de "barres" est sans doute accentué par le cadre global dans lequel on voit plusieurs pavillons.
Ci dessous, une photo pour illustrer :

Pour les standards, je suis d’accord avec vous mais l’avantage de ce genre de construction, c’est qu’on peut facilement redistribuer les espaces en cassant les cloisons en placo.

A propos du voisinage direct, je vais retourner sur les lieux afin de juger davantage de la situation mais à première vue, le quartier est tranquille et dans l’immeuble il y a surtout des personnes âgées. En tout cas, tout est propre à l’extérieur comme à l’intérieur et il n’y a pas de voisin au dessus (dernier étage).

J’avais initialement cherché un appartement en plein centre ville mais mon budget était trop serré pour avoir une surface satisfaisante (même avec travaux).

Pour les taux bas, je ne me précipite pas, cela fait déjà un an que je cherche un appartement et celui ci me semble à un bon rapport qualité / prix. C’est la raison pour laquelle j’essaie de savoir les raisons qui expliquent ce prix (hors le fait qu’effectivement le bâtiment fait "barre").

Je vous remercie encore pour vos remarques. Si vous avez des conseils à me donner concernant les aspects techniques auxquels je devrais faire attention concernant l’immeuble je les prendrais volontiers.

Cdlt

creusois · #4

Bonjour,
Concernant une copropriété,il est nécessaire (et c’est même prévu dans la loi pour le compromis de vente) de consulter les derniers PV d’assemblée générale.Cela vous permettra de voir ce qui est envisagé, voté,ou repoussé à plus tard mais qui sera bien à faire un jour ou l’autre. De même ces procès-verbaux vous permettent de voir s’il y a beaucoup de copropriétaires présents,ce qui veut dire qu’ils sont impliqués dans la copropriété,d’où un moindre risque de dégradation à l’avenir.
Vous pouvez aussi demander le carnet d’entretien de l’immeuble,ce qui permet de voir ce qui a déjà été fait,et ce qui sera à faire (toiture,ravalement extérieur,…).

N’hésitez pas à questionner le syndic (qui doit être professionnel pour une copropriété de cette taille) sur d’éventuels problèmes et à voir s’il y a des problèmes d’impayés de charges dans la copropriété.

Pour l’environnement,sauf si vous connaissez déjà bien le quartier,il est souvent intéressant de se rendre compte en y allant à différents moments de la journée (soirée,WE ), et éventuellement en interrogeant des habitants ou commerçants de cette zone.
Cordialement.

DDtee · #5

Il vous faut effectivement demander le dernier compte rendu d’AG mais aussi "l’état financier après répartition" qui vous permettra une analyse des créances en cours (éventuels mauvais payeurs, actions juridiques…) et des charges.
Vérifier bien le montant des charges totales, celles annoncées paraissent très faible pour une copro de cette taille !
Le coût de gestion/entretien est sans doute un des principaux point faible d’une copro de cette taille et de cette époque…

DidierFabrice · #6

Bonjour,

Votre premier point négatif serait presque un point positif pour moi : seulement 4 appartements à vendre pour une copro de plusieurs centaines de lots cela ne ressemble pas à une volonté de quitter un navire proche du naufrage.
Si cela n’est pas déjà fait je vous invite à visiter également ces autres appartements à vendre et à questionner les vendeurs pour affiner votre opinion sur cet immeuble.

Concernant le deuxième point négatif et pour rebondir sur le commentaire de Jean-Marc même s’il est probable que vous ne passiez pas toute votre vie dans ce bien, la plus-value à la revente n’est pas la seule possibilité. Votre résidence principale peut en effet se transformer en investissement locatif. Je vous invite donc également à étudier le marché locatif sur un tel bien : existte-t-il de la demande et quel est le montant du loyer pratiqué ? Si cet investissement peut être intéressant en investissement locatif c’est un plus non négligeable
Avoir différentes portes de sortie est très rassurant…

Autre élément qui n’est pas présent dans votre description et qu’il ne faut pas oublier : la taxe foncière. Chez moi dans ce genre de barres la taxe foncière représente souvent de deux à trois mois de loyer du coup même avec des prix de vente intéressant de prime abord l’opération est au final plus proche du gouffre financier :-(

Boutman · #7

Bonjour,

Je vous remercie tous pour votre réponse. J’ai pu obtenir les derniers PV d’AG et j’ai quelques questions à ce sujet :
- 56 copropriétaires soit 62679 tantièmes, qu’est ce que cela représente? Si j’ai bien compris c’est la part des copropriétaires mais je n’ai pas d’infos sur la représentations / la proportion de ces derniers?
- Il y a en général 5 ou 6 résolutions concernant des procédures de saisie immobilière du syndicat au titre des charges non payées, est ce surprenant?

Si je résume, il faut à présent que je demande "l’état financier après répartition" pour avoir une idée des charges et également la taxe foncière de l’appartement, c’est ça?

Je vous remercie encore pour vos réponses.

creusois · #8

Bonjour,
Concernant le premier point,il doit y avoir marqué sur le PV d’AG, d’une part le nombre de copropriétaires présents et les tantièmes qu’ils possèdent,d’autre part le nombre de copropriétaires absents,et leurs tantièmes.
Le ratio permet de savoir:
- quelle est la part de copropriétaires présents aux AG,ce qui veut dire qu’ils sont impliqués dans la vie de leur copropriété ,
- si ceux qui sont absents représentent en nombre,et en parts de l’immeuble une fraction importante.
Par exemple,il peut y avoir des copropriétaires absents,mais représentants en totalité une part minoritaire en tantièmes,car ils possèdent des petites surfaces ou des garages.
Comme certains votes se font à la majorité des tantièmes,leur voix pèsera de toute façon peu et leur absence est proportionnellement moins gênante,sauf s’ils sont nombreux dans ce cas.

Pour le second point,il me semble que 5 résolutions au stade de saisie immobilière pour charges non payées est un nombre important,car beaucoup de retard de paiement sont souvent réglés avant ce stade. Est-ce toujours les mêmes personnes concernées ,et des dossiers qui trainent ,ou de nouveaux impayés ?

N’hésitez pas, si vous le pouvez, à demander un entretien au syndic pour savoir ce qu’il en est, sachant que si cela se multiplie,toute la copropriété se dégradera à terme,d’où perte de valeur de votre bien.

Cordialement

Boutman · #9

Creusois,

Merci pour votre réponse.

Je n’avais pas fait attention mais effectivement, les absents apparaissent bien. Il y a donc 210 000 tantièmes en tout et en présents 94 000 en 2012, 77 000 en 2013 et 63 000 en 2014.

Par ailleurs, pour les saisies, il y en a eu 3 en 2012, 1 en 2013 et 6 en 2014. Ce ne sont pas les mêmes personnes qui sont concernées.

Il me semble qu’il y a 400 lots en tout.

Je vais appeler le syndic demain pour avoir des informations complémentaires.

Cdlt

DDtee · #10

6 saisies l’an passé, c’est effectivement beaucoup.
Avant qu’un appartement soit saisi, il se passe généralement des années. Période durant lesquelles les autres propriétaires payent les charges et frais de procédure…
Pour 6 saisies réalisées, il y a sans doute le double ou le triple de copropriétaires qui ne payent plus leurs charges. Le risque dans ce cas là est que cla "dérape", et qu’il y en ait de plus en plus, ne voulant plus payer les charges des autres.
Si le syndic ou l’agence veut bien vous donner l’état de répartition des charges, je suis a peu près certain que ces charges seront bien supérieures à ce qu’on vous a annoncé (du coup il y aura sans doute de fausses excuses pour ne pas vous fournir le document, obligatoire pour chaque copropriétaire avant l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle depuis la loi SRU).

Pour le foncier, il suffit normalement de demander au propriétaire actuel (directement ou par l’agence)

Boutman · #11

Bonjour,

La taxe foncière est de 805 €, ce qui effectivement n’est pas négligeable. Voici la réponse de l’agent immobilier (je copie/colle la réponse par mail) :

au niveau de répartition des charges, c’est le notaire qui demande un arrêté par rapport au vendeur et la copro avant l acte, ce qui apparaîtra au niveau de la copro , c’est la somme des montant du par certain propriétaire indiqué sur le dernier pv d’ag, mais quoi qu’il en soit, les charges des autres copropriétaires n’augmenteront pas pour autant, les biens seront saisis pour rembourser les créanciers, mais par expérience , qd une procédure est lancée, la régularisation ne tarde pas dans la majorité des cas avant saisie
Je vais voir ce que j’arrive à obtenir de la part du syndic

Donc si les autres locataires / propriétaires ne paient pas, je ne risque "rien" sauf d’observer une dégradation de la copro, c’est bien cela? Le fait que les biens soient saisis constitue-t-il une protection suffisante d’après vous?

Je n’ai pas eu l’occasion de joindre le syndic pour l’instant avec mes horaires de travail…

Je vous remercie pour votre réponse.

Bien cdlt

BorderLine · #12

Fuyez camarade !

entre 3 à 6 saisies immo par an mais c’est monumental ! Si vous y ajoutez ceux qui paient pas ou en instance de plus payer, plus le fait qu’il y a probablement que des locataires, qui plus est sociaux, le tout dans une barre HLM. OMG tous les signaux au rouge !

A la limite achetez l’appart à la barre lol ! (NDLR : aux enchéres)

DDtee · #13

La question, pour vous, n’est pas de savoir ce qui apparaîtra à la signature de l’acte, mais d’avoir des données fiables en amont pour prendre une décision.
Votre engagement est au moment du compromis/promesse de vente et non au moment de l’acte authentique.

- Sans répartition des charges explicite, vous ne savez pas où vous mettez les pieds… La loi SRU donne obligation de communication de tels documents aux copropriétaires, les demander est dans votre droit.

- Un PV d’AG ne comporte pas suffisamment de données pour avoir une vision claire ! Elle est le reflet des appels de cotisation pour une année, de décisions de gestion, de présence/absence des copropriétaires… Elle n’apporte pas de données sur une vision globale de la gestion du collectif, la manière dont les choses sont gérées au quotidien, les dettes impayées (pas toutes)…

- Certes, une saisie permet de payer les sommes dues en retard, mais dans son attente ce sont les autres copropriétaires qui payent. Dans les pires cas, cela peut aller jusqu’à la mise en liquidation de la copropriété qui ne peut plus payer ses dettes/fournisseurs (avec 6 lots /400 cette copro n’en est sans doute pas là)

- Qui dit saisie ne dit pas toujours vente fructueuse, il faut des acheteurs d’une part et un prix qui couvre les frais d’autre part.

Je vous avez prévenu, c’est un classique l’agent immobilier ou le syndic qui ne veulent pas donner de données trop précises par crainte que celles-ci fasse fuir l’acheteur

Si le syndic fait correctement son boulot, le propriétaire a tout simplement l’état de répartition des charges en sa possession (dans le cas contraire, celui-ci fait voter des comptes sans les divulguer et ne respecte pas la loi)
L’agence et le syndic sont-ils de la même société ? Dans tous les cas sur un simple coup de fil le syndic devrait l’envoyer à l’agence…

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