Travaux en location nue et passage en location meublée ?

Erwan a écrit :

Seulement je voulais savoir si, sur la même année fiscale, je pouvais acheter un appartement, faire des travaux dedans pendant un certain temps et les déduires des loyers de mes 2 autres appartements. Une fois les travaux fait, passer en location meublée.

exemple :
Juin - Sept. 2012 : Travaux et déduction de leur montant sur mes autres biens en locations nues (comme une location nue en fait)
Oct - Déc 2012 : location en meublée et donc avantages liés à ce système de location.

Vous pouvez déduire les travaux de votre nouvel achat de vos revenus fonciers si vous louez en nue ensuite , vous allez ainsi vous créez un déficit foncier sur une même catégorie de revenu les fonciers.

Votre demande n’est pas réalisable car vous voulez imputer des frais sur des revenus fonciers alors qu’ensuite vous allez louer en meublé , c’est à dire dans la catégorie des revenus BIC.

Bien tenté mais ce n’est pas possible fiscalement parlant et surement pas sur la même année.

Par contre si vous ne vous pressez pas pour louer en 2012 , vous pouvez passer les travaux sur vos revenus fonciers , libre à vous ensuite de louer différemment en 2013 qu’en location nue MAIS A VOS RISQUES ET PERILS …..

Sinon vous faites une première location en nue puis au départ du locataire vous basculez en meublé dans ce cas vous n’aurez pas de problème , c’est justifiable lors d’un contrôle.

Philippe

Erwan a écrit :

Et d’après ce que j’ai pu lire, il n’y a pas forcément un grand intérêt à faire des travaux pour une location meublée ? On amortit déjà le bien et avec les intêréts d’emprunts, on n’a pas besoin d’être en déficit foncier, c’est juste ?

Les travaux sont déductibles des revenus locatifs , c’est déjà intéressant de valoriser son patrimoine en déduisant les travaux des revenus afin d’éviter impôt et CSG en tout genre.
Vous pouvez déduire des travaux dans la catégorie des fonciers ou des BIC donc si vous avez plusieurs biens en meublé par exemple vous pouvez imputé les travaux sur l’ensemble des ces revenus et en diminuer la fiscalité.
Ce que je vous indique n’est valable que si vous déclarez vos revenus au réel et non pas au régime micro  bic ou micro foncier.

Erwan a écrit :

Vous dîtes :
"Par contre si vous ne vous pressez pas pour louer en 2012 , vous pouvez passer les travaux sur vos revenus fonciers , libre à vous ensuite de louer différemment en 2013 qu’en location nue MAIS A VOS RISQUES ET PERILS "

cela veut dire que même sur 2 années différentes, on ne peut pas changer le type de location, c’est uniquement lors du départ d’un locataire ? D’ailleurs les modalités de changement (nue à meublée) sont elles lourdes ?

Evidemment vous ne pouvez pas changer la teneur d’un bail en cours….
Les modalités de changement de type de location pour passer en meublé principalement nécessite une autorisation sur Paris et en fonction de la taille de la commune mais en province pas de problème.
Renseignez vous en mairie par sécurité.   

Il faut par contre remplir une déclaration Poi de loueur en meublé auprès des services fiscaux ( trésorerie de votre RP ).

Erwan a écrit :

Autre question : est ce qu’il y a quelque chose qui m’empêche de meubler le bien et de le louer en non meublé pour la première location ? Je sais que je n’y gagnerai pas fiscalement parlant, mais le bien est un petit studio de 14 m² difficile à meubler et j’aurais beaucoup de mal à louer non meublé. Donc en gros, je le refais et je le meuble, la première location je le loue meublé avec un bail non meublé et au départ du premier locataire, je n’ai plus qu’à changer le type de bail, non ?

Oui vous pouvez louer en nu alors que votre  bien contient des meubles.
Le seul point qui est dommage est que vous auriez pu amortir votre mobilier sur 7 ans en meublé , cet amortissement viendrait en déduction de vos revenus alors qu’il est difficile d’expliquer au fisc que vous louez en nue avec des meubles à amortir.

Quand j’ai fait mes déclarations de meublés , j’ai reçu une feuille des impôts me demandant de décrire le contenu des meubles par bien.

Personnellement , je finirais mes travaux en 2012 , j’imputerais ces travaux sur mon foncier 2012 et je mettrais en location meublé en 2013 , c’est limite mais vous pourrez toujours expliquer que n’arrivant pas à le louer en nue vous l’avez meublé….
Achetez vos meubles en 2013 , soyez confiant et croisez les doigts …..
Mais je le répète , c’est très limite …………… 
Si vous avez un petit patrimoine le risque est faible à mon sens de subir un contrôle

Philippe

Bonjour,

je relance un peu ce topic pour vous dire que j’ai recu la confirmation du SIE de mon inscription mais aussi vous signaler que j’ai recu une lettre pour déclarer la CFE (cotisation fonciere entrerprise cerfa n°14187*03).
Je n’ai encore encore idée de comment remplir cette déclaration…si vous avez des pistes je suis preneur!

D’autre part concernant le passage de nu en meublé, quelle est la meilleure tactique lorsqu’on souhaite acheter un bien (ex: immeuble de rapport) avec baux en location nue pour les passer en meublé? Demander au vendeur de résilier les baux pour motif de vente pour les refaire derrière? en rassurant les locataires qu’ils ne vont pas être mis dehors. Quel intérêt pour le vendeur de s’ennuyer avec ca me direz vous…
Reprendre en l’état et à chaque renouvellement passer en meublé?
Autre pistes?
Merci.

merci pour le lien!

pour le passage en meublé je le pense lors de l’achat du bien, pour le vendeur cela peut être un motif de résiliation du bail. A savoir si je peux le mettre en clause ’suspensive’ sur le compromis?
Comme ça j’achète vide de locataires à défaut…

Passez directement en meublé. vous ne pouvez pas créer de déficit mais vos charges sont "étalées" sur les années ou vous faites des bénéfices operationnels et ce pendant 10 ans.

Si vos loyers pendant 10 ans n’arrivent pas a absorber vos charges réelles c’est que vous vous êtes trompé de bien.

Vous savez que après un déficit foncier il faut louer le bien nu pendant 3 ans.

Le seul intérêt éventuel c’est en cas de changement de tranche marginale et encore. Faites vos calculs.

A mon avis, faites simples. Directement en meublés …

J’ai un questionnement assez proche des questions évoquées dans cette file.

J’ai acheté en juillet 2013 un appartement non meublé que je souhaite faire passer en meublé dès que possible. Un locataire y est en place. Le bien va être déclaré au réel et bénéficie d’un financement par emprunt à 110%.

A quelle date peut-il au plus tôt devenir LMNP/BIC janvier 2016, janvier 2017 ?
Si j’y réalise des travaux, en 2015 par exemple, cela aura t-il une influence sur cette date ?

Merci pour votre proposition, j’y ai bien pensé, mais l’idée sera malheureusement difficile à faire passer auprès de la locataire et de son garant…

Nous sommes bien d’accord, tout le monde pourrait y trouver son intérêt, mais là cela ne passera pas, histoire de profil psychologique…
Alors j’en ai pour 3 exercices complets, 3 ans date à date ? Des travaux amortissables viennent-il changer la donne ?

Ajout le 13/03/14
Je suis allé à mon centre des impôts et ai pu poser la question concernant la date possible de changement de régime. Voila la réponse que l’on m’a faite, cela pourra peut-être aider d’autres investisseurs…
Il semblerait que ce ne soit ni de date à date, ni 3 exercices complets mais "sur 3 exercices".
Concrètement un achat déclaré au réel/nu courant 2013 = changement possible LMNP/BIC au 01/01/16.
La réponse me surprend un peu, mais deux agents étaient très affirmatifs…

Ajout le 17/06/14
Les textes sont sans aucune ambiguïté, c’est 3 exercices pleins, soit dans ce cas 1/01/17

Dernière modification par DDtee (17/06/2014 10h21)

Pour répondre à Freesas , il faut prendre le temps de la réflexion car sa question mérite d’être bien appréhendée

Ces histoires de magouilles de résiliation pour vente me dérange beaucoup, ce n’est pas faire du business que de louer.
Essayons de donner un sens à l’investissement immobilier , essayons de tendre vers des relations client fournisseur qui proposent un logement avec les meilleures prestations.

Je ne trouve pas correct d’utiliser des moyens pour forcer un locataire à partir pour des raisons fiscales.
Que va penser ensuite le locataire si vous le reprenez en meublé , il va se dire que le propriétaire est un magouilleur donc cela peut se retourner contre vous ensuite.

Dans le cas dans achat immobilier avec un bail nu , il peut être intéressant de discuter avec le locataire pour lui proposer de mettre ou changer des meubles , une machine à laver en contre partie d’un nouveau bail en meublé.

Ce début de relation me semble plus judicieuse  que la technique du couteau sous la gorge qui présente le risque de se retourner contre l’agresseur.

Philippe

Il est aussi possible que le locataire tienne à ses meubles,non? Ou qu’il préfère louer vide pour conserver ces meubles qui lui feront défaut en changeant de logement?

ok Philippe je comprends votre position ; merci pour votre expérience dans ce domaine ; une dernière précision :

la liste des biens à mettre à disposition est bien encadrée (loi ALUR) aussi si je vous cite :

"Dans le cas dans achat immobilier avec un bail nu , il peut être intéressant de discuter avec le locataire pour lui proposer de mettre ou changer des meubles , une machine à laver en contre partie d’un nouveau bail en meublé"

est ce vraiment suffisant de lui donner un ou deux meubles et une machine à laver supplémentaire ? Cela ne colle pas avec la liste à fournir en totalité par le bailleur….. n’est on pas là aussi dans ce cas en porte à faux avec la législation ?

j’avais bien compris Philippe que cela se discutait avec le locataire ; ce qui me gêne c’est la position du fisc
à qui l’on va transmettre un nouveau bail avec en annexe un état des lieux mentionnant que le bailleur n’a fourni que peu de choses par rapport à la liste légale
qu’est ce qui m’échappe ?