SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ?

goiz a écrit :

Lavande63, merci pour le retour.

Vous avez eu de bonnes conditions.

Lavande63 a écrit :

épargne foncière ( il semble c’était le dernier moment pour en prendre car l’appel est l’épargne s’interrompe  )

Savez vous pourquoi ? Blocage du marché des parts depuis X mois ou simplement "prise d air" pour la réalisation des nouveaux investissements ?

@Stephane : "objectif 6%". Corum est jeune (prometteuse) et peut se le permettre aujourd hui. Je ne dis pas qu elle n y arrivera pas dans 20 ans, mais j attends un peu qu elle se stabilise avant de crier victoire. Je pense qu on sera vite fixé au rythme ou elle croit.

goiz je demanderai pour épargne foncière

maintenant que j’ai pris mes scpi je ne sais pas trop quoi faire ?

avec ses scpi et la fin de mon prêt immo mon taux d’endettement est de 7 % ….prendre d’autre scpi a crédit ( si c’est pas a crédit fiscalement c’est pas top ! ) ?
en pel de presque 4 ans  et  livrets A j’ai 65 k … le rendement pas terrible qu’en faire ?
J’ai 25 k en fond euro av de plus de 8 ans avec rendement net de 2.7 % … conserver ou pas ?
un pea de plus de 8 ans avec des valeurs spéculatives ( pas de rendement ) pour 70 k … que faire ?

j’ai attaqué des foncières us et canadiennes ( 10 k pour le moment ) j’en prend un peu chaque mois mais ça me sert a placer l’épargne mensuel , je vise 100 000 e sur 5 ans .

C’est à dire ? Surprise en vue sur la distribution ?

Lavande63 il est difficile de me mettre a votre place, et je ne vais certainement pas vous dire investissez la ou la, je n ai rien a gagner et vous tout a perdre, il y a tellement de parametres à prendre en compte !

Ceci dit , a mon sens le principe de diversification est toujours d actualité. Je constate aussi que les taux de credit etant bas, il est tentant de les utiliser, car  il y a pas mal de marge avec les rendements servis par les scpi aujourd hui, donc comme le dit stephane, ce qui est pris aujourd hui n est plus a prendre. Meme si a l avenir une baisse des loyers n est pas a exclure, jusqu ici tout va bien…

pour les siic ce n est pas du tout mon truc donc je ne peux vous aiguiller. Vous avez un forum a coté qui pourra peut etre vous aider.

Bonjour,

concernant Corum Convictions, la distribution au 3ème trimestre devrait augmenter et se situer aux environs de 6,4% annualisé (vu avec la société au salon Patrimonia la semaine dernière).

Bonjour à tous,

Je compte faire mon premier investissement (200K€) dans des SCPI à crédit pour bénéficier de l’effet de levier.

Je suis donc en train de chercher les SCPI sur lesquelles il est judicieux de rentrer aujourd’hui. J’ai fait une première sélection:

Corum Convictions (Corum AM)
PFO (Perial)
Primovie (Primonial)

Les raisons de ce choix:

Diversifications géographiques (Paris, Province, Europe) d’activité (santé, bureau, commerces) et de sociétés de gestion

Dans le détail pour chacune d’entre elles:

Corum Convictions:
- Dynamisation du rendement avec DVM>6%
- Un RAN d’un mois de distribution qui me parait très correct pour une SCPI aussi jeune
- Un prix de souscription correct, légèrement inférieur à la valeur de reconstitution
- Une gestion qui semble saine pour le moment, malgré la forte collecte (ex: allongement du délai de jouissance pour ne pas avoir à investir dans n’importe quoi)

Primovie:
- Diversification dans un secteur qui ne devrait vraisemblablement pas souffrir de la conjoncture économique (même si les dernières acquisitions hors santé viennent affaiblir ce point)
- Un RAN d’un mois de distribution qui me parait très correct pour une SCPI aussi jeune
- Un prix de souscription correct, légèrement inférieur à la valeur de reconstitution

PFO:
- Une SCPI qui semble sur la voie de la guérison depuis son passage en capital variable (le TOF augmente, et il est annoncé un dividende 2016 en hausse vs. 2015)
- Surtout, le prix de souscription est 8% inférieur à la valeur de reconstitution, ce qui me laisse à penser à une augmentation prochaine du prix des parts
- RAN et PGR à mon sens correct, sans plus (1,5 et 1 mois respectivement)

Je pense faire de PFO ma valeur de base (40 à 50% du total) et partager le reste entre Primovie et Corum.

Dans le contexte actuel où beaucoup de SCPI ont vu leur prix de parts augmenter en 2015, j’ai fait du ratio Prix de souscription / valeur de reconstitution un de mes critères de choix pour cibler des SCPI susceptibles de se valoriser, et pour ne pas payer "trop cher" mes parts. Est-ce que ce raisonnement vous parait pertinent ?

Sinon, d’un point de vue plus global, quels sont vos avis sur ces 3 SCPI et sur la pertinence de ce montage ?

Bonjour,

PFO est encore légèrement décotée. C’est une bonne base. Mais, il faudrait diversifier un peu plus avec ce montant. Une SCPI orientée commerces comme Immorente ou.Novapierre Allemagne me semble intéressante pour équilibrer un peu.

Attention aux sociétés de gestion qui n’ont pas encore fait leurs preuves. Une SCPI est un investissement à long terme.

Contrairement à certains forumeur (ici ou sur Boursorama), je n’ai pas de doute sur la gestion et le développement de corum (je détiens des parts mais ne suit pas revendeur pour info).

Qui plus est, la critique sur sa stratégie à l’étranger (risque) contre la "sureté" parisienne, me fait sourire dès lors qu’immorente vient d’annoncer sa stratégie de développement en Allemagne…

Par ailleurs, je préfère avoir une SCPI diversifié plutôt qu’une spécialisé, car les sources de revenus peuvent fortement varié si une activité devait évolué (marché, règlementation,…).

Par contre pour 200Ke, je me positionnerai plutôt sur 4 SCPI:

-pf0 (prix encore intéressant)
-corum
-immorente
-?

Par contre, j’exclue Primovie qui s’éloigne déjà de son cœur de cible et se positionne sur une autre typologie. Avec si peu d’ancienneté et un changement de stratégie car "on ne trouve pas de bien", je ne trouve pas cela très sérieux.

Concernant le crédit, la majorité des banques feront un dossier par SCPI.
Garantie Crédit logement ou nantissement d’un contrat ass vie détenu dans l’établissement.
Voir crédit foncier, qui finance ce type d’opération avec une marge de 0.3/0.5 par rapport au près immobilier classique.

Vous soulevez la un probleme qui concerne beaucoup de SCPI Charlatan: on les paie plutot cher et beaucoup ont vu leur valeur augmenter depuis 2 - 3 ans.
Apres il faut se tourner vers le marche secondaire des SCPI a capital fixe pour trouver des decotes sur des SCPI en deroute avec les risques que cela comporte, on en a deja parle sur le forum.
Continuez vos investigation, les questions que vous vous posez sont les bonnes.

ArnvaldIngofson a écrit :

Corum Convictions se distingue par son rendement.
Sera t-il pérenne ? On manque de recul …

Oui le recul est nécessaire.
Les rendements vont surement baissé car il est plus facile de maximiser son rendement avec des capitaux plus faibles.

Cependant, ce n’est pas le rendement que je prend en considération mais plutôt la stratégie d’investissement.

Surin a écrit :

Vous soulevez la un probleme qui concerne beaucoup de SCPI Charlatan: on les paie plutot cher et beaucoup ont vu leur valeur augmenter depuis 2 - 3 ans.
Apres il faut se tourner vers le marche secondaire des SCPI a capital fixe pour trouver des decotes sur des SCPI en deroute avec les risques que cela comporte, on en a deja parle sur le forum.
Continuez vos investigation, les questions que vous vous posez sont les bonnes.

Vous soulevez le point entre la valorisation des SCPI nouvelles et l’attrait de l’acquisition des SCPI à capital fixe.
L’impact d’une capitalisation fermé ou ouverte joue beaucoup sur la valorisation de la SCPI.

Par contre, attention à ne pas stigmatiser car il existe autant de SCPI charlatan nouvelles que d’anciennes.

Flyz57 a écrit :

Concernant le crédit, la majorité des banques feront un dossier par SCPI.
Garantie Crédit logement ou nantissement d’un contrat ass vie détenu dans l’établissement.
Voir crédit foncier, qui finance ce type d’opération avec une marge de 0.3/0.5 par rapport au près immobilier classique.

En ce qui me concerne, pas d’immo physique, donc à priori pas de garantie crédit logement possible (en tous cas, de ce que j’ai lu sur ce forum). Par contre, il me semblait qu’un nantissement des parts pouvait suffire tant qu’on reste sur un crédit amortissable ?

Surin a écrit :

Vous soulevez la un probleme qui concerne beaucoup de SCPI Charlatan: on les paie plutot cher et beaucoup ont vu leur valeur augmenter depuis 2 - 3 ans.
Apres il faut se tourner vers le marche secondaire des SCPI a capital fixe pour trouver des decotes sur des SCPI en deroute avec les risques que cela comporte, on en a deja parle sur le forum.
Continuez vos investigation, les questions que vous vous posez sont les bonnes.

Tout à fait, mais là il s’agit d’un investissement à crédit, et à priori les banques ne suivent pas pour les SCPI capital fixe… Je me tâte quand même à prendre un peu de PF1 avec mes fonds propres avant le passage en capital variable.

GoodbyLenine a écrit :

Charlatan a écrit :

Concernant Immorente, quelques points m’interpellent:
   …/…
   - Revenus distribués supérieurs aux résultats depuis 3 ans

Ceci me semble erroné (source : page 20/78 du rapport annuel 2014, disponible ici) :
Résultats 2010 à 2014 = 16.04€ 15.83€ 15.25€ 15.65€ 14.78€
Distribué 2010 à 2014 = 15.84€ 15.72€ 15.12€ 15.60€ 14.76€

Bien sur, la SCPI a en plus distribué les plus-values qu’elle a réalisé sur des cessions de biens arrivés à maturité. Mais ces plus-values ont bel et bien eu lieu, et le portefeuille de la SCPI recèle encore pas mal de plus-values potentielles, qui pourront être réalisées dans le futur.
Vous préféreriez peut-être que la SCPI conserve ceci, alors que l’impôt a déjà été payé sur ces flux, et donc que leur perception est "net d’impôt" (et de PS) pour les associés. Ce n’est sans doute pas le cas de l’immense majorité des associés…

Ne surestimez pas l’importance du RAN. Il faudrait plutôt prendre en compte la somme "RAN + RPV" (RPV = réserve de plus-values, à savoir les plus-values déjà réalisées par la SCPI sur des cessions de biens, et non encore distribuées aux associés).
Ainsi, pour Charlatan, la situation d’Edissimmo se serait beaucoup amélioré en 2015, car son RAN a beaucoup augmenté. En fait, cette SCPI a un énorme RPV, et a juste choisi d’en distribuer une petite partie, afin d’augmenter d’autant son RAN (qui semble tellement plaire à certains associés). Ses réserves (RAN+RPV) n’ont pas augmenté, bien au contraire (le résultat reste durablement bien inférieur à la distribution, et la SCPI n’a pas réalisé de PV), même si elles restent pléthoriques.

Ma méprise sur le sujet vient de 2 problèmes, les informations erronées que j’ai trouvé sur un site "spécialisé" SCPI (les chiffres étaient tout simplement faux), ainsi que la subtilité qui vient de la distribution d’un dividende exceptionnel qui mécaniquement fait passer la distribution au dessus du résultat.

Après avoir lu le rapport annuel, et le dernier BT, c’est beaucoup plus clair pour moi, et effectivement la gestion d’immorente parait plutôt saine, et un prix de part plutôt correct. Je suis d’ailleurs de ceux qui voient plutôt d’un bon œil la diversification hors France, pour aller chercher de meilleures rentabilités.

Du coup je mettrais bien immorente en 4e, voire en remplacement de Primovie si je dois me limiter à 3. Et peut être regarder un achat en direct de PF1 également (en nue-propriété ? si tant est que c’est possible sur marché secondaire).

Ce forum est en tous cas une véritable mine d’or pour qui veut se faire une culture financière digne de ce nom ! (Il y a 3 mois, je ne savais même pas ce qu’était une SCPI…)

Pour répondre à vos questions:

Dans votre zone géographique, il y at’il plus de demandes locatives que d’offres? Comment estimez l’évolution future de la demande locative?

Les SCPI ne sont pas garantis ni pour leur valeur ni pour le montant des loyers versés. Elles supportent en moyenne 10% de frais de souscription (soit comme des frais d’agence plus frais de mutation d’un bien physique).
Le principal avantage est la mutualisation des risques de carences locatives et la diversification géographique et/ou de type de biens.

Il est parfois possible de trouver des biens physiques qui ont un bien meilleure rentabilité que les SCPI.

Pour revendre, soit la SCPI est à capital fixe et il faut un acheteur de vos parts selon le principe de l’offre et la demande, soit elle est à capital variable et, en moyenne, tant que 10% des parts ne sont pas en demande de rachat la société vous rachète vos parts à un prix de rachat public, au delà des 10% cela devient plus problématique.

Carpediem

Bonjour,

Comme charlatan, je cherche à réaliser un premier investissement dans des SCPI à crédit afin de profiter de l’effet de levier, tout en utilisant une partie de ma capacité d’épargne.

Cela étant dit, me voilà lâché dans la jungle afin de trouver une sélection de SCPI pour mon projet:
-Investissement de 100 k€, sans apport.
-2 ou 3 SCPI (attention à la multiplication des frais).
-2.6% sur 20 ans sans assurance, en première approche. Peut-être moins.
-CGP via Crédit Foncier.

Le taux est bien mieux qu’une autre proposition datant d’il y a un moins à 3.1%…

Reste maintenant à sélectionner 2 ou 3 SCPI qui sont solides, sans toutefois chercher à viser un rendement détonnant. L’objectif étant d’assurer une rente (pas d’objectif de revente) pour plus tard.

1) Foncia Pierre Rendement
Je suis bien conscient qu’une entrée via le marché secondaire serait plus opportun mais maintenant que l’augmentation de capital est ouverte… Cette SCPI me plaît bien d’autant que Foncia en gestionnaire, c’est du solide. Très bon TOF également.
Majoritairement en IDF ce qui tend à me rassurer un peu.

Cependant, je suis un peu calmé par l’évolution du prix de la part vs l’ANR ou reconstitution. Le prix de la part augmenter bien plus vite que ces deux autres paramètres.
Le RAN+PGR tend à baisser mais très légèrement.
Le dividende est stable mais mécaniquement, la part augmentant presque tous les ans, le rendement diminue.

=> fort questionnement quant à celle-ci.

2) Placement Pierre
Pareil qu’au dessus avec Foncia. On est mois présent en IDF (50% seulement) par contre.
TOF en redressement, petite décôte.
C’est assez tentant.

3) Immo-Placement
Cabinet Voisin, un autre gestionnaire qui me plait bien.

A priori un peu de décôte, on a un ANR et une valeur de part semblables.
TOF et valeur de part qui se redressent.
Le RAN+PGR en forte augmentation = marge de manoeuvre retrouvée.
On est par contre 100% en province… Voir la qualité des locataires et les fluctuations économiques à venir.

4) Rivoli Avenir Patrimoine
Grosse capitalisation, avec majorité sur Paris.
Surcote évidente et rendement dans la moyenne basse.

On a le résultat courant qui se redresse.
Le RAN+PGR stable.

5)Efimmo, le CGP voulait en parler aussi. Elle peut aussi entrer dans ma short list.

Comme je m’y attendais, c’est vraiment dur d’identifier les pépites avec tous ces paramètres à prendre en compte.
Je suis preneur de conseil bien sûr, à la fois sur le taux/durée d’emprunt que sur la sélection de SCPI dans un objectif looooooong terme.

Dernière modification par Fabipm (13/05/2016 17h41)