Realty Income : the Monthly Dividend Company

Bonjour,

Les baux de Realty Income ne sont quasi pas indexés sur l’inflation :


Source : Net Lease REITs: Inflation Risk Persists | Seeking Alpha

Donc a priori la foncière est à fuir dans le contexte actuel.

Mais comme son coût du capital est très faible (voir le rapport foncières cotées), elle compense par des opérations de croissance externe relutive.

Pour le moment en tout cas…

Si ces opérations externes devenaient impossibles, on aurait une foncière avec une croissance rikiki et sous l’inflation.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Ce tableau est très intéressant en effet, mais le pauvre franchouillard que je suis aurait besoin d’un petit coup de pouce supplémentaire pour en parfaire la lecture.
Que faut-il comprendre par le pourcentage indiqué dans la colonne "Investment Grade" ? Et quid de la colonne "Escalation" ?

Désolé de vous interroger à nouveau IH, mais si j’ai bien tout compris, ce que vous appelez "escalation", c’est en fait une hausse automatique des loyers, indépendante des indicateurs d’inflations, négociés à la signature du bail?
Comme si je disais au locataire: "mes couts sur la durée du bail vont augmenter, votre loyer va augmenter de 2% par an jusqu’à l’échéance"?
Mais comment expliquer les différences marquées entre certaines REITS sur cet indicateur?
Si j’ai bien tout saisi, Realty Income a donc une part mineure de loyers indexés sur l’inflation associée à une faible revalorisation annuelle des loyers compris dans les baux, ce qui peut mettre cette foncière en difficulté.
Merci pour votre temps.
haddock

T3-2022 solide, comme d’habitude :

Realty Income a écrit :

Normalized FFO per share increased 9.0% to $0.97, compared to the three months ended September 30, 2021

AFFO per share increased 7.7% to $0.98, compared to the three months ended September 30, 2021

Invested $1.87 billion in 375 properties and properties under development or expansion, including $613.0 million in Europe

Net debt to annualized pro forma adjusted EBITDAre was 5.2x

Raised $0.7 billion from the sale of common stock, primarily through our At-The-Market (ATM) program with a weighted average price of $73.05

Notez comme l’activité est scalable, puisque les frais de gestion ne sont que de 3,5-4% des loyers :



Le risque, c’est la croissance future par le biais d’acquisitions externes.

Cette année, Realty Income va acquérir $6 Md d’actifs.

L’année suivante, comme la foncière est de + en + grosse, il en faudra combien pour générer de la croissance ? 7-8 Md ?

Et la suivante ? $10 Md ?

Jusqu’où peut-on aller comme ça ? En terme de croissance organique, sans acquisition externe, on est "seulement" à 2%.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Plus difficile de justifier de s’endetter à faible coût pour racheter des actions que d’acheter des actifs servant de collatéral à la dette

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les résultats annuels 2022 sont tombés, et c’est toujours aussi impressionnant.

Realty Income Résultat Annuel 2022 a écrit :

For the year ended December 31, 2022:

Normalized FFO increased 19.8% to $4.06 per share, compared to the year ended December 31, 2021

AFFO increased 9.2% to $3.92 per share, compared to the year ended December 31, 2021

Invested $9.0 billion in 1,301 properties and properties under development or expansion, including $2.5 billion in Europe

Achieved property-level occupancy of 99.0%, the highest in over 20 years

Dividends paid increased 4.7%, compared to the year ended December 31, 2021

On constate que le dividende augmente moins vite que l’AFFO, on dirait que Realty Income est en train de décorréler les deux pour avoir plus de flexibilité dans le futur.

D’ailleurs, le ratio dividendes/AFFO me semble historiquement bas :

Realty Income Résultat Annuel 2022 a écrit :

We distributed $2.967 per common share to stockholders during 2022, representing  75.7% of our diluted AFFO per share of $3.92.

Les $9 Md d’investissement en 2022 sont colossaux, et je me demande quand ça va s’arrêter !

Peut-être jamais, car maintenant la foncière s’attaque au marché italien (après le UK et l’Espagne) :

Realty Income Résultat T4-2022 a écrit :

including our first investment in Italy for seven properties totaling $166.6 million

Le chiffre qui m’a stupéfait :

Realty Income Prévision 2023 a écrit :

G&A expenses inclusive of stock-based compensation expense as a percentage of rental revenue, excluding reimbursements, is expected to be approximately 3.7%-4.2% in 2023.

Le coût de la gestion de Realty Income, y compris en incluant la rémunération du management, n’est plus que de 3,7 à 4,2% des loyers !

Et la foncière grossit encore, donc ce chiffre devrait encore diminuer car l’activité est partiellement scalable.

Il y a tout de même un bémol :

Realty Income Prévision 2023 a écrit :

Same store rent growth Over 1.25%

Et 1,8% en 2022.

Comme je l’avais déjà mentionné dans la file, les loyers ne suivent pas du tout l’inflation.

Ce sont uniquement les opérations de croissance externe avec un coût du capital substantiellement inférieur aux taux de rendement immobilier qui permettent de générer une forte croissance.

Sans celle-ci, la croissance serait très poussive (mais avec l’avantage que la solvabilité des locataires de Realty Income s’améliore encore année après année, puisque leur chiffre d’affaire augmente a priori plus vite que les loyers à payer).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Une vraie aristocrate!

C’est vraiment la seule foncière US qui me ferait presque tout investir chez eux.

Le dividende augmente régulièrement, encore plus de 2,30% sur la dernière augmentation, qui ont lieu deux à trois fois par an.

J’espère qu’ils ne s’éparpillent pas sur le marché européen qui est très différent du marché us.

On a vu avec URW que réussir des deux côtés de l’Atlantique n’est pas chose évidente.

C’est vrai que les chiffres sont hallucinants.

InvestisseurHeureux a écrit :

Ils sont en train d’aller partout : à l’international, dans les casinos, dans le médical

Peut-être qu’il n’y a plus rien à racheter dans leur cœur de cible. Ils investissent tellement qu’à un moment donné, la croissance à l’achat n’est plus infini.

InvestisseurHeureux a écrit :

On constate que le dividende augmente moins vite que l’AFFO, on dirait que Realty Income est en train de décorréler les deux pour avoir plus de flexibilité dans le futur.

D’ailleurs, le ratio dividendes/AFFO me semble historiquement bas :

Ont-ils le choix ? La LTV est maintenant au dessus de 40%.
S’ils veulent générer du cash à réinvestir, il faut inévitablement faire baisser le payout/AFFO.

Je signale à toutes fins utiles qu’au cours actuel et avec la hausse récente du dividende, nous avons 5% de rendement avant prélèvement en tout genre.

0,255 * 12 dividendes mensuels = 3,06 dividende annuel

3,06 / 61,06 (cours de la veille) = 5%

C’est assez rare, sauf en cas de tempête boursière (exemple : mars 2020).

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La machine ne s’arrête jamais ! :-)

C’est poussif sur un an :

Résultats T1-2023 a écrit :

Normalized FFO per share increased 2.0% to $1.04, compared to the three months ended March 31, 2022

Mais :

Résultats T1-2023 a écrit :

Invested $1.7 billion in 339 properties and properties under development or expansion at an initial weighted average cash lease yield of 7.0%

…

Signed a definitive agreement to acquire up to 415 single-tenant convenience store properties located in the U.S. from EG Group for $1.5 billion through a sale-leaseback transaction, expected to close in the second quarter of 2023

…

Given the active start to the year, we are increasing our 2023 acquisitions guidance to over $6 billion.

Le dividende est autour de 75% de l’AFFO, ça laisse de la flexibilité :

Résultats T1-2023 a écrit :

The amount of monthly dividends paid per share increased 1.6% to $0.7515 during the three months ended March 31, 2023, as compared to $0.7395 in the comparable 2022 period, representing 76.7% of our diluted AFFO per share of $0.98.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Si vous n’êtes pas positionné sur les REITS, cela peut être l’occasion de prendre quelques positions.. le secteur a connu une faiblesse certaine depuis 1 an, d’autres diront un massacre, pas dit que cela continue.. si c’est le cas, ce sera l’occasion d’en racheter une deuxième puis troisième louche..

Dans la publication de Realty Income, il y du bon comme du moins bon.

a) Je note une hausse du CA de 17% ce qui traduit une poursuite dynamique des affaires, mais le résultat AFFO ne progresse que de 2%. Même Realty est obligé de placer plus de titres pour se refinancer et les obligs qu’ils émettent, tournent autour de 5% de rendement (sacré hausse).

b) Quand même une très bonne nouvelle, je trouve, à savoir que 99% du patrimoine est loué. Les autres foncières ne peuvent pas toujours en dire autant.

Dans les circonstances actuelles, pas de raisons que le titre redécolle rapidement. Mais je garde confiance à MT: il faut tout simplement attendre que la Fed en finisse avec ses hausses de taux et commence un jour par inverser la vapeur et les foncières remonteront (2024? 2025?)

M’sieur Powell, nous vous aurons à l’usure

Le rendement sur dividende est passé à 5,1% suite à la baisse récente du cours et à la (petite) augmentation récente du dividende :

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.