Loyers impayės depuis X mois : comment gérer ?

Je construis actuellement mon premier scénario d’investissement locatif et m’interroge sur la façon d’intégrer l’apport,  en matière de sécurisation financière de l’opération, des contrats d’assurances garantissant les risques locatifs.

D’avance merci à celles et ceux qui me feront partager leur vécu et leurs compétences.

job a écrit :

Comme à Reims ?

Effectivement la porte devait être rudement bien scellée ……

Attention dans les copropriétés ou immeuble avec le gaz , ça peux vite devenir très chaud car même si vous louez à des personnes saines d’esprit , il suffit d’un suicidaire pour faire sauter l’immeuble.

J’aime pas trop le gaz pour ces raisons

Philippe

@exlibrismeis

Vos questions sur la destruction du bien sont très intéressantes et n’ont pas été évoqué à ma connaissance sur le forum 

Les contrats d’assurance on en connais le détail le jour ou un problème arrive , on croit toujours être bien assuré mais il y a la petite bête qui fait là dans ce cas on ne peux pas vous rembourser.

Effectivement la perte d’exploitation n’est pas incluse dans les assurances car en général on s’assure dans le locatif pour le décès donc si tout saute ça peux être chaud avec l’assurance.

je vois une première chose qu’il est préférable de s’assurer avec l’assurance de la banque ( déjà en terme d’obtention de prêt c’est souvent recommander sinon la banque trouve de nombreuses raison pour ne pas vous financer   ) ensuite dans le cas ou l’immeuble saute , il faut mieux être couvert vis à vis des locataires et des éventuels dégâts humains car là on rentre dans la partie responsabilité civile ou pénale en cas de faute du propriétaire.
Pour la partie du bien , si l’assurance de la banque couvre le bien il faut voir avec eux et en cas de problèmes j’arrête de payer les mensualités , on se retrouve dans une situation de blocage la banque à une hypothèque sur un bien qui n’existe plus et mon engagement porte sur ce bien en AUCUN CAS j’apporte une caution ou une hypothèque par un autre bien lors d’un emprunt, j’ai toujours refusé ce principe.

Pour les impayés , c’est plus simple , différentes méthodes sont possibles ( GRL , costauds , huissiers , psychologie) , les banques essayent de vous "fourguer " leur assurance habitation , leur GRL maison , ça devient une plaie d’aller voir un banquier bientôt ils vont vendre aussi des boites de petits pois.
La banque n’a pas à s’immiscer dans votre gestion locative , si vous ne voulez pas prendre de GRL c’est pas obligatoire mais ils seront très enclin à vous proposez la super assurance habitation du groupe sachant que les conseillers  ont des objectifs de vente sur ces produits , une assurance habitation PNO peux être résilié au bout d’un an à la date d’échéance , tout le monde est content c’est le jeu….

Si vous êtes en phase d’élaboration prenez le temps de lire les multiples sujets évoqués

Philippe

Bonsoir à tous,
Ma locataire n’a pas payé le mois dernier car Mr a été en arret maladie pendant plus d’un mois, je n’ai reçu qu’une toute petite partie de la part de la caf (un peu plus de 50€ comme d’hab). On dialogue par sms. Elle me dit payé une partie du mois dernier ce mois ci( je suis pas certains que le loyer du mois avril soit en plus). Elle me dit que tout devrait rentrer dans l’ordre d’ici fin juin. Elle m’a été conseiller par l’AI en tant que personne sérieuses. A ma place que feriez vous? Attendre un peu? Prevenir la caf(je voudrais pas lui causer des soucis avec la caf qui ruinerait notre relation). Je pense qu’elle est honnete…

Inscription aujourd’hui et premier post.
sebbanm est tout simplement agent immobilier

sebbanm a écrit :

Il faut donner la gestion à un professionnel, pas de soucis et au final plus de gains.

Pardonnez moi d’être direct, mais là vous racontez vraiment n’importe quoi !

- Les gains sont forcément diminués (frais de gestion + frais sur interventions techniques…)
- Le suivi technique du bien est pratiquement toujours négligé
- Le choix des locataires mis en place très souvent discutable

Le seul intérêt est de ne s’occuper de rien (du moins en théorie).

Bonsoir,
Merci pour vos messages.
J’ai pas prit de caution car les locataires sont dans la force de l’age, l’ AI qui me les a trouvé et qui semblerait les connaitres de longues dates m’avait dit à l’époque que un garant ca se faisait pas forcement pour des gens de cet age(entre 45 et 50 ans).

Ce même AI m’a expliqué qu’il pouvait faire la gestion de la location mais que cela me coûterait de l’argent et que ça ne servait strictement à rien, vous êtes plusieurs à le démontrer et je confirme et je dirais même plus :

l’AI veut vite mettre en location pour gagner de l’argent, il s’en tape si les futurs locataires ont explosé le dernier logement qu’ils occupaient.

En revanche quelle conséquence si je préviens la CAF pour eux et moi?

Quand on prévient la CAF qu’un locataire ne paye plus, la CAF arrête également de payer, même quand le proprio est payé directement. (il y a un délai, peut être au bout de 6 mois)

Du coup j’avoue que dire à la CAF que le locataire ne paye pas en sachant que la CAF va arrêter elle même de vous payer, ça fait bizarre…

Bonjour,
Je remonte ce sujet pour vous donner des nouvelles. Je viens simplement de récupérer mon appartement.
Nous avons engagé un procédure en décembre 2014 avec prise de contact avec un avocat pour qu’il se mette en relation avec un notaire sur place puisque l’appartement n’est pas dans notre département. Le locataire payait normalement ses loyers sans pour autant régulariser la dette. 
A partir du moment, où le huissier lui a remis le courrier, il a totalement stoppé les paiements des loyers. La dette s’élevait à 7700€!
La décision est prise de trouver cout que cout un compromis pour pouvoir récupérer l’appartement avant la trève hivernale. Nous avons allégé la dette à 4000€ si le locataire partait avant le 1er septembre et nous stopperons toutes les poursuites.
Le 4 septembre, nous faisons le trajet pour récupérer les clés et faire un état des lieux de sortie. Bilan, je n’ai jamais vu un appartement aussi crade (excusez moi du terme…), aussi dégueulasse, aussi gras (pire que dans une friterie!).
Tous les placards coulissants, ne coulissaient plus. Un mirroir d’un coulissant cassé. Le paredouche disparu, un placard dans les wc disparu, cuisine en mauvaise état voir très mauvaise état, un caisson de volet roulant cassé ainsi que la manivelle, tout l’électroménager hors d’usage (plaque vitrocéramique , machine à laver, four, hotte, frigidaire , appartement entièrement détapissé, des prises arrachées et le top du top la chaudière qui est hors d’usage depuis un sacré moment. Résultat des comptes, un entrepreneur de pris qui a passé 10 jours dedans sans sortir (je rigole pas! 7h30 - 21h30 de boulot) pour 2000€, 700€ de matériau, 1200€ de cuisine et un devis de 1900€ pour une chaudière….

Bilan de mon expérience personnelle:
- Au 1er retard de loyer courrier.
- Au 2eme mois de loyers impayés, courrier de mon avocat.
- Faire attention à la caution.
- Ne pas faire confiance, c’est notre argent qui est en jeu.
- Si il y a un chaudière dans l’appartement, prends vous meme le contrat d’entretien et le refacturé au locataire lors de la régularisation de charges.
- Visiter une fois par an vos biens.
- Et dorénavant, j’éviterai d’avoir un bien à 200kms de chez moi.

Bonjour ,

Oui, et une présentation respectueuse  du forum serait un minimum avant de poser des questions.

Chtirentier

Beyle n’a pas mis l’url correctement, il y a la partie rayée en trop :

Beyle, le 22/10/2023 a écrit :

Loyers impayés : une solution innovante 😀

[urlbalisedesactivée]http://www.https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 4807_x.jpg[/urlbalisedesactivée]

Voici l’image en question :

Pour avoir lu l’article sur Nicce Matin :
le propriétaire voulait récupérer le logement qui faisait l’objet d’impayés de loyer. Il a donc ouvert, viré les affaires de son locataire, et s’est mis à y habiter, sans prévenir le locataire au début pour laisser passer les premières 48 heures. Il y avait peu d’affaires du locataire qui n’habitait vraisemblablement pas sur place ou en tout cas pas de façon continue. Quand le locataire est revenu avec des amis avec l’intention de forcer la serrure, le propriétaire a appelé la police et expliqué qu’il squattait son propre logement. La police a semble-t-il fait office de médiateur, protégeant le propriétaire dans son logement, et restituant les affaires personnelles du locataire.
Le propriétaire reste ensuite cloîtré sur place pour gardienner ainsi son logement, expliquant qu’il a de toutes façons du travail de nettoyage à faire sur place car l’appartement est dégueulasse.

Mon commentaire :

- à la base, ce propriétaire s’est rendu coupable de violation de domicile. Il prend le risque que le locataire porte plainte et que la justice ordonne la restitution du logement.
- on ne peut pas être squatteur de ce qui nous appartient. Sa prétention d’être squatteur de son propre bien n’a pas de logique. En fait, il a fait une "reprise pour habiter" mais sans respecter la forme et les délais de cette procédure. Par contre, ce qui se tient dans son raisonnement, c’est qu’à partir de 48 heures de logement sur place, ça devient son domicile à lui. La loi très protectrice du domicile joue désormais en sa faveur.
- ça n’a pu fonctionner que parce que le locataire n’habitait pas régulièrement dans ce logement. Avec un locataire qui y rentre tous les soirs, le propriétaire va être découvert dès le jour même, le locataire va appeler la police, et le propriétaire ne bénéficiera pas de la protection du "domicile" acquise au bout de 48 heures.
- de toute évidence, il faut avoir beaucoup de temps libre pour rester ainsi dans le logement. Si on a un travail, on ne va pas pouvoir rester bien longtemps squatteur du logement, en continu. Et y rester pendant combien de temps ? Jusqu’à avoir trouvé un autre locataire ? Il faut être au chômage pour avoir autant de temps devant soi.
- ce propriétaire a pris un risque important pour sa santé. La plupart des serrures s’ouvrent en une minute si l’ouvreur est compétent. Il a donc pris le risque de se trouver face à face avec le locataire et ses amis, sans même avoir eu le temps d’appeler la police… Ca aurait pu très mal finir.

Au total, ce n’est pas une bonne idée, et ce n’est pas reproductible. C’est anecdotique.

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2023 08h19)