Vendre un bien immobilier entre particuliers : vos conseils ?

Il me semble que les agences immobilières n’ont pas d’autres moyens que vous pour connaitre la solvabilité d’un éventuel acquéreur, comme le dit Gwen11 : le feeling
Tout comme vous, elles ont également intérêt à provoquer le maximum de visites. L’acheteur est dans le lot…

ça me parait compliqué de demander des garanties de prêt avant la visite.

vous pouvez néanmoins, lors de l’appel filtrer par des questions qui deviennent de plus en plus "precises" sans que ce soit un interrogatoire. c’est aussi une manière de s’interesser au projet de l’acheteur.

En filtrant vous essayez de lui éviter de lui faire perdre son temps si votre bien ne correspond pas à son projet. C’est gagnant gagnant.

Vous avez eu un retour des agences sur les raisons de la non vente ? au moins vous avez eu un nombre de visite et des comptes rendus de visite ?

Bonjour,

La vrai question est :
Qu’est ce qui motive un acheteur à signer pour un produit ?

Je téléphone pour la visite, je regarde, ca me plait, j’achète

ou bien

Je téléphone pour la visite, le proprio me questionne, êtes vous "solvable" avez vous accord sur le prêt… ect… je fuis me disant "s’il a pas envie de vendre…"

Anecdote
Il y a quatre mois, un investisseur me demande d’aller visiter un bâtiment pour avoir mon avis technique, j’appelle le vendeur (direct particulier) pour un RV et là blablabla  5mn plus tard , il m’explique qu’il me fera visiter que si l’acheteur est en position de négociation,
"parce que vous comprenez mon brave, j’ai pas le temps à perdre avec des visiteurs" (touriste)!

Demi-tour gauche et l’investisseur a acheté un autre immeuble 15 jours plus tard, devinez pourquoi ?

Une agence est un Pro, pour qu’il touche son % il doit vendre, rien ne l’énerve plus qu’un bien qui ne se vend pas, alors croyez en votre agence pour qu’il mette le paquet, maintenant si l’agence sent que votre bien est invendable pour une question de prix (car tout a un prix) alors il consacrera pas les efforts naturels pour le faire.

Qui aime travailler pour rien ?

Donc les questions sont :
Votre bien vaut il le prix que vous en demandez ?
Etes vous plus performent qu’un professionnel ?
Aurez vous le temps nécessaire à consacrer aux visites ?

Si oui aux trois réponses alors foncez.
Cdt

Bonjour,

Le problème récurrent est de pouvoir connaître la capacité d’emprunt de l’acheteur

Je comprends que vous ne vouliez pas perdre de de temps avec un acheteur non solvable, mais est ce que vous avez rencontré ce problème ? (c’est à dire signature d’un compromis annulé pour cause de refus de crédit bancaire)

Avez vous pensé au home staging ? Il permet de réduire significativement le délai de vente

En 2011, le délai moyen de vente est de 35 jours, contre 130 jours (source FNAIM) sans prestation de valorisation.

cf Valorisation immobilière ? Wikipédia

C’est juste une idée parmi d’autres…

Merci pour vos réponses.

J’ai déjà été échaudé lors d’une précédente vente où voulant vendre moi-même, j’avais eu 2 compromis signés qui n’ont pas abouti (en 2009 début de la crise) ! Le 3°, en passant par une agence avait été le bon (les clients avaient préféré passer par une agence, comme quoi …). D’où ma démarche de passer ce coup-ci par 2 agences en mandat simple, ce qui n’a pas abouti jusqu’à maintenant en 3 mois.
Pourtant, le prix, d’après elles, est bien évalué, et d’après les vendeurs, la crise aidant, les gens hésitent et veulent plutôt acheter en ville (je suis en campagne à 10 mn de la ville la plus proche).
Je pense que les frais d’agence peuvent être un frein (14000€) car chacun veut minimiser au maximum les dépenses.

Bonsoir,

pour répondre à Maxicool, je déconseille PAP.
je vends aussi ma résidence principale et j’ai payé pour PAP: le site était bien moins ergonomique qu’avant, et j’ai eu qu’un seul contact. Je ne vois pas l’intérêt de payer alors que le bon coin est plus consulté et gratuit.

De même pour "entreparticuliers" j’ai pris la formule à 600 euros et aucuns retour à part d’être démarché par des professionnelles en tout genre (agence, expertises etc…)

Les agences sur internet n’apportent rien non plus, bref, il faut faire un sacré tri pour les agences. J’en ai vu beaucoup sur Toulouse et très peu de vraiment compétant.

Après, il faut se dire que les délais de ventes se sont rallongés, surtout si le bien est plus grand qu’un T2 ou T3.

jffevrier a écrit :

peut on rédiger un engagement des deux parties sur papier libre contre signé par les deux parties?

En théorie un simple email suffit: vous en envoyez un au vendeur pour confirmer votre offre et il vous répond pour confirmer qu’il accepte. Le plus important c’est la communication écrite pour vous couvrir si jamais il change d’avis par la suite donc signer un document sur papier libre des l’acceptation de l’offre est aussi une bonne idée. Déjà, rien que le fait de signer ce document le fera réfléchir a deux fois avant de changer d’avis.

Enfin, c’est la théorie. En pratique, tant que le compromis n’est pas signé le vendeur pourra très bien changer d’avis et s’il a signé un document comme quoi il s’engageait a vous le vendre il faudra le poursuivre en justice ce qui prendra du temps.

Lisez cette discussion:
Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

C’est fou comme les memes problèmes sont récurrents. L’agence n’arrive pas à vendre le bien, je le fais moi même. Le problème est peut être à voir, vous le devinez, au niveau du prix. Etes vous sûr de ne pas surestimer le prix sur l’annonce ?

Petit rappel: plus vous attendez, plus perdez du temps, plus vous perdez d’argent. Les prix baissent peut à peu. Toute perte de temps est perte d’argent.
En periode de hausse de prix, on peut se permettre le mettre le prix supérieur au marché, au pire en attendant quelques mois ce marché a rejoint les prétentions initiales.

Exactement … j ai acheté dernièrement 3 cuisines pour mes investissements locatifs à -80% environs modèle d exposition.  La cuisine en moyenne à 1300 euros… déjà monté et moderne…. profitez des soldes…

Bonjour,
Oui tu as raison Nicolas, cuisine et sdb sont les 2 lieux vraiment stratégiques pour "donner envie"…

"14000 € de frais d’agence". Cela voudrait dire une maison dans les 250 k non?
Si c’est le cas, même si la maison est super sympa et à des qualités indéniables, la somme me semble élevée pour un bien à la campagne.
Si le couple acquéreur doit déjà "cramer" 150€/mois de gazole X 2 pour aller travailler…

Bonjour,

désolé si le sujet a été traité et si on ne peut pas faire de cas particulier etc. N’hésitez pas à me dire si je suis au mauvais endroit ^^’. Si y’a déjà un sujet qui résume tout ça je suis pas contre :-o. (il doit existe, j’ai cherché, sans doute mal… je continue de lire le forum sur mon temps libre ).

Je suis en phase de recherche de bien pour mon premier investissement. Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale et ça serait mon premier achat immobilier et j’ai un peu de mal à percevoir toutes les étapes et l’ordre de celles-ci.

Par exemple j’ai visité un bien intéressant, j’ai fait une offre par mail (avec un certain formalisme genre "offre limité à 8j etc"). On discute actuellement du prix par mail/téléphone.

Supposons qu’on trouve un accord sur le prix. J’aimerais savoir la marche à suivre sans trop paraître incompétent auprès de mes interlocuteurs et j’aurais quelques questions :

détails de ce cas par exemple: Le bien est un appartement dans une co-propriété de 6 lots qui appartenait à un seul propriétaire et qui vend petit à petit. (il reste 2 appart’s).

Si j’ai bien compris ça se passe en mode:
- visites (j’ai été voir un courtier qui m’a dit que mon budget semblait ok).

- négociation et offre "mail/orale" - à ce niveau là, même si on se dit "ok pour X€" par mail, ça n’engage personne? s’il fait visiter à un autre qui propose plus après?

- on rédige un compromis de vente, là on a besoin des diagnostic & co. Je dois chercher un notaire à moi pour être safe? Il faut blinder le compromis au cas où j’ai pas mon prêt?
Mais si on est pas engagé avant le compromis, ai-je un risque qu’on me prend le bien sous mon nez alors que je bouge un notaire & co?

Je lis à chaque fois qu’on verse 5 ou 10% d’acompte au moment du compromis de vente. Comment ça se passe si on veut faire financer 110% du bien par la banque?

-je lis les diagnostiques, je vérifie qu’il y a pas de couille. Je peux négocier encore après ça? J’ai que 10 jours.

- Je vais voir mon courtier une fois le compromis de vente fait ?

- Si j’ai une offre de la banque etc, on fini chez le(s) notaire(s) pour signer l’acte de vente et roule ma poule?

J’ai bien vu qu’il y avait un compteur EDF mais pour les compteurs d’eau l’agent n’a pas trop su me dire, il y aurait ’4 compteurs’ à la cave. Bref quel type de documents je peux demander pour avoir des détails ?
J’ai lu qu’il y avait des diagnostiques obligatoires, puis-je / dois-je les demander pendant la phase de négociation? A quelle étape exactement?

Bonjour,

Quelques ressources "officielles" :

- la fiche de service public
- la fiche de l’ANIL

J’ajouterai dans votre cas précis :

- une attention précise sur le fonctionnement de la copropriété (qui est le syndic, immatriculation de la copropriété, assurance de la copropriété)… en un mot, est-elle gérée depuis la vente du premier lot ?
- l’état des parties communes… Quid de l’état de la toiture par exemple…le bien a t’il été régulièrement entretenu par le vendeur ?
- les motivations du vendeur
- et éventuellement l’avis des acheteurs des lots déjà vendus…

Il est indispensable d’avoir votre propre notaire, l’autre notaire étant très vraisemblablement en affaire avec le vendeur depuis longtemps si celui-ci a une certaine surface financière… (le fait d’avoir son propre notaire n’augmente pas les coûts d’achat).

Par ailleurs, un financement à 110 % si vous ne possédez pas de patrimoine immobilier en dehors de votre achat va surement rendre votre recherche de financement plus délicate et/ou le taux moins favorable : la vente du bien en cas de problème de paiement ne permettra pas à la banque de récupérer le capital prêté… Par ailleurs, la banque pourra demander une prise d’hypothèque qui se révélera plus coûteuse qu’un cautionnement…

Dans le même ordre d’esprit, disposez vous d’une épargne de précaution en cas de travaux urgents soit dans le logement soit dans la copropriété ?

Canyonneur

PS : je vous recommande aussi de présenter votre projet en utilisant la fiche dédiée… cela vous permettra d’y voir clair sur sa rentabilité et de recueillir les avis des membres…

Dernière modification par Canyonneur75 (03/11/2019 11h37)