Comment gérer un mauvais investissement immobilier ?

Bonjour,
Actuellement, quelle est votre situation ?
- vous avez un placement immobilier stable à 6.6% de rentabilité brute. Ce qui, sans être le Pérou, n’est quand même pas mauvais
- vous avez passé la partie "je rembourse surtout des intérêts" de votre prêt
- si vous vendez maintenant, vous aurez… 0€ de capital (enfin presque), mais un cash-flow supplémentaire de 650€/mois

A mon avis:
- la renégociation était bienvenue.
- augmenter les mensualités était trop tardif: ça vous immobilise davantage de ressources. Mais bon, c’est fait, c’est fait.
- ce n’est pas un mauvais placement: 6.6% dans un appart souffrant visiblement d’un faible risque d’impayés, c’est probablement plus tranquillisant que 8% dans un nouvel investissement dont vous ne saurez pas si vous éviterez les vacances locatives…

Bref, si vous avez envie de continue dans l’immobilier, conserver cet appartement ne me parait pas une mauvaise idée.

A mon avis, vous devez oublier les décisions du passé (il est trop tard pour les changer), et examiner vos alternatives présentes et futures :

-> Vendre ou conserver ?
    Le rendement du bien est 3.38 à 3.72% (155€*12/50000€ à 155€*12/55000€) avant IR et PS, 
            un peu mieux en se passant de l’agence (mais quelqu’un devra faire le travail de l’agence)
    Avez- vous la possibilité de faire un investissement avec un meilleur rapport rendement/risque ?     
            Si oui, la différence vaut-elle les désagréments (démarches, frais, incertitudes,…) ?

-> Si vous choisissez de vendre, il reste à "optimiser" l’opération : prix de vente, frais (commission) de l’intermédiaire immobilier, frais (IRA, levée hypothèque,..) de remboursement de l’emprunt, etc.  et bien sur à optimiser le prochain investissement.

-> Si vous choisissez de conserver, il reste à "optimiser" l’opération : pour savoir s’il est mieux de rembourser plus ou plus vite, il faut comparer le coût net (après fiscalité, les intérêts d’emprunt étant déductible des revenus fonciers) de l’emprunt, et ce que rapporterait net me placement du cash ailleurs. Pour l’impact sur votre capacité d’emprunt, je pense que les alternatives (rembourser plus sur le prêt existant en empruntant plus au niveau du nouveau prêt) sont à comparer quand vous chercherez un financement nouveau, et avec les banquiers, en mettant tous les paramètres sur la table.

A mon sens, trouver mieux que 3.38 à 3.72% avant IR et PS n’est pas bien difficile.
Si vous tenez à faire de l’immobilier en direct, la lecture de ce forum vous donnera plein de pistes, mais restez conscient qu’une partie du rendement viendra de ce que votre huile de coude apporte à l’opération.
Sinon, vous avez aussi la "pierre-papier", principalement les SCPI et les foncières (SIIC en France, REIT à l’étranger, en simplifiant). La plupart des SCPI offrent des rendements plus élevés (vers 5% avant IR et PS), mais sur de l’immobilier commercial (pas du résidentiel) qui présente quelques caractéristiques différentes, et avec une grande diversification. Les foncières aussi offrent un meilleur rendement, mais ne sont en général pas finançable à crédit, et présentent une plus grosse volatilité (c’est elles qui font des emprunts et du levier).

Merci pour vos analyses respectives.
Pour Pryx, merci de la proposition mais je me suis déja rendu sur place pour prendre contact avec le terrain, l’environnement, il a notamment sur place une école d’infirmieres (entre autres potentiel de locataires) la région n’est certes pas la plus dynamique de France mais ça va encore.
Je connais la région Toulousaine, j’y ai fais mes études.

Je tiens à préciser que j’ai pris cette mauvaise décision a 24ans, j’étais naif et inexpérimenté et j’ai été "endormi" par des commerciaux qui avaient accès à ma caserne, se présentant comme "cooptés" par l’institution.

Certes le passé est derrière et cela m’a aguerri, et oui je compte continuer dans l’immobilier en direct fort de cette expérience et m’étant beaucoup plus formé sur le sujet, désormais si je signe pour quelque chose je saurai pourquoi et dans quelles conditions.

Je cherche simplement à limiter la casse au maximum, garder cet appartement ne m’enchante pas d’autant que je compte le gérer moi même en m’organisant avec un contact "allié" sur place, mais cela n’est pas l’idéal?. Toutefois si le garder me permet de limiter les pertes, récupérer un peu d’argent des sommes que j’ai engagé, je veux bien galérer un peu..

Je suis pragmatique l’éloignement géographique joue grandement contre moi dans cet affaire et je n’ai pas de sentiment ou d’hésitation, si je dois couper l’avant bras pour éviter la gangrène et accuser les pertes je le ferai, je veux simplement être réfléchi dans la prise de décision et pas impulsif.

Être le plus sur possible que c’est la solution la moins pire, en clair, comme tout décisionnaire je pèse, je doute avant de me décider.

Je vous remercie pour vos réponses et je lirai avec attention les réponses d’autres personnes et leur analyse.

Bonjour,

lecoach a écrit :

4. Rebaisser les mensualités afin de diminuer l’impact sur ma capacité d’emprunt en sachant que cela augmentera le montant des interets, des primes d’assurance,la durée)

Ce sont des frais déductibles des impôts.

lecoach a écrit :

Il reste à l’heure actuelle 43 000€ à rembourser. Je compte dores et déja reprendre la gestion locative à mon compte et economiser 30€/mois.

Idem que pour les frais cités au dessus. Les frais de gestion locative sont déductibles des impôts aussi. Vous êtes assez loin du produit donc dans l’immédiat cela reste une idée plutôt intéressante à utiliser.

lecoach a écrit :

Je tiens à préciser que j’ai pris cette mauvaise décision a 24ans, j’étais naif et inexpérimenté et j’ai été "endormi" par des commerciaux qui avaient accès à ma caserne, se présentant comme "cooptés" par l’institution.

J’en ai eu aussi… mais je n’ai jamais été aux fameuses réunions d’informations donc je ne me suis pas faite berner… Cependant, pour ne pas laisser mes petits camarades se faire avoir tous seuls, j’ai carrément été chercher un concurrent moi-même dans le civil ! 
En effectuant des recherches sur internet, j’ai eu le temps de me retirer du projet à temps par contre.

Dans mon esprit (je précise que je suis novice dans l’immobilier contrairement aux autres membres ayant déjà répondu), l’idéal serait de diminuer les mensualités le temps de se retourner et de trouver un autre projet immobilier. Pendant ce temps de réflexion, passer des annonces sur internet pour voir à quel prix le bien peut partir (entre la théorie des 50/55000 euros et la réalité il peut y avoir une bonne ou une mauvaise surprise). Ensuite un calcul doit être fait pour perdre le moins d’argent possible.

Pour se lancer dans l’immobilier, l’idéal est de "bien" connaître le département, la ville, le quartier… que l’on vise. Il faut parfois plusieurs mois de recherche pour se faire une opinion. Avez-vous déjà une idée d’un lieu probable pour un futur achat ?

Je serai à votre place, je diminuerai le montant des mensualités pour atteindre un cash flow positif ou neutre le temps d’analyser un secteur (plus proche de chez vous et/ou de votre famille, plusieurs pistes sont possibles). Une fois ciblé, vendre votre studio De Robien en limitant la casse financière. A force de prendre des renseignements sur internet et de lire ce forum, je me suis aperçue qu’il était intéressant d’investir dans de petites surfaces (studio, T1 ou encore T2) lorsque nous ne pouvons pas envisager directement l’achat d’un immeuble. En diminuant votre mensualité actuelle, avez-vous la capacité financière pour acheter un autre appartement (dans de l’ancien) sans vendre tout de suite celui que vous détenez ?

Je le répète je ne suis pas une "pro" de l’immobilier mais le forum commence à me faire changer d’état d’esprit. J’attends pour ma part la barre des 2 ans de crédit du studio que je possède pour faire diminuer ma mensualité actuelle (j’ai pris un crédit trop court donc j’ai un cash flow négatif) et ainsi reprendre d’autres biens immobiliers plus facilement.

lecoach a écrit :

Mensualités 473€ pour un loyer de 275€ hors charges soit 155€ net

Pour moi le vrai problème est là… et impossible un jour de louer beaucoup plus cher, donc ce bien ne sera pas rentable ainsi, pendant au moins les 6 prochaines années, et tu es bloqué pour d’autres investissements…
Par contre le vendre 50000… le futur acheteur aura des mensualités sur 20 ans à +/-275€… là le bien redevient "potentiellement intéressant en le négociant un peu moins cher"… POUR L’ACHETEUR…

Et sur ta base des 43000 restants, cela fait 250€ par mois… en le meublant il peut se louer 330/340 certainement… et d’un coup ton bien devient intéressant pour un acheteur potentiel…

Donc pourquoi ne le serait-il pas pour toi, en repartant sur un nouveau crédit de 20 ans?

Arnaud13 a écrit :

lecoach a écrit :

Mensualités 473€ pour un loyer de 275€ hors charges soit 155€ net

Pour moi le vrai problème est là… et impossible un jour de louer beaucoup plus cher, donc ce bien ne sera pas rentable ainsi, pendant au moins les 6 prochaines années, et tu es bloqué pour d’autres investissements…
Par contre le vendre 50000… le futur acheteur aura des mensualités sur 20 ans à +/-275€… là le bien redevient "potentiellement intéressant en le négociant un peu moins cher"… POUR L’ACHETEUR…

Et sur ta base des 43000 restants, cela fait 250€ par mois… en le meublant il peut se louer 330/340 certainement… et d’un coup ton bien devient intéressant pour un acheteur potentiel…

Donc pourquoi ne le serait-il pas pour toi, en repartant sur un nouveau crédit de 20 ans?

Je dois avouer que j’ai eu cette idée également : et si c’était moi l’acheteur de cet appartement dans de meilleures conditions ..?

La location en meublé / revalorisée par une déco "home staging" me permettrait peut être en effet de louer un poil plus cher.. Le soucis c’est qu’en comparaison du marché locatif local il parait délicat de monter bien haut.. et je redoute en effet les frais potentiels à venir touchant logiquement les immeubles au bout de 10ans..

Par ailleurs, j’ai un peu de mal à "visualiser" les contraintes et interêts que representeraient le fait de reprendre un crédit sur 20ans sur cet appartement, au regard des sommes déja englouties dans cet appartement.. quel serait l’interêt?

oui mais couper la branche pour repartir sur un nouvel investissement… dans lequel le cout sera le meme au final… autant garder celui-ci et repartir sur une page blanche non?

Considérons le "capital restant du" comme un T0… on repart à zero… sur un nouveau crédit, donc un nouveau projet, sauf que là tu connais l’environnement, le bien, le locataire, etc…

Si tu le vends tu feras quoi? Tu vas chercher un nouveau bien avec un meilleur rendement… et si la région t’intéresse vraiment (j’ai un doute sur le fait de faire du locatif à 800km de chez soi… mais c’est un autre sujet) alors tu serais potentiellement acheteur de ton propre bien à son nouveau prix….

Assez daccord avec vous ,Arnaud(faites attention au vouvoiement,les modérateurs sont assez sensibles).

le probleme est que quelque soit la méthode de calcul(rendement sur estimation ou sur capital restant dû) cet appartement ne s’autofinance pas et risque de différer des projets plus rentables.

Arnaud13 a écrit :

Déjà, si le loyer potentiel en meublé après une remise à niveau de la déco n’est pas intéressant, il faut sortir complètement de l’opération et en refaire une autre dans une autre région, à mon avis en tous cas.

et sinon…

lecoach a écrit :

Par ailleurs, j’ai un peu de mal à "visualiser" les contraintes et interêts que representeraient le fait de reprendre un crédit sur 20ans sur cet appartement, au regard des sommes déja englouties dans cet appartement.. quel serait l’interêt?

l’intérêt est de réduire tes mensualités, réduire ton taux d’endettement (par rapport aux fameux 33%…) et pouvoir donc en parallèle en faire d’autres… toujours sur 20 ans. Les taux sont bas, les prix de l’immo sont bas et négociables, c’est donc PEUT ETRE (voir autre poste à ce sujet sur le forum…) le bon moment. Il faut peut etre mieux 2 credits sur 20 ans pour un total de 600€ de mensualités, mais pour 2 appartements, qu’un seul pendant 6 ans et un autre qui ne démarre que dans 6 ans. Car avec deux qui te rapportent du CF positif, dans un an tu peux en enchainer un troisième…
Et en "reprenant ton propre logement" sur un rachat de crédit, tu économises les frais de notaires… donc tu les gardes pour un second bien.

Et hop… dans 1 semaine tu as renégocié ton crédit sur 20 ans, et dans 1 mois tu signes un compromis pour un second bien dans une autre région, plus proche de chez toi…

(c’est beau la théorie non? )

et dans tous les cas les sommes déjà englouties sont perdues, donc perdu pour perdu…

Il faut que j’évalue en effet le loyer possible sur une configuration LMNP pour voir si le jeu en vaut la chandelle, il y a d’après mes recherches sur leboncoin très peu d’offre d’appartement meublé et je me demande si cela est si "recherché" que cela par les locataires..  Déjà vu la taille de la ville, la demande locative est assez restreinte, et les gens n’ont pas le réflexe classique de rechercher les appartements non meublés ?

Ensuite si j’envisage de "redémarrer" sur cet appartement comment cela se passe?
je dois juste aller voir mon banquier et lui demander de me transformer le montant restant du en nouveau prêt sur 20ans? ou bien dois-je démarcher une autre banque/courtier en crédit pour faire racheter mon crédit sur 20ans?
Certes pour ce coup il n’y aura pas de frais de notaires à prévoir et tout à faire de rendement à partir du
moment où je décide de rebasculer sur ce système.

En effet mon intention est de re-investir dans l’immo locatif physique ( cette fois ci en ficellant parfaitement mon projet: une telle expérience ça pique ! c’est formateur ) Donc il me faut libérer de la capacité d’emprunt, j’ai bien l’intention de me refaire et même au delà ;-)

Toutefois j’hésite sur la ville où le faire, j’envisageais Clermont Ferrand car j’ai de la famille là bas ( avec des connaissances en électricité/bricolage ) qui pourront me soutenir. Mais je devrais dans un premier temps mener une phase importante de découverte et connaissance de la ville.. elle n’est qu’à 3h de train de Paris.. et le rendement locatif sur la ville semble prometteur ( d’après certains chiffre) après il faut trouver la/les bons coups à faire. Je vais donc m’atteler à créer un réseau là bas si je choisi cette ville.

Sinon évidemment il y a la Région Parisienne, proche de chez moi donc mais finalement c’est si vaste qu’il est délicat de choisir une zone, l’étudier, la "maitriser" et pister la bonne affaire.. et les sommes à engager sont probablement plus importante que pour Clermont.. dans la mesure ou ce sera une "première opération" il faut que je me fasse la main, je vais butter contre toutes les difficultés qu’on peut attendre et apprendre, je pense donc d’abord envisager un projet d’un budget de 40 à 60 000€ pour commencer et me prouver que je peux gérer, et le prouver aux banques..

Voila pour les projets.

Même dans l’optique de reprendre un crédit sur 20ans, en reprenant de Zéro sur cet appartement, la question à se poser c’est :
- si c’était un achat/investissement immobilier que je ne connaissais pas, l’acheterais-je?

Il est actuellement loué 320€ C.C et donc net pour moi 160€ ( 190€ si je reprend la gestion à mon compte ce qui apparait désormais comme inévitable.

D’après mon étude du marché locatif local il sera difficile de le louer + de 340€/ mois C.C même après Home staging, ce qui signifie des frais en plus … ( soit en net pour moi : 210 € NET )

Un crédit sur 20ans négocié à 2,90% donnerait des mensualité ADI comprise de 244€ avec un cash flow négatif de 34€ ( en imaginant que je réussisse à le louer à ce 340€ un studio 33m2 qui n’est pas en hyper centre meme s’il a de l’allure, dans le marché d’une petite ville de 19 000habitant )

Avec la contrainte omni présente de cette gestion à 800km de chez moi.

Si prend le motant du loyer actuel, donc sans travaux de home staging ( et l’appartement est en très bon état encore actuellement et agréable ) cela ferait un cash flow négatif de 54€.

Donc en analysant objectivement le dossier, ce n’est plus dans ce genre de "produit" que j’ai envie d’investir.. ou si j’y consentais, ce serait pour un bien plus facile à gérer et donc moins loin..

QUESTION : est-ce possible et pertinent de renégocier mon prêt en attendant de vendre le bien dans les meilleures conditions afin de baisser grandement le montant des mensualités..? est ce que cela ne va pas me pénaliser au moment du remboursement par anticipation pour le calcul du coût(basé sur les intérêts) par la banque du remboursement par anticipation?

Dernière modification par lecoach (12/07/2014 13h05)

lecoach, avec votre dernier message, je suis tout a fait de l’avis de toutdoucement…

Petite question aux habitués : je pensais que ce n’était pas possible de refinancer un bien et de déduire les nouveaux intérêts (si ceux ci sont plus élevés au total du nouveau crédit) des revenus fonciers?
Vous confirmez?