Achat d'un lot de 7 logements ANAH : quel statut ?

bonjour Titoux,

Tu fais de la location meublée ou non?

Les prix au m2 pour obtenir la subvention ANAH sont plutot bas, comment fais tu pour obtenir un CF positif avec des locations plutot basses?

Cdt,

Les conventions ANAH ne sont possible que pour les logements en non meublés.
Les logements sont plutôt grands…
Le cash flow positif vient de l’abattement du à la convention, qui réduirait considérablement la fiscalité.

Je me demande si vous utilisez les bons termes.

La Société Civile Professionnel est destinée à l’exercice d’une des activités libérales prévues pour cette structure : notaire, médecin, vétérinaire, etc ….

Juste pour mémoire :
Loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles - Version consolidée 2011 (pas de modif depuis)

Article 1 :
" Il peut être constitué, entre personnes physiques exerçant une même profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé, et notamment entre officiers publics et ministériels, des sociétés civiles professionnelles qui jouissent de la personnalité morale et sont soumises aux dispositions de la présente loi.

Ces sociétés civiles professionnelles ont pour objet l’exercice en commun de la profession de leurs membres, nonobstant toute disposition législative ou réglementaire réservant aux personnes physiques l’exercice de cette profession."

Je ne vois pas le lien entre profession libérale réglementée et locations d’immeuble.

titoux a écrit :

Bonjour à tous,

Ils répondent aux critères pour pouvoir être loués dans le cadre des conventions ANAH (location sous le régime "Social").
Ce régime donne un intérêt fiscal très intéressants à ce type d’achat (60% d’abattement sur les revenus fonciers).

D’avance merci pour vos éléments.

K16 a écrit :

Bonjour,

2- Pour bénéficier d’un abattement à 60%, il faut un conventionnement social ou très social. Attention à la population qui va avec. Sans vouloir en faire un vérité absolue, les personnes permettant de bénéficier de ces conventions sont souvent des gens qui ont d’autres notions que vous de l’entretien d’un bien. Les dégradations coûtent parfois cher.

Cdt,
K16

Bonjour,

Comme dit K16, 60% d’abattements correspond à des loyers dans la tranche "très social" soit :

12000€ de revenu max pour 1 personne seul, c’est a dire un salaire de 1000€ par mois!
Loyer max 5.93€ /m² sur les zones de Paris, Genève, Cote d’Azur.

C’est a dire que pour un 4 pièces de 100m² en IDF le loyer ne devra pas excéder au plus haut 593€/mois pour les 2 communes et la région ci-dessus.  Soit 59% du son salaire.

Attention ces chiffres date un peu (2011), donc ils sont à vérifier sur le site de l’Anah.

Autant vous dire que cela va être tendu pour percevoir vos loyers.
Maintenant il a été démontré sur le forum que cette population n’est pas forcement celle qui ne paie pas ces loyers.

Cdt

Bonjour,

"Pour le choix du statut (sans SCP ou SCP sur le revenu), je n’ai toujours pas d’avis très tranché…mise  à part qu’une SCP permet une transmission ou une division de manière plus aisée…et des mises en réserves de la trésorerie, qui n’est pas forcément distribuée…"

Je relis ce fil, et si j’ai compris votre problème, vous parlez d’une SC Patrimoniale, et non d’une SCP. Au plan fiscal, SCPat ou SCI, c’est identique (la différence, en IR, c’est qu’il faut ventiler par thème pour la société patrimoniale), c’est l’objet de la société qui en fait une SCI (uniquement de l’immo) ou un SC Pat (immo, titres, …).

"La SCI à l’IR peut également mettre en réserve sa trésorerie pour ne pas impacter la fiscalité personnelle"

NON, NON, ET NON !

La distribution n’a aucun rapport avec la fiscalité en IR. Avec une SCI IR ou toute société à l’IR, vous êtes imposé sur le résultat de la société (si ce résultat est positif), que la société distribue ou ne distribue pas !

C’est le principe de transparence fiscale. Vous êtes fiscalisé COMME SI VOUS DETENIEZ EN DIRECT !

La SC IR n’a aucun intérêt au plan fiscal, c’est une structure de gestion de propriété. Elle sert à éviter l’indivision, organiser les relations entre les associés et la transmission à titre onéreux ou non des droits de propriété de la société. Point barre.

La SCI est utile pour éviter l’indivision.

Rappel : l’indivision fonctionne à l’unanimité. On parle aussi de dictature de la minorité. C’est un peu caricatural, mais ca résume le principe. On est indivisible, dans une indivision, on agit "comme un seul homme"

En exemple classique, deux concubins achètent un bien immobilier en direct. L’un des deux décède. Le survivant est copropriétaire avec ses "beaux-parents". Pour peu que ceux-ci ne l’apprécient pas, et décident de demander la licitation (vente judiciaire d’un bien en invidivision) ….

La SCI permet de prévoir cela. Elle permet de simuler une tontine, par exemple, sans la limitation en montant d’une tontine. Dans ce cas, on pratiquera un démembrement croisé de la SCI. Le premier associé sera titulaire des parts 1 à 500 au titre de la NP, et des parts 501 à 1000 au titre de l’usufruit, et le second l’inverse. Si l’un des deux décède, le survivant est NP de la moitié de la SCI, et usufruitier à 100% de la SCI, donc seul maitre à bord (attention : dans la pratique, il faut conserver une partie en PP pour avoir toujours 2 associés).

En cas de divorce, dans une indivision, celui qui est en colère peut, à nouveau, exiger la licitation devant le tribunal. Dans une SCI, ce sont les statuts qui ouvrent ou non cette possibilité.

Pour les donations, à nouveau, on peut inclure des limitations dans les statuts. Par exemple prévoir que les associés fondateurs ont des droits préférentiels accentuant leur pouvoir de gestion de la SCI. Idem si démembrement, les statuts permettent de gérer la limite de décision entre US et NP sans se limiter au cadre juridique classique. On peut prévoir les cas de donations, mariages, remariage, décès dans les statuts.

Ex : Papa et Maman ont une SCI de base. Ils donnent une part de la SCI à fiston, qui se marie et se tue. Leur bru est donc associée de la SCI avec les mêmes droits que tout le monde. La bru se remarie et se tue. Papa et Maman se retrouve avec un étranger total dans leur SCI, étranger qui a les mêmes droits puisque statuts de base.

On peut aussi, via les statuts, contourner une limitation bancaire : les mineurs ne doivent pas être responsable d’un emprunt, c’est interdit par le code monétaire. Mais via les statuts, on peut déplacer la responsabilité pleine et entière sur un majeur (ce qui sera difficile, c’est de faire comprendre le problème à la banque)

Toute la difficulté va être, lorsqu’on raffine les statuts, de transposer une idée de fonctionnement en Droit, en respectant les dispositions d’ordre public. Et là, pas de secret : soit vous avez les connaissances juridiques pour apprécier les tenants et aboutissants de vos statuts, soit vous ne les avez pas. C’est là qu’un pro est utile, même si la dépense parait importante.

Le statut IS peut se choisir plus tard, il ne sera par contre pas possible de revenir en arrière.

Pour le pro, encore une fois, c’est faisable seul. Mais plus vous voudrez du "aux petits oignons", plus les notions seront complexes. Des statuts mal ficelées ou mal compris au départ, c’est une situation potentiellement complexe plus tard.

Je ne milite pas plus que cela pour le passage par un pro, mais surtout pour "ne croyez pas savoir faire uniquement en lisant des bouts de statuts sur Internet". Un vrai pro de la SCI, c’est utile. Mais c’est aussi difficile à trouver. Bon nombre de "pro" font de la SCI à la petite semaine, sans en maitriser les subtilités.

Et soyons honnête. Si c’est pour avoir des statuts de base facturés 1500 euros, ca ne sert à rien de passer par un pro.

Note : un petit tour dans la littérature de base est un préalable, à mon sens, à ce genre de jeu. Spécifiquement sur les SCI, Dénos et Brilliat par exemple.

Bonsoir,

Vos questions me surprennent à double titre:
- à la lecture de votre présentation, il semble que vous ayez déjà un immeuble de 2 appartements. Cela doit pouvoir vous donner un avis quant aux sommes nécessaires pour un entretien courant d’immeuble.
- si le vendeur pourrait être ok pour 205000, pourquoi lui en proposer plus?

Pour répondre:
- 1/ 5000€, est une somme qui permet de voir venir puisque vous sembliez dire que les appart sont en bonne état. Ils ne nécessiteront que des petits travaux d’entretien: chauffe eau, robinet… et il est peu probable que tous soient à changer en même temps. Le plus compliqué est de savoir si le CF théorique sera bien le réel, autrement dit: ai je bien pris en compte tous les postes de dépense?

-2/ j’en déduis que vous n’avez pas encore fait de proposition au vendeur. Faites une première proposition à 205, il sera bien temps de faire une contre proposition si nécessaire.

Cdt,
K16

Bonjour,

La réponse est dans votre question: vous comptez aller au max jusque 220 000.
Cela voudrait dire qu’au delà cela ne vous intéresse pas. Faites donc cette proposition en stipulant que ce sera la dernière.
En cas d’acceptation: banco;
En cas de refus: passez à autre chose.

Mais la vraie question est pourquoi vous êtes vous fixé 220 000?
Si le produit vous semble vraiment intéressant,
Si le cash flow est largement positif avec un prix de départ à 240 000€,
Qu’est ce qui vous gêne à acheter au prix voulu par le vendeur?

Sur 5 achats immobiliers que j’ai faits, j’en ai négociés 3 car le projet n’était pas suffisamment rentable à mon goût, 2 que j’ai achetés sans négocier car le prix demandé par le vendeur me semblait correct et étaient économiquement viables pour moi.

En résumé, il me semble que l’important n’est pas de négocier mais d’obtenir une bonne rentabilité au final.

Cdt,
K16

Je vais faire une nouvelle proposition à 205 000 euros, qui sera, je pense ma dernière offre.
Je vous tiendrai informés

Super !
Rallonger la durée du crédit d’autant plus que c’est votre banque qui le propose.

Quel statut avez vous retenu ? J’avais l’impression que vous n’aviez pas réellement d’objectif précis. Si c’est le cas et si vous êtes jeune (<45 an) en nom propre c’est aussi bien. Vous pouvez a l’avenir faire du meublé. Si vous décidez d’ordre pour une SCI, definissez d’abord vos objectifs. Ensuite le jeu des NP et usufruit des parts vous offre une latitude importante.

Bonne chance.