Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ?

Bonjour,

mon père a décidé de ne pas prendre ce genre de garantie car il a estimé que le risque couvert n’était pas suffisant.

Un locataire en CDI avec un revenu 3 fois supérieur au loyer semble en effet un candidat peu risqué.

Bon, maintenant, le risque zéro n’existant pas et la procédure d’expulsion étant ce qu’elle est, ne serait il pas plus judicieux de prendre une assurance "procédure d’expulsion".

Je sais pas si ça existe, l’idée serait de déléguer la gestion d’un contentieux de façon à ce que la procédure se passe dans les meilleures conditions.

L’idée serait donc non pas de couvrir le risque d’impayé, mais le risque d’une mauvaise gestion du (pré)-contentieux.

Faut ptet pas prendre une assurance mais payer une prestation à une entreprise (huissier)? Genre au % de loyer non perdu ou avec des pénalités copieuses en cas de retard d’expulsion.

Je sais pas si je suis clair? Vous avez des éléments de réponse sur cette question?

Range19 a écrit :

Sur l’idée de Pruls (huissier et/ou professionnel), elle me semble irréaliste.

Bonjour,

pouvez vous préciser votre analyse?

A l’origine, vous pouvez prendre des locataires avec de bons profils, mais qu’arrive-t-il s’ils perdent leur job? Ce n’est pas un motif de rupture de bail. ils peuvent sérieusement être en grande difficulté et ne pas pouvoir vous payer.

Je pense que pour ce genre de situations, une assurance GLI s’avère nécessaire. La couverture des dégradations et des frais de contentieux est aussi intéressante.

Je vais essayer d’être plus clair:

Lorsqu’un locataire ne me paye pas, je veux qu’un professionnel fasse les démarches pour que la procédure d’expulsion soit réalisée dans les meilleurs délais.

Est ce que cela correspond à la prestation d’un bon huissier? Ça coute combien? Existe t il une sorte d’assistance juridique?

La GLI peut elle être remise en cause si la procédure d’expulsion est mal menée?
Quels sont les freins à la mise en oeuvre d’une GLI?

Ok, mais après c’est un calcul de risque.

Je paye l’assurance ou je m’assure tout seul.

Pruls a écrit :

Ok, mais après c’est un calcul de risque.

Je paye l’assurance ou je m’assure tout seul.

C’est effectivement un calcul de risque mais ce que vous pouvez faire sur un bien ou deux biens ne peux pas être envisagé sir vous avez de nombreux biens.

A savoir par expérience qu’une expulsion dure au minimum 18 mois ( sans parler des trêves hivernales ).

Chaque envoi d’une feuille A4 avec entête d’huissier coute plus de 100 € , l’huissier envoie une feuille A4 tous les deux mois pour respecter la procédure soit une durée de 6 à 8 mois avant assignation au tribunal.

A savoir que qu’il suffit au locataire de montrer sa bonne  foi en payant une partie du loyer et en signant un échéancier qu’il ne respectera pas pour vous retrouvez à la case départ de la procédure.

Bien entendu pendant ce temps vos charges doivent être payé , si votre locataire a un problème de chauffe eau , il ne manquera pas de vous le faire savoir pour que vous puissiez procéder aux réparations.
Ne pas faire ces réparations pourrait vous mener à vous retrouvez à devoir le loger ailleurs à votre frais pour logement insalubre….

Sans aller jusqu’à ces extrémistes , n’oubliez pas de prendre des photos avant de louer , prenez une GRL car j’ose imaginer que l’organisme vous payant les loyers et la procédure sera plus enclin et rapide à mettre en place une action qu’un huissier dont le but n’est pas de vous servir mais d’aller au bout de la procédure pour toucher un maximum.

Si vous tombez sur un mauvais payeur "professionnel" vous êtes assurez d’être carbonisé financièrement car il connait toutes les ficelles et l’huissier ne lui fait pas peur d’autant plus que si il s’adresse aux services sociaux , ceux ci sans le conseiller d’être malhonnête , il n’en a pas besoin lui indiqueront que l’expulsion peux être évité si il paye un peu donc votre mauvais payeur aura vite compris le fonctionnement et sous couvert de vous payer vous mettra encore plus en difficulté.

Si vous voulez sécuriser vos investissements et préservez votre santé nerveuse prenez une GRL ou sinon entamez un formation de self défense pour rencontrer des costaux qui sauront être persuasif avec un mauvais payeur ….( à titre personnel j’ai adopté les deux méthodes )

Philippe

Si vous voulez sécuriser vos investissements et préservez votre santé nerveuse prenez une GRL ou sinon entamez un formation de self défense pour rencontrer des costaux qui sauront être persuasif avec un mauvais payeur ….( à titre personnel j’ai adopté les deux méthodes )

Ceci a-t-il vraiment sa place sur un forum ?…

ZX-6R a écrit :

D’abord vous contactez le locataire, et son garant => 3 semaines facile.

Je me permets de revenir sur cette phrase car elle me semble contradictoire avec la définition de la GRL donnée sur vosdroits.

Pruls a écrit :

ZX-6R a écrit :

D’abord vous contactez le locataire, et son garant => 3 semaines facile.

Je me permets de revenir sur cette phrase car elle me semble contradictoire avec la définition de la GRL donnée sur vosdroits.

Qu’y a-t-il de contradictoire? Je décris la procédure SANS GRL.

J’essaie de comprendre. Je reformule pour être repris en cas de mauvaise compréhension.

Entre GRL et GLI, la GRL semble être plus efficace pour le bailleur.

En cas de GLI, il faut (1) avoir une bonne connaissance juridique, (2) être procédurier et (3) suivre de près les actions des professionnels (huissiers, etc) qu’on engage.

Lorsqu’on a plusieurs biens, la mutualisation des risques peut être envisagée. A partir de quel seuil ? 3 biens ? 5 biens ?

Le montant "absolu" des charges (mensualité, charges, etc) en cas de défaut de paiement/régularité est structurant. Plus ce montant est important, plus la GRL est recommandée.

exemples à titre d’illustration :
1- Je prends me cas précis, où je démarre. Une GRL serait recommandée, car en cas de pb c’est quasiment 16,5 k€ / an qu’il faut supporter (cf levallois). Ceci frais de hors procédures.

2- Le cas de Philippe30 : un nombre important de biens. Ne pas souscrire une assurance peut devenir envisageable en appéciant correctement les risques.

Enfin, le coût marginal GRL / GLI ne serait-il pas une incitation à la GRL ?

Qu’en pensez vous ?

Finalement je n’en ai pas pris et n’en prendrai pas.

Bonjour,

J’ai plusieurs lots avec GLI, de plus en plus sans assurance.
J’ai eu deux gros cas d’impayé:
-Le premier impayé pendant deux ans, dégradation très importante des lieux, et l’assurance n’a pris en charge que les impayés, les dégradations (pourtant couvertes) le n’ont pas été sous prétexte que l’expert n’était pas passé pour constater les dégâts. Mon associé avait pourtant fait venir un huissier pour les constatations, l’expert " ne pouvant pas venir avant trois mois"
-Le second me semblait plus complexe à gérer:
Le locataire avait tué sa femme dans le salon!
=>Prison + mise sous scellées du bien.
L’assurance a fonctionné rapidement et jusqu’à la fin des scellées.

Je laisse courir les GLI existantes, surtout par fainéantise, j’en reprends maintenant au cas par cas, principalement sur les biens éloignés de mon domicile.

Frédéric