Digital Realty : investissez dans des centres de données informatiques !

InvestisseurHeureux · #1

Digital Realty Trust est une foncière cotée américaine capitalisant 6 $Md qui possède un portefeuille de data centers essentiellement aux USA mais aussi en Europe et en Asie :

Digital Realty Trust a écrit :
Digital Realty Trust, Inc. est la première foncière cotée au monde dédiée au secteur data centre et fournit des solutions d’espaces techniques sécurisés, fiables, économiques et adaptées aux besoins de ses clients. Digital Realty compte parmi ses clients les plus grandes entreprises nationales et internationales leader sur leur secteur d’activité : nouvelles technologies, fournisseurs de services de services informatiques et Cloud Computing, opérateurs télécoms, institutions financières. Les 110 propriétés de Digital Realty, à l’exception de trois propriétés détenues sous forme d’investissements dans des coentreprises non consolidées, comptaient environ 2 millions de mètres carrés au 26 octobre 2012, dont environ 223 000 mètres carrés d’espace conservé à des fins de redéveloppement. Le portefeuille de Digital Realty est réparti entre 32 marchés à travers l’Europe, l’Amérique du Nord, l’Asie et l’Australie.

Les résultats trimestriels décevants sont un point d’entrée intéressant sur le titre (qui cote actuellement 11-12 fois l’EBITDA, plutôt raisonnable pour une foncière) de mon point de vue, spécialement avec la parité EUR/USD favorable.

En négatif, on pourra arguer qu’un portefeuille de data centers est plus volatile que des centres commerciaux et n’a pas vraiment de moat.

Dans un short case donné à une conférence aux investisseurs en mai 2013, Jon Jacobson du hedge fund Highfields Capital a soumis également que Digital Realty sous-estimait significativement ses coûts de maintenance (recurring capex).

Ces affirmations ont été contestés par une autre maison de gestion, Silver Arrow Investment Management dans ce document de 10 pages, plutôt solide, :
http://www.institutionalimperative.com/ … eup_1_.pdf

A mon sens, le trend long terme va dans le sens d’une externalisation des centres de données informatiques et que vu l’importance de ces données, les sociétés préfèreront faire confiance à un leader (ce qui confère un moat de mon point de vue). Récemment d’ailleurs Bouygues Telecom a externalisé 3 data centers à Digital Realty Trust.

Digital Realty Trust décoterait de 15-25% sur sa NAV (chiffres communiqués par la société elle-même) :

Des insiders sont à l’achat sur le titre :

Le rendement sur dividendes est de 6,6%, couvert par l’AFFO (Adjusted Funds From Operations, l’équivalent du Free Cash Flow pour les foncières).

Déontologie : je possède 300 titres Digital Realty

Mots-clés : data center, digital realty reit

Canard · #2

Bonsoir. Et merci pour ce partage d information.

Je me permets d’intervenir car je connais un peu ce business. Je suis en phase avec vous sur la croissance moyen terme de ce type d’activité. Toutes les grandes entreprises du CAC (et sans doute des autres pays aussi) "étudient" pour ne pas dire plus une délégation de l’hébergement de leurs infrastructures informatique. La phase de croissance est donc a venir sans aucun doute: de belles années semblent à prévoir.

La où je souhaite attirer l’attention, c’est qu’il pourrait y avoir un retournement de la situation après quelques essais plus ou moins fructueux en terme de qualité de service rendu. Nous pouvons dresser le parallèle avec la maintenance de logiciel. Il y a quelques années, tout le monde voulait expatrier cette activité en Inde. Aujourd’hui, on a quand même quelques sociétés qui font marche arrière… Quid d’un problème de sécurité (vol de données par exemple) pour une société possédant des données sensibles (une banquaire par exemple) ? Je ne suis pas certain que la tendance continuerait.

PS: loin de moi l’idée de dénigrer la société qui semble belle. Je m’interroge juste sur des risques potentiels et je partage cette interrogation.

Ps2: j’hésite à investir dans cette société.

SerialTrader · #3

Pryx a écrit :
On se rend compte que la fiscalité joue vraiment un rôle dans les décisions des agents économiques c’est fou.

Absolument, et voila illustre de maniere tout a fait empirique un argument seculaire des economistes de l’offre: une fiscalite trop lourde engendre une misallocation du capital et, de plus, amene les agents economiques a consacre une partie de leurs temps et energie a determiner une strategie fiscale optimale plutot qu’a produire de la richesse economique (GDP).

InvestisseurHeureux · #4

Publication du T3-2014 (communiqué de presse).

La guidance pour 2014 est relevée :

Digital Realty a écrit :
- Reported FFO per share of $1.22 in 3Q14, compared to $1.10 in 3Q13;
- Reported core FFO per share of $1.22 in 3Q14, compared to $1.16 in 3Q13;
- Signed leases during 3Q14 expected to generate $31 million in annualized GAAP rental revenue;
- Improved portfolio occupancy 20 basis points to 93.0% in 3Q14, compared to 92.8% in 2Q14; and
- Revised 2014 core FFO per share outlook to $4.90 - $4.95 from the prior range of $4.85 - $4.95.

yosemite · #5

@Nezpapeur

Sur l’image ci-dessous , tirée de www.fastgraphs.com (payant); representant l’historique du Price sur FFO, on peut voir que l’action DLR est très légerement sur-evaluée par rapport à sa moyenne historique; Il n’y a pas de marge de sécurité à l’achat à l’heure actuelle .

J’ai ajouté la dernière guidance de la société (source Digital Realty expects core FFO growth of 1-4% in 2015 - Digital Realty Trust, Inc. (NYSE:DLR) | Seeking Alpha)

Je possede des actions DLR (achat en février 2014)
Bonne journée,

Yosemite

InvestisseurHeureux · #6

Digital Realty Trust continue son excellent parcours opérationnel : il y a pas à dire, quand on est dans le "bon" secteur, ça aide…

SeekingAlpha a écrit :
Digital Realty Trust (NYSE:DLR) boosted funds from operations and beat expectations in Q1 earnings where it also increased the low end of its full-year forecast.

Net income available to common stockholders ticked up to $0.42 a share. Core FFO/share jumped to $1.63 from a year-ago $1.52 (and reported FFO/share rose to $1.61 from $1.50).

Meanwhile, it’s raised its 2018 core FFO/share guidance to $6.50-$6.60, from $6.45-$6.60.

First-quarter EBITDA came to $451M, up 5% sequentially and up 39% Y/Y.

"In the first quarter, we signed total bookings expected to generate $61 million of annualized GAAP rental revenue, including a $7 million contribution from interconnection," says CEO A. William Stein.

It’s got $9.1B of total debt outstanding; at quarter’s end, net debt to adjusted EBITDA was 5.3x.

Pour mémoire en 2014 :

Digital Realty raised its 2014 core FFO per share outlook to $4.80-$4.90 up from the prior range of $4.75-$4.90.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #7

Ma maj habituelle après de nouveaux résultats trimestriels :

Reiterated 2019 core FFO per share outlook of $6.60 - $6.70

Pour rappel en 2014 :

Digital Realty raised its 2014 core FFO per share outlook to $4.80-$4.90 up from the prior range of $4.75-$4.90.

Digital Realty est à mon sens un bon moyen de "jouer" la transition informatique vers le "cloud", tout en encaissant des dividendes croissants.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #8

Et encore un bon trimestre pour Digital Realty :

SeekingAlpha a écrit :
Reported net income available to common stockholders of $0.46 per share in 1Q19, compared to $0.42 in 1Q18
Reported FFO per share of $1.92 in 1Q19, compared to $1.61 in 1Q18
Reported core FFO per share of $1.73 in 1Q19, compared to $1.63 in 1Q18
Signed total bookings during 1Q19 expected to generate $50 million of annualized GAAP rental revenue, including $9 million from Ascenty (at 100% share) and a $7 million contribution from interconnection
Reiterated 2019 core FFO per share outlook of $6.60 - $6.70

Source : Digital Realty Reports First Quarter 2019 Results | Seeking Alpha

Si je n’en avais déjà une flopée, je renforcerais, car on est vraiment pile dans une optique de dividendes résilients et croissants, et Digital Realty est bien positionnée dans la dynamique digitale actuelle.

Et plus le titre surcote, plus DLR peut émettre des actions pour croître plus vite (comme Realty Income) : donc la surcote a tendance à s’autoréaliser de toute façon.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #9

Elles n’ont pas tout à fait le même modèle d’affaire :

Regardez cet excellent article (en accès libre pendant encore quelques jours) d’Hoya Capital Real Estate : https://seekingalpha.com/article/427455 … g-cloudier

corran · #10

Ca bouge dans les data centers puisque Blackstone vient d’annoncer le rachat, en cash, de QTS avec une prime de 20% sur le dernier cours.
Cyrusone et Coresite en profitent, puisque cela reste les deux seules cibles de choix pour une consolidation du secteur

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InvestisseurHeureux · #11

Oui.

Dans un commentaire sur SeekingAlpha, j’ai écrit le 1er juin 2021 :

IH a écrit :
To add to your article, I think there is a good probability that DLR (or even EQIX) buy CONE in 2021 or 2022.

Quand on regarde les actifs, on voit que CyrusOne est très complémentaire avec Digital Realty :

Source : Data Center REITs: Tech Trouble | Seeking Alpha

Comme le cours de bourse de Digital Realty est haut, et que sa précédente acquisition est "digérée", une acquisition payée en actions fait sens et serait directement relutive.

Pour les actifs "wholesale", plus on est gros, mieux c’est.

Mon pronostic va donc à l’annonce d’une fusion-acquisition de CyrusOne par Digital Realty dans les semaines ou quelques mois à venir.

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InvestisseurHeureux · #12

Digital Realty publie un bon trimestre et relève ses prévisions 2021 :

2021 Outlook

Digital Realty raised its 2021 core FFO per share outlook from $6.45-$6.50 to $6.50-$6.55.

Source : Digital Realty Reports Third Quarter 2021 Results | Seeking Alpha

Comment mentionné dans mon msg précédent, excellent timing pour une levée de capital directement sur le marché :

In early September, Digital Realty completed an offering of 6,250,000 shares of common stock at a price of $160.50 per share, subject to forward sale agreements. The company expects to receive net proceeds of approximately $950 million (net of fees and estimated expenses) upon full physical settlement of the forward sale agreements, expected to be no later than March 13, 2023.

J’adore ces levées de capitaux quand le cours est bien haut, ça ancre le cours !

Je m’attends toujours à ce que Digital Realty rachète CyrusOne.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #13

Hum…

Une possibilité pour expliquer le manque d’intérêt de Digital Realty et Equinix dans les acquisitions précédemment mentionnées, serait qu’ils étudient la possibilité d’une fusion entre eux.

Cela fait sens !

Source : Hoyal Capital Real Estate

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InvestisseurHeureux · #14

Je crois simplement que la société est étiquetée comme entreprise de croissance, et comme les autres, son cours a trop monté en 2020-2021, mais revient dans des normes historiques avec la hausse des taux longs américains et la rotation sectorielle vers les sociétés matures, initiée depuis quelques mois.

Là où on peut être surpris, c’est que les trois plus petites foncières de centres de données informatiques ont toutes été rachetées récemment, et Digital Realty n’a pas fait partie des acheteurs.

Comme toute la croissance de DLR repose sur des opérations de croissance externe payées en actions surévaluées, je pense que la belle époque est derrière à présent pour cette foncière.

A moins d’une méga-fusion avec Equinix…

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R3dSqu4re · #15

Bonjour IH,

Tout d’abord, je tiens à vous remercier pour la création de cet endroit, ayant vu naître une communauté sans pareille à mon sens sur le web français, pour votre présence continue ici depuis sa création, ainsi que pour votre partage détaillé et votre transparence.

J’ai pensé à vous en lisant cet article :

Intel annonce que sa nouvelle puce "Sierra Forest" fera plus que doubler l’efficacité énergétique -Le 28 août 2023 à 23:44| Zonebourse

"Je peux avoir des choses qui ont quatre, cinq ou six ans. Je peux réaliser des économies d’énergie en transférant quelque chose qui se trouve actuellement sur cinq, 10 ou 15 serveurs différents dans une seule" nouvelle puce, a déclaré M. Singhal. "Cette densité influe sur le coût total de possession. Plus la densité est élevée, moins ils ont besoin de systèmes. (Reportage de Stephen Nellis à San Francisco ; Rédaction de Bill Berkrot)

Que ça soit pour l’IA ou non, nous voyons actuellement de nombreuses sorties des acteurs des semi-conducteurs qui nous vendent des percées assez incroyables en matière de puissance de calcul par watt pour les serveurs, avec à la clé une réduction drastique (facteur 10 voire +) du volume d’équipements nécessaires pour la réalisation des mêmes tâches.

Bien sûr, la puissance de calcul totale va augmenter, mais l’on pourrait se poser la question de savoir si cet énorme gain d’efficience ne va pas malgré tout pousser les surfaces nécessaires pour les data centers à la baisse.

Parvenez-vous à projeter les impacts de ces évolutions sur les business de vos foncières de data-centers, dont j’ignore si elles louent des m2 pouvant accueillir les serveurs de leurs clients ou si elles louent l’accès à leur propre ferme de serveurs ?

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