SCPI à crédit vs SCPI en assurance vie ?

C’est bien plus complexe. En assurance-vie par exemple, les revenus de l’unité de compte SCPI peuvent ou non être réinvestis dans le même support, selon les contrats. De même, l’investisseur peut également subir une forme de frais en ne percevant que 85, 90 ou 95% des revenus que percevrait un investisseur en SCPI en direct.
Si avez envie de faire un comparatif, il faut tenir compte de tout cela.
La comparaison avec l’acquisition de nue-propriété peut également avoir du sens.

Nikki,
La nue-propriété n’est-elle pas intéressante seulement pour réduire ses revenus fonciers déjà existants?

Je ne possède pas de revenus fonciers en France. Donc si je devais faire une nue-propriété, je ne pourrais que compter sur la valeur finale du bien au bout des x années prévues lors du démembrement. Je ne suis pas sûr que ce soit une bonne solution pour moi.

Un CGP sérieux et réputé m’a contacté pour des SCPI hébergés dans une AV. à première vue, c’était interessant. Après quelques minutes de discussions j’ai "soupçonné" que c’est un fond qu’il souhaite me proposer composé pour moitié de SCPI et pour moitié de fonds en €. Si c’est le cas, j’intuite que ce sera moins interessant. J’attends qu’il m’envoie les documents pour partager mon analyse.

Match AV vs SCPI à crédit
Cette introduction longue, pour indiquer que cela m’a amené à vouloir comparer une AV avec un investissement en SCPI à crédit sur 20. Je refais l’exercice de jimbow mais je n’arrive pas à la meme conclusion.
voila le résultat.

Conclusion
Dans le match AV vs SCPI à crédit et si le rendement annuel de l’AV net de frais est de 2.5% et jusqu’à même 3% l’avantage est au SCPI qui ont un rendement >=5%

Si le rendement des SCPI baisse à 4.5% annuel l’avantage est pour l’AV même avec un rendement de 2,5% net de frais de gestion.

Qu’en pensez vous de ce raisonnement ? mes hypothèses de calculs sont valides ?

SCPI
Investir 100k€ en SCPI à crédit pour une revente au bout de 20 ans. Hypothèse 0% de valorisation annuelle. Prix de revente = prix d’achat - 7% de frais.

Emprunt    100 000 €
Garantie crédit Logement     1 600 €
Frais meilleur taux     1 000 €
Taux d’intérêt emprunt 20 ans    3,00%
Taux assurance / emprunt    0,30% du K
Durée du prêt en années    20
   
   
Remboursement mensuel    -555 €
   
Rentabilité annuelle SCPI    5%
Dividende annuel SCPI    5 000 €
Coût du prêt    -33 103 €
Cout d’assurance    -6 000 €
Frais initiaux liés au prêt    -2 600 €
% impôts    45,5%
base Imposable sur 20 ans    60 897 €
Impôts en 20 ans    -27 708 €
   
   
Valeur à la vente    93 000 €
Flux annuels de trésorerie moyenné    -5 126 €
Flux de trésorerie sur 20 ans    -69 411 €

Donc, pour 69.5k€ déboursés en 20 ans on peut récupérer 93k€.

Assurance vie

Hypothèse : rendement annuel net de frais de gestion 2.5%
Versement initial = frais liées au prêt
Versement mensuel = remboursement du prêt (-555) + assurance liée au prêt (- 25€) + dividende mensualisé (5000/12=417€) + impots lissés (-115) = -278€

Ceci donne avec la fonction VC d’excel 86.5k€ de valeur capitalisée en plus 4.2 k€ de valeur pour les frais initiaux soit au total 91k€.
Sur lesquels il faut payer des PS de 15.5% soit 3.3k€

C’est interessant votre point de vue GBL. Il permet d’aborder le sujet autrement.

Le 3.49% de NP 10 ans est net d’impôts ce qui n’est pas le cas de l’AV avec au moins des PS.

en supposant qu au bout de 10ans le prix de la part ne baisse pas (trop)

Je viens de tomber la dessus :

Assurance-vie : l’emprunt n’est pas incompatible avec l’assurance-vie : Vos droits

C’est un peu hors sujet car pas de comparatif mais ça pourrait jouer sur les calculs !

Quelqu’un a t’il déjà pu le faire ? j’étais persuadé que c’était impossible…

Edit :
2 eme article, avec l’article de la cour de cassation(Cass. Civ 2, 11.9.2014, N° 1377) :
L’emprunt n’est pas incompatible avec l’assurance-vie (cassation)

Edit 2 :
Je pense a voir trouvé l’article en question :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 11 septembre 2014, 13-19.497, Inédit | Legifrance

Et le passage qui va bien :
"Alors que constitue un usage abusif de la clause d’arbitrage à cours le fait pour un assuré de recourir de manière régulière à des emprunts pour financer des opérations strictement spéculatives, en ce qu’une telle activité, constitutive d’une opération de banque, est contraire à la finalité d’épargne du contrat d’assurance-vie qui lui permet d’effectuer à tout moment de nouveaux versements sur les supports financiers ; qu’en retenant que les consorts X…, en recourant à l’emprunt pour abonder leurs contrats, n’avaient contrevenu à aucune disposition légale ou contractuelle, la Cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, ensemble l’article L. 110. 1-7 du code de commerce ; "

Un juriste pour nous éclairer ?

Dernière modification par Al25 (26/09/2014 10h58)

Je pensais plus a savoir si cela rendait possible un credit immo pour achat de SPCI en AV.La, du coup, il y aurait un véritable intérêt !

Bonjour
Pour resumer :
en direct : deduction des interets d emprunt et effet de levier par l endettement. Imposition au revenu foncier.
en Av : pas de deduction des interets d emprunt donc pas d effet de levier. Duree de detention du contrat d Av pour profiter des avantages fiscaux 8 ans permettant a terme une imposition reduite des plus values de l assurance vie (7.5% sur retrait + csg 15,5%). Frais de gestion du contrat Av.
Quel est votre tmi ?

A TMI 41% et si vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires.

Si vous avez le cash: Achat de la nue-propriété pour la durée qui correspond le mieux à votre profil (quand vous aurez besoin de revenus complémentaires) c’est plus rentable en net que les SCPI en AV (pas de frais de gestion à l’année et fiscalité proche de 0)

Si vous n’avez pas le cash: Achat pleine propriété à crédit in fine avec mise en place d’une AV destinée à rembourser le prêt.
Et surtout pas le crédit amortissable classique (bien moins rentable en net que le in fine même si le taux est supérieur)

Carpediem

Curieux de ne pas réinvestir les revenus en nouvelles parts de SCPI plutôt que de les laisser sur le fonds Euro.
J’avais fait le même type de simulation avec réinvestissement, l’assurance vie arrive devant.
D’autant que, dans l’optique d’un placement retraite, vous êtes à l’issue des 15 ans dans une situation fiscale beaucoup plus favorable dans le cas de l’AV. Revenus très peu fiscalisés versus revenus fiscalisés à TMI +15,5%.

Je suis pas complètement à l’aise avec votre flux de l’année 15. Vous devriez distinguer l’année 15 début de période et fin de période.
Pourquoi ne pas rajouter une colonne avec le nombre de parts ?

Pour moi, le point fondamental c’est que dans le cas d’un achat en direct à crédit vous êtes pratiquement obligé de vendre vos parts en fin de prêt voire même avant car la situation devient fiscalement intenable.
Ce faisant vous subissez l’écart de fourchette de 10% généralement.

Dans le cas de l’assurance-vie vous pouvez garder vos parts et vous servir une rente.

Dit autrement vous avez besoin de beaucoup moins de parts dans une assurance-vie pour obtenir une rente nette d’impôts équivalente.

Evidement si on anticipe une forte hausse du prix des parts l’achat en direct à crédit prends tout son sens…