800 k€ de trésorerie : acheter sa résidence principale ?

Bonjour Olorock,

Biais

En préambule, j’ai plusieurs biais dont il faut tenir compte:
* Mes idées ci-dessous ne tiennent pas compte de la fiscalité, propre à chacun (je ne connais pas la fiscalité US, en particulier).
* J’ai un niveau intermédiaire dans le domaine des investissements en actions (15 ans d’expérience pratique: historiquement, via des fonds, puis, en direct).
* J’ai un niveau "débutant informé" dans le domaine de l’investissement résidentiel locatif (7 mois d’expérience pratique).
* J’ai une préférence nette (discutable) pour les actions par rapport à l’immobilier.

Félicitations

Bravo à vous ainsi qu’à votre épouse pour vos parcours et succès professionnels hors norme.

Formation dans le domaine de l’investissement

Paradoxalement, malgré une accumulation de patrimoine exceptionnelle pour votre âge, il n’apparaît pas clairement de vos messages des expériences ou des compétences particulièrement fortes dans le domaine de l’investissement.

Il me semble donc primordial pour vous d’acquérir ces compétences, dans les domaines où vous souhaitez investir, sans quoi votre patrimoine risque de se réduire comme peau de chagrin, si vous faites les mauvais choix d’investissement. L’une des difficultés de l’investissement est de démêler le vrai du faux, dans les "conseils" qui peuvent vous être donnés, surtout lorsque la personne qui vous les dispense a un intérêt différent du vôtre (banquier, gestionnaire de fonds, presse, agent immobilier, etc…). Un autre écueil est d’avoir une perception biaisée du risque:
* La crainte de perdre de l’argent (par exemple en actions) est-elle justifiée lorsque l’espérance mathématique donc la performance est supérieure à d’autres supports en moyenne ?
* Le risque d’inflation est-il pris en compte ?
* Le risque d’un support réputé risqué (les actions) ne peut-il pas être atténué (marge de sécurité, connaissance du domaine) ?
* Une option consistant à acheter sa résidence principale à Paris aux niveaux de prix actuels est-elle faiblement risquée ?
* L’option consistant à ne rien risquer n’est-elle pas très risquée ?
* Etc…

Il m’a fallu plusieurs années avant de pouvoir investir en actions d’une façon qui me semble globalement satisfaisante et également plusieurs années pour trouver un investissement locatif correspondant à mes attentes.

Voici quelques pistes, sans prétention et avec mes limites, où j’ai détaillé quelques-unes de mes idées:
* Quelques principes pour l’investissement en actions: Debuter en bourse : comment débuter en bourse ?
* Quelques principes pour l’investissement immobilier: Info • Forums des investisseurs heureux
* Pourquoi je préfère les actions à l’immobilier: Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions…
* Achat d’une résidence principale vs investissement: Achat d’une résidence principale vs investissement en actions et location
* Niveau de levier: Effet de levier et investissement immobilier…

Ce ne sont que mes idées qui n’ont pas valeur universelle et qui se veulent plutôt des pistes de réflexion (même si leur ton tranchant peuvent parfois laisser penser le contraire). D’autres personnes sur ce forum ont d’autres approches et d’autres idées tout aussi valables.

Que souhaitez-vous vraiment ?

Il me semble également qu’il y a un paradoxe dans le fait de vouloir d’un côté "faire comme tout le monde" en achetant une résidence principale confortable à Paris et d’un autre côté, souhaiter la meilleure performance financière possible. Je pense que ces deux contraintes ne sont pas compatibles.

Par exemple, un bien immobilier est rarement à la fois un investissement locatif optimisé (généralement obtenu sur des petites surfaces) et une résidence principale de standing pour une famille (ayant généralement une grande surface).

Il faut donc à mon avis faire un choix douloureux:
* Préférez-vous le confort et être propriétaire de votre résidence principale ?
* Souhaitez-vous optimiser votre performance financière et la croissance de votre patrimoine ?

Mon approche personnelle

Voici ce que je ferais à titre personnel, dans votre situation, pour optimiser ma performance financière (c’est une approche atypique qui ne correspondra pas nécessairement à votre profil mais qui a au moins le mérite de l’originalité; par ailleurs, il peut y avoir d’autres buts non moins louables que l’optimisation de sa performance financière…); je ne dis pas que c’est ce que vous devez faire:
- Acquérir des connaissances et des compétences permettant d’investir adéquatement dans le domaine des actions et de l’immobilier.
- Revendre le studio parisien, qui a une rentabilité "faible" de 5.4 % brut dans l’absolu (et peut-être pas de manière relative, à Paris).
- Placement de vos liquidités (1 M€) en actions.
- Achat d’immeubles de rapport en province (résidentiel locatif) ou aux US avec une rentabilité brute supérieure à 10 % (sans sacrifier la localisation ni l’état du bien) à hauteur de votre patrimoine net (1 M€), à crédit à taux fixe, en empruntant 100 % (ou mieux, 110 %) du montant du bien, sur une période de 20 ans, avec crédit in fine (ou amortissable avec un montage en SCI à l’IS), pour bénéficier du différentiel entre la rentabilité du placement et les taux d’intérêts faibles (avec un risque limité). Donc un levier x 2 (patrimoine brut / patrimoine net).
- Location de ma résidence principale à Paris.

Ce n’est qu’une approche parmi d’autres, qui correspond à mon profil:
* Risque
* Temps disponible en tenant compte de mes autres contraintes
* Fiscalité
* Domaines de l’investissement dont j’ai l’impression de comprendre globalement le fonctionnement.

J’espère que ces quelques idées auront pu vous être utiles. Mon but était de partager une expérience parmi d’autres plutôt de vous donner une leçon: je serais de toute façon mal placé pour le faire, ayant moins bien réussi que vous jusque-là, en pratique.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (07/07/2014 20h22)