Wereldhave : foncière néerlandaise diversifiée

Intéressante mais les 25% du patrimoine investis aux Etats-Unis m’inquiètent. Ceci pourrait faire l’objet de dépréciations complémentaires. Qu’en pensez-vous ?

Resultats 2010 :

ANR passe de 73.77€ à 75.12€
dividende passe de 4.65€ à 4.70€

WHA se prend encore -5% dans les gencives! Quelqu’un aurait-il une info sur son exposition ou bien alors elle suit ’juste’ le mouvement mais en l’amplifiant bien quand même!

Bonjour,
Pouvez-vous me confirmer qu’un des désavantages (ou le désavantage) d’investir dans une SIIC hors France est de subir une partie d’impôts, alors qu’une SIIC en France, sur PEA, est un quasi paradis fiscal?
Je vous remercie.

Merci pour votre réponse, mais j’ai besoin de précisions.
Voici ce que j’ai cru comprendre, mais peut être que je me trompe :

La SIIC ne paye pas l’IS. A celui qui détient l’action de payer l’impôt.
Sur un CTO : en effet, impôt sur PV
Sur PEA : pas ou peu d’impôt.

Mais "La SIIC ne paye pas l’IS. A celui qui détient l’action de payer l’impôt" : c’est valable que pour les SIIC françaises non?

Autre chose : admettons que j’ai une studette sur Paris. Valeur 100K€. Je le loue pour simplifier 500€/mois CC (pour prendre un chiffre rond et le haut de la fourchette). Il me rapporte donc 6000€/an. Il faut déduire TF, charges propriétaires, IR, CS, d’expérience ça totalise bien 3 a 6 mois de loyer car ça dépend de la situation de chacun. Disons 3 seulement, pour être optimiste. Je gagne donc, net, environ 4500€ nets/an, pour 100 000 investis. Soit 4,5% nets (avec bien sur risque que mon bien baisse, que le locataire ne paye pas, de vacance s’il part…).

Maintenant, j’achète 100K€ sur PEA de FMU, tour eiffel (ou un mix), j’ai pas vraiment étudié le meilleur cheval, mais avec la baisse des valorisation je commence à regarder. La seule chose me refroidissant étant que l’immo pourrait baisser, mais je ne pense pas s’effondrer. Mais bon ça fait 5 ans que je dis ça
Bref, ça me rapporte, en dividende, et en principe chaque année, 8 a 10%, soit le double.
Avec bien sur le risque de baisse de l’action mais 1) peut être pas pire que si mon bien baissait, 2) et vu que j’ai placé pour rendement, en fait je ne suis pas vraiment impacté par la valeur du titre…

J’imagine que j’ai fais des erreurs, omissions, approximations? En plus ainsi je suis beaucoup plus flexible, et j’ai beaucoup moins de paperasse à gérer…

Merci…

Mais quel est le désavantage de prendre wha dans un pea par rapport a une siic française ? Pourriez vous m expliquer?
Cette siic est très intéressante pas trop endetté, bien diversifiée et représenter sur plusieurs pays mais il semblerait si’avec le pea ce soit moins avantageux qu’une siic française mais je vois pas quoi …

WHA passe sous les 50 et frole les plus bas de 2009.  Wha a un portefeuille très diversifié et n’est pas des plus endettés parmi les siic. Je me laisserai bien tenter d’en prendre une petite louche mais j’ai le sentiment que les foncières vont encore être chahutés un bon moment.

Je viens de m’intéresser à Wereldhave, qui fait partie des achats du dernier trimestre du Third Avenue Real Estate Fund.

Ils vendent leurs biens aux US pour se recentrer sur l’Europe. L’opération ferait passer le LTV de 47% à 30%, et légèrement augmenter le NAV (+1,2 €/action).
Bonne nouvelle donc. Il était intéressant d’avoir une exposition au marché US à travers cette foncière, mais dans ce domaine la connaissance du marché est très importante et un investisseur préférera diversifier dans plusieurs foncières plutôt que de chercher une foncière trop diversifiée.

La NAV publiée en Novembre était de 63,7 €/action… Le cours actuel étant à 51,3 €, il y a donc près de 20% de décote.

C’est sûr, par contre pour Wereldhave cela correspond à un changement de CEO, et sa stratégie est justement la rationalisation du portefeuille. Ils avaient quand même fixés des critères sur la vente des ces actifs (au dessus du prix d’achat, et augmentation de la NAV notamment).
Ca peu se comprendre, car le portefeuille US avait vraiment l’air de plomber cette foncière (taux d’occupation de 74,6% alors que le reste du portefeuille, en excluant l’Espagne, est au dessus de 95%).

Mais effectivement, l’évolution de la NAV fait peur (-13% l’an dernier). A voir donc… A ce prix je trouve que c’est un peu cher vu les incertitudes; mais à 40 € comme en Août dernier pourquoi pas!

Je viens de parcourir le rapport annuel 2016 et la stratégie me semble cohérente mais je ne suis pas spécialisé dans les REIT, le taux d’occupation est de 95+% et le rendement est intéressant.
Le titre est recommandé à l’achat par plusieurs analystes.

Quel est votre avis ?

Rapport annuel :
Annual Report 2016

Je pense que l’étape suivante, après toutes ces déconvenues, c’est la vente à quelqu’un qui sait gérer de l’immobilier commercial. Unibail est déjà occupé avec Westfield, Klépierre a digéré Corio il y a quelques années, qui sera candidat pour ramasser à bon prix ?

Cette société était dans mon viseur il y a bien longtemps, je suis donc allé voir.

C’est pas très engageant : revenus en baisse, NAV en baisse, qqs faillites de locataires dont tous les effets ne sont pas encore visibles (ce sont eux mêmes qui l’annoncent), tout ça avec des échéances en termes d’expiration de baux et de renouvellement de dette qui arrivent vite 2021-2022.

Alors c’est sûr qu’à 18€ ça ne paraît pas cher quand la NAV est à 40, mais si on poursuit les tendances, on sera probablement plus bas en taux d’occupation, en NAV et en revenus, plus haut en dette et LTV, plus mal en ratio de versement de dividendes, pour au moins les 2/3 prochaines années.

Même si ça ne va pas si mal en Belgique et Pays-Bas.

ça me paraît quand même très risqué.