Plan de relance de l'immobilier-Valls : abattement exceptionnel de 30% ?

Bonjour,

Pour la date d’application, c’est à compter du 1er septembre 2014.

Concernant les sociétés à l’IR…. votre interrogation n’est pas des plus claire, si c’est une SCI c’est le même type abattement que pour une personne physique si c’est une SARL ça marche différemment.

Dans tous les cas , il vous faudra vous dépêcher, en effet l’abattement prendra fin le 31/12/15, ce qui laisse peut de temps pour obtenir l’arrêté autorisant le lotissement / faire les travaux / faire les découpages etc…. en général, il faut compter plus d’un an entre le lancement du lotissement et la vente du premier lot.

Pour ce qui est de la requalification comme marchand de biens, elle s’étudie non seulement au moment de la vente / mais il est aussi pris en compte l’intention spéculative au moment de l’achat… si vous êtes déjà propriétaire du terrain, intercaler une société maintenant n’a donc que peu d’intérêt… d’autant plus qu’il faudra payer à nouveau les "frais de notaire ".

Je voulais en effet créer une société de construction vente afin d’être dans les clous d’un point de vue fiscal. Le but etant d’éviter le redressement fiscal ( marchands de bien) avec une réalisation et commercialisation en nom propre.

Le terrain serait apporté a la société lors de sa création et nous serions tenu, en tant que propriétaire, à payer l’impot sur la plue value, en beneficiant des 30% d’abattement.

Estimons la valeur du terrain a 600k. Le prix d’acquisition a 100k, l’impot sur la plue value aurait ete de 500 000 x34.5%=172500, mais avec l’abattement fiscal je ne règle que……..d’ailleurs comment calculer cet abattement? 34,5-30% soit 4,5% d’impôt?

Une fois le terrain dans la SCCV, je réalise les travaux, puis je commercialise.

Pour calculer mon impôt sur le revenu suite a la commercialisation des lots, je déduis du prix de vente, le coût d’acquisition et le coût des travaux. Je suis donc imposé sur ce résultat en bénéficiant des 30% d’abattement?

Je suis allé voir un avocat fiscaliste, mais ces conseils n’ont pas été des plus clair. Celui que j’ai retenu c’est de vendre à Un promoteur et ne pas m’enquiquiner avec des travaux, comme GBL me le conseil.

Mais je ne vais pas arriver à tirer le meilleur profit de ce terrain, en le cédant à un promoteur.

Je rappel que j’ai acheté en 2011,  un terrain de 4500 m² dont 1200 était constructible et le reste en terrain d’agrément ( c’est ce qui apparaît sur mon acte), car le terrain était réputé non constructible d’une part et grevé du ligne Électrique d’autre part…….mais le PLU vient de changer et je viens de régler une facture de 71k à erdf pour  avoir enfoui cette ligne…..

J’ai déjà détaché et revendu les 1200m en 2012, car nous ne souhaitions plus construire car nous allons quitter cette région.

Je crois que la volonté de spéculer sur ce terrain sera difficile a faire admettre au TA par l’administration fiscal.

Si d’un point de vue fiscal la sccv n’est pas plus pénalisante que l’opération en nom propre, je la crée, sinon je prends le risque de réaliser ce lotissement sans structure.

Merci pour votre éclairage.

ok pour le calcul de la plus valus.

Finalement, ne devrais je pas aller consulter la direction départementale des impôts pour leur exposé mon projet et obtenir une réponse officielle et definitive?

Quit a payer des impôts autant le faire sans pénalité!

merci