Nieuwe Steen : foncière néerlandaise investie en Hollande, Belgique…

Hello Ario,

Merci pour le topic sur cette valeur. Elle n’est pas dans mon univers d’investissement, mais j’ai parcouru les slides de la dernière présentation ce midi.

Je porte votre attention sur :

- Le patrimoine de bureaux de NSI est plus que déprimé avec un taux de vacances qui croit depuis 2009 pour atteindre 24% ! Le prix de location au m2 des bureaux est aussi en baisse continue depuis 2002.

- La maturité de la dette est très courte à 2,4 ans et trois grosses échéances en 2013, 2014, 2015. Pour l’heure seule 19% de l’échéance 2013 est refinancée.

- Une augmentation de capital a eu lieu en avril 2012 à 8,30 EUR, soit une décote de 40% sur l’ANR. Ceci me laisse penser que votre estimation de coût des capitaux propres est très optimiste (parfois le beta ne "capte" pas le risque). Nous pouvons estimer le coût des capitaux propres d’une société sans croissance, en faisant 1/PER = Bénéfices par Action / Cours. Dans le cas d’une foncière, on ferait donc FFO par Action / Cours. En prenant un FFO par Action autour de 0,97 et un cours à 6,65 EUR, on obtient un coût des capitaux propres à 14,6%. Et ce coût se matérialisera s’il y a de nouvelles augmentations de capital.

- Nous avons un effet ciseau avec des échéances de dettes très proches et en même temps des baux dans le patrimoine de bureaux qui arrivent à terme (17%, 16% en 2013, 2014). Il faudrait faire le calcul plus précis sur le FFO si 24% (taux de vacances actuel) des baux de bureaux ne sont pas renouvelés.

Sur l’estimation via le DCF, plutôt qu’estimer directement la valeur des capitaux propres, je vous suggérerais d’estimer la Valeur d’Entreprise, à laquelle vous retrancherez la dette. Cette façon de faire est plus fiable pour les entreprises endettées.

Comme flux en entrée, il vous suffit d’ajouter la charge de la dette au FFO (la baseline avec décote que vous avez estimé me parait bien) et de pondérer le coût des capitaux propres (14-15%) avec le coût de la dette (autour de 3,4%).

Un lien ci-dessous vers un site néerlandais donnant les derniers achats des insiders : CEO (J. Buijs), CFO (D.S.M. van Dongen) et Chairman of the Supervisory Board (H. Habas).
A noter les PRU assez éloignés du cours actuel, par exemple aux alentours de 9,4 Euros pour le CEO.

A noter aussi en 2012 :
- les achats  du Chairman pour plus de 1 million d’actions additionnelles.
- les dividendes sont majoritairement perçus en actions par les insiders.

NSI - Insider trading - Trivano

tout comme les foncières françaises les foncières européennes ou assimilées comme telle ne sont malheureusement plus autorisées dans le PEA …

circulaire.legifrance.gouv.fr/pdf/2012/03/cir_34827.pdf

NIEUWE STEEN INV
NL0000292324 - NISTI  n ’est pas négociable sur un PEA chez Bourse Direct en tout cas…

chez quel courtier avez vous réalisé cette opération…?

cdt

(AMF suis détenteur NISTI sur sur mon CTO )

binck

Cet acompte sur dividende a déjà été détaché le 27 Novembre (au choix : cash ou en titres). Le réinvestissement en titres peut faire sens si vous pensez que NISTI est mal valorisée (pour rappel : cours à 6.20 environ pour une valeur EPRA par action de 11.73 au Q3 2012).
Attention : cette foncière a un LTV  de 57% (quand on parle d’un nouveau ratio « acceptable » de 40%) et des dettes majoritairement à court/moyen terme dont le refinancement pourrait potentiellement poser problème dans les marchés actuels. Cela explique pour partie la forte décote.

Factuellement, tiré du communiqué :

Nieuwe Steen a écrit :

The number of stock dividend rights entitling to one new ordinary share will be based on the volume weighted
average price (VWAP) of shares NSI traded on NYSE Euronext in Amsterdam from 30 November 2012 up to
(and including) 6 December 2012.
The exchange ratio will be announced on 7 December 2012, in which the rounding up will favor the stock
dividend up to a premium of approximately 2% compared to the gross cash dividend.
Stock dividend is chargeable to the share premium reserve and is therefore exempt from Dutch dividend
withholding tax (15%).

On dirait qu’en 2013 les choses ont changé:

Binck me répond ceci: a écrit :

Nous faisons suite à votre demande relative au réinvestissement du dividende Nieuwe Steen Invest..
Nous vous informons que ce dividende n’est pas optionnel.

et sur le site NSI (http://www.nsi.nl/en/page/view/name/12-dividend-policy), je lis ceci:

NSI a écrit :

Dividend policy

The dividend policy of NSI is designed to districute the enitre direct result as cash dividend, paid quarterly.
To meet the fiscal requirements of a Dutch REIT it is mandatory to distribute the fiscal result in cash
.

La Hollande aurait-elle changé les règles ici aussi ?

Quels sont vos avis du moment sur cette REITS?

Elle cote desormais legerement au dessus des 5 Euros, Bloomberg annonce un dividende de 10.56% (sans doute pas a jour etant donne le taux des vacances et le poids de la dette a refinancer a court terme).

Terms of Service Violation

D’apres le rapport H1 2013 les principales nouvelles sonts:
-Revenus bruts en baisse de 9.5% (comparaison H1 2012 et 2013). -10% pour les revenus nets.
-Taux d’occupation en legere amelioration entre mars et juin 2013 (pour le 3eme trimestre consecutif): 81.3 a 81.5% globalement, plus sensible dans le portefeuille bureaux aux Pays-Bas (72.1 a 72.8%)
-Cession d’actifs pour 86M Euros
-Depreciation de la valeur des actifs de 80M Euros. Probleme recurrent.
-Loan-to-Value croit a 58.9% du essentiellement a la depreciation. Objectif de le ramener sous les 55.
-Net asset value / share en baisse a 8.93 Euros (-20.6% en un an).
-Resultat apres impot de -0.63 Euros / share
-Refinancement de la principale ligne de credit en juin (260M Euros). 90% de la dette locale refinancee sur les 6 derniers trimestres.
-Nouveau COO au 1er juillet

Les resultats sont tres moyens, le discours du CEO pas tres rassurant, mais peut-etre une valeur pour jouer la reprise aux Pays-Bas?

Prochaine publication des resultats le 8/11 (Q1 a Q3 2013).

Bonjour,

Voici une analyse rapide de la société Nieuwe Steen Investments (NISTI), une foncière implantée à 2/3 aux Pays-Bas et 1/3 en Belgique.

Rapport annuel 2013: http://www.nsi.nl/upload//1794.pdf

Capitalisation boursière: 627 M€
Cours: 4.32 €
Dividende: 0.28 € (un peu moins de 7 % à ce cours; ce dividende devrait encore descendre)
CA: 145 M€
Bénéfices net: - 120 M€ (tenant compte des dépréciations d’actifs)
Dépréciations d’actifs: - 195 M€ en 2013
Total du bilan: 1 848 M€
Immobilier: 1 808 M€
Dette: 915 M€

Valorisation de l’immobilier au bilan divisé par la surface des biens, par année
2012 => 1185 €/m2
2011 => 1334 €/m2
2010 => 1686 €/m2
2009 => 1653 €/m2
2008 => 1716 €/m2
2007 => 1672 €/m2
2006 => 1743 €/m2
2005 => 1630 €/m2

+++ Surface totale: environ 1 629 000 m2 => 1 110 euros / m2 (les dépréciations d’actifs imposées par la crise ont eu pour conséquence une valorisation au bilan très conservatrice: la valeur réelle des biens se situe probablement plutôt autour de 1 500 euros / m2)
++ P/B: 0.67
+ Courbe historique de prix conforme à mes attentes (attention, la courbe doit être retraitée pour tenir compte des augmentations de capital)
+ Dette = Capitaux propres
+ Revenus/m2 (incluant surfaces vacantes): 90 euros / m2 (soit environ 8 % brut)
+ Revenus/m2 (excluant surfaces vacantes): 110 euros / m2
+ Le parc immobilier semble globalement en bon état
+ La crise immobilière a déjà frappé les Pays-Bas
- Taux d’occupation: 80 %
-- Un peu moins d’1/3 de la surface totale correspond à de l’immobilier industriel
-- Maturité de la dette

En conclusion, NISTI semble une foncière décotée avec un upside important et un downside limité à ce cours. Les dépréciations d’actifs imposées par la crise ont mis l’action au tapis. Si l’entreprise parvient à refinancer sa dette (ce qui paraît vraisemblable, malgré une maturité à 2 ans, comme ce problème n’est pas nouveau et que l’entreprise a réussi à le gérer jusque là), elle représente une bonne opportunité.

J’ai effectué récemment un arbitrage LNC / NISTI et suis maintenant uniquement actionnaire de la seconde action: https://www.investisseurs-heureux.fr/vi … 91#p75591.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (02/04/2014 23h16)

Je me suis récemment positionné sur NISTI, également pour la décote.

Par contre je l’ai payé un peu trop cher (entre 4,5 et 4,6) et quand elle est descendue à 4,2 j’ai voulu en reprendre : impossible chez Binck.

Il n’est plus possible de passer des ordres sur cette valeur. J’ai demandé une explication, il y aurait soi disant une OST en cours. Le mec qui m’a fait la réponse pataugeait dans les grandes largeurs, et doit me faire un retour que j’attends depuis maintenant pas loin de deux semaines…

Avec quel broker avez vous fait vos achats ?
Y aurait-il une OST cachée en cours ? (autre que dividendes bien sûr)

Merci en tout cas pour le sujet

EDIT : depuis ce midi, il est de nouveau possible de passer des ordres dessus sur Binck

Dernière modification par Igorgonzola (03/04/2014 14h31)

Bonjour,

Merci de vos messages.

Décote de 30 % ?

De mon point de vue, il y a une double décote:
1/ Le prix de l’immobilier de 1 100 € / m2 me semble nettement sous-évalué (la rentabilité brute à 10 %, hors vacances locatives, traduit également cela).
2/ Le P/B est de 2/3.

Je dirais donc que la décote est probablement d’environ 50 % (potentiel de x 2 sur le prix à ce cours). En quoi la situation est-elle si détestable ? Je pense que le gros de la tempête est derrière nous. Après la pluie le beau temps ?

Courtier

J’ai plusieurs courtiers dont Fortuneo, chez qui j’ai passé mes ordres d’achat de cette valeur sans problème.
Je ne pense pas qu’il faille s’émouvoir d’une variation de cours de 4.5 € à 4.2 €.

Qualité du management

Je partage vos doutes sur la qualité du management et ne lui donnerai pas non plus ma confiance. Il n’a pas su anticiper la crise au pays de l’immobilier sous-marin avec plusieurs conséquences funestes pour les actionnaires historiques:
1/ Il n’a pas su réduire la voilure en début de crise.
2/ Le timing de l’AK fortement dilutive était particulièrement mal senti (actions par réactions plutôt que par anticipation).
3/ Il n’a pas su se placer dans une position opportuniste en gardant une force de frappe (réserve de cash ou possibilité d’augmenter l’endettement) en amont pour racheter de l’immobilier à bas prix en aval.
4/ Réduction du niveau d’endettement au mauvais moment.

Cela dit, je ne fonde pas mes décisions d’investissement sur la qualité estimée du management, car ce critère me semble difficilement quantifiable de manière objective et mon côté Saint-Just réprouvait probablement les actions du management de la plupart des sociétés cotées.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (03/04/2014 21h37)