SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Salut ample,

Lorsque tu dis que tu es célibataire sans enfant non imposable et que tu devrais le rester, tu parles aussi de la non-imposabilité à long terme ?

Les SCPI, c’est bien quand on paye peu d’impôts, sinon, la facture est vite assez salée et ramène le rendement à quelque chose qui ne justifie pas toute la paperasse et le risque pris.
C’est pour ca que c’est conseillé aux retraités (qui ont leur TMI qui chute) ou via emprunt (les intérêts sont compensés par du déficit foncier).

Certaines assurance-vie qui peuvent héberger des SCPI, l’idée est séduisante (profiter de la fiscalité de l’assurance-vie plutôt que de celle des SCPI) mais cette réduction de fiscalité est compensée par le cumul des frais. Les intermédiaires savent très bien le calcul qui est fait par les souscripteurs, et ajustent leur marge en conséquence.

Regarde donc ces deux articles :

Assurance vie (Placement alliant rendement et transmission du patrimoine  ) | Le blog Patrimoine
weinstein-forcastinvest.net

Pour ma part, j’ai abandonné l’idée de tout achat de SCPI, et je préfère les foncières cotées (SIIC et REITS). La fiscalité des dividendes est plus sympathique et je troque volontiers l’illiquidité contre de la volatilité dans mon portefeuille.

Dernière modification par Nikki (04/08/2010 14h26)

J’avais écrit une série de 4 articles sur les foncières cotées (SIIC, REIT, etc) :
REIT et SIIC (1/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (2/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (3/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (4/4) - L’investisseur heureux

Pour la souscription au SCPI; je me permets un copier coller du site de www.ciloger.com.

SCPI fermée (http://www.ciloger.fr/actipierre-1-veh-164-222-3.html)

ACTIPIERRE 1 est une SCPI à capital fixe fermé, c’est-à-dire qu’il n’y a plus de création de parts nouvelles. L’achat de parts n’est donc possible que sur le marché secondaire organisé, dont les modalités de fonctionnement sont exposées dans l’onglet "Marché secondaire".

Sur ce marché, la confrontation des ordres d’achat et de vente a lieu le dernier mercredi de chaque mois (ou le dernier jour ouvré précédent, en cas de jour férié).

Pour acquérir des parts, votre mandat d’achat conforme doit parvenir à Ciloger, par courrier recommandé avec avis de réception, au plus tard la veille de la confrontation avant 16h.

Sous certaines conditions exposées ci-dessous, vous pouvez accéder en ligne au mandat d’achat ou de modification d’un ordre d’achat en cours, ainsi qu’aux fiches "Connaissance du client" (obligatoire) et "Origine des fonds" (en fonction du montant de l’achat).

Modalités de fonctionnement du marché secondaire organisé

L’ordre de vente ou d’achat doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, à Ciloger.
Ordres d’achat et de vente

Les associés désirant céder ou acheter des parts doivent adresser directement à Ciloger ou par l’intermédiaire de leur conseiller, en recommandé avec avis de réception :

    *
      un mandat de vente, dûment complété et signé, indiquant notamment le nombre de parts à vendre et le prix minimum, tous frais déduits, à recevoir,
    *
      un mandat d’achat, dûment complété et signé, indiquant notamment le nombre de parts à acheter et le prix maximum, tous frais inclus, à payer. Les ordres d’achat peuvent être assortis d’une durée de validité et doivent mentionner, le cas échéant, s’ils doivent donner lieu à une exécution totale.
    * Les ordres de vente ou d’achat peuvent être modifiés ou annulés selon les mêmes modalités.

Registre des ordres d’achat et de vente

A réception, Ciloger horodate les ordres après avoir vérifié leur validité et les inscrit, par ordre chronologique, sur le registre spécialement créé à cet effet. Les ordres ne sont valablement inscrits, modifiés ou annulés sur le registre que s’ils comportent les caractéristiques prévues dans les formulaires de mandat de vente ou d’achat, de modification ou d’annulation.
Les ordres de vente portant sur des parts nanties ne pourront être inscrits sur le registre qu’après réception, par Ciloger, de la mainlevée du nantissement.

La modification d’un ordre inscrit emporte la perte de son rang d’inscription lorsque le donneur d’ordre :

    *
      augmente la limite de prix s’il s’agit d’un ordre de vente ou la diminue s’il s’agit d’un ordre d’achat,
      augmente la quantité de parts
    *
      modifie le sens de son ordre.

Le prix d’exécution, les quantités échangées, les cinq prix d’achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus faibles ainsi que les quantités correspondantes peuvent être communiqués à toute personne qui en fait la demande, à l’exclusion de toute autre information concernant les acheteurs ou les vendeurs. Ces informations, actualisées quotidiennement, sont disponibles sur le présent site ou directement auprès de Ciloger au 01 56 88 91 92.
Confrontation et prix d’exécution

Les ordres d’achat et de vente sont confrontés périodiquement, à intervalles réguliers et heure fixe, pour déterminer un prix d’exécution unique qui est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts. La périodicité a été fixée à un mois, étant observé que le prix d’exécution sera établi le dernier mercredi du mois à 16h00. En cas de mercredi férié, le dernier jour ouvré précédent sera retenu.
Couverture des ordres d’achat

Préalablement à la confrontation des ordres, une couverture de l’ordre par chèque de banque est demandée à tout acheteur, dans la limite du montant global maximum de la transaction, frais inclus. En cas de non respect de cette condition, l’ordre d’achat ne sera pas inscrit.
Règlement et frais de transaction

Le règlement des parts acquises est effectué par prélèvement sur le montant de la couverture effectuée pour la totalité du montant de la transaction, frais inclus. Si le montant de la transaction est inférieur au montant de la couverture, le solde est rétrocédé à l’acheteur par la Société de Gestion, sauf si l’ordre d’achat n’a été exécuté que partiellement et qu’il demeure valide. Les frais de transaction sont les suivants :

    * droits d’enregistrement : 5% du prix revenant au cédant, arrondis à l’euro entier,
    * commission de cession, perçue par Ciloger : 4,50% HT (5,382% TTC) du prix revenant au cédant.

Exécution

Les ordres sont exécutés par Ciloger, dès l’établissement du prix d’exécution et à ce seul prix. Sont exécutés, en priorité, les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus bas. A limite de prix égale, les ordres les plus anciens sont exécutés. Les transactions ainsi effectuées sont inscrites sur le registre des associés. Cette inscription est réputée constituer l’acte de cession écrit prévu par l’article 1865 du Code civil et rend opposable à la société et aux tiers le transfert de propriété qui en résulte.
Modalités pratiques

Pour participer à la confrontation, votre ordre doit parvenir à Ciloger :

    * la veille du fixing à 16h00 au plus tard, si la couverture est assurée par chèque de banque,
    * neuf jours calendaires avant la date du fixing, si la couverture est assurée par chèque bancaire classique.
      Pour tout renseignement, adressez-vous à Ciloger au 01 56 88 91 92 ou par courrier électronique en cliquant ICI.

Cessions directes entre vendeurs et acheteurs

Les parts peuvent également être cédées directement sans intervention de la Société de Gestion ou d’un intermédiaire. Les conditions de vente sont alors librement débattues entre les intéressés.
Une fois la cession effectuée, la “déclaration de cession de parts sociales non constatée par un acte” (formulaire n°2759) doit être enregistrée auprès de la Recette des Impôts de l’acheteur ou du vendeur, et les intéressés doivent s’acquitter du paiement des droits d’enregistrement de 5 % directement auprès du Trésor Public.

Pour une SCPI ouverte :

http://www.ciloger.fr/actipierre-europe … 206-3.html

Il n’y a qu’à suivre ce qui est écrit !

Vous voyez que ce n’est pas le "comment" qui pose problème, mais plutôt le "pourquoi" ! Répondre à la question : "est-il pertinent pour vous d’acheter des SCPI ?" est bien plus compliqué ! :-)

Et oui les droits d’entrées sont exorbitants sur les SCPI.

C’est bien pour ça que le seul intérêt des SCPI, c’est la possibilité d’achat à crédit.

Achetez des SCPI au comptant, il faut être fou, alors qu’on peut acheter des foncières cotées.

Pour les SCPI conseillées, voyez déjà avec votre banquier lesquels ils vous autorisent…

Souvent les SCPI fermées, on peut déjà oublié.

Sinon la + réputée est Actipierre 1 de Ciloger.

Chez les SCPI ouvertes, Immorente est un classique.

Chez les SCPI fermées qui font bcp d’augmentation de capital : Buroboutic.

L’acquisition de scpi par emprunt permet, outre un effet fiscal (on limite le revenu foncier, plus imposé que le revenu mobilier), de faire jouer l’effet de levier: on investit plus que son patrimoine, en escomptant que le capital se valorisera, donc au final qu’on y gagne.

La question, c’est d’arriver à emprunter dans des conditions favorables: il faut que l’écart entre le taux d’emprunt et le taux de rendement de la scpi soit réel (à moins de 100 points d’écart, c’est très insuffisant; à 150 ça se discute).

Et puis il faut trouver un prêteur qui n’exige pas de souscrire une assurance-vie en garantie (les banques font souvent ça: elles n’ont vraiment pas confiance dans les scpi !), sauf à avoir envie d’avoir une assurance-vie (dont, mis à part l’avantage successoral dans certains cas, reste un moyen d’enrichir les assureurs).

Merci pour vos réponses !

Je revois le CGPI d’ici 2-3 semaines.

Il faudra que je lui dise que son taux d’emprunt à 4.10% est vraiment trop élevé : on trouve du 3.30% sur 15 ans pour un crédit immobilier alors pour investir dans des SCPI on devrait avoir un taux sous les 3.80%.

Idem pour l’assurance DC/Inval, le taux est de 0.30% du capital emprunté. Vu mon age (23 ans), ça doit pas être bien difficile de trouver mieux.

Au niveau du choix des SCPI, j’ai retenu Buroboutic (bientôt en AK), Efimmo et Foncia Pierre rendement, ça vous inspire quoi?

Je "retente" l’aventure des SCPI.

RDV avec HSBC la semaine prochaine.

Dans l’idéal de chez idéal, je voudrais un prêt sur 15 ans à taux fixe, avec nantissement de mon AV chez Boursorama et sans faire aucun changement de domiciliation bancaire, pour acheter des parts d’une SCPI fermée.

J’ai bien précisé que j’étais profession libérale… On va voir si HSBC est un peu moins "con" que les autres…

Bonjour,

Tout est dans cette file :
HSBC : taux de prêt pour achat de SCPI

je ne m’y connais pas du tout pour l’instant

Vous êtes un bon candidat pour mon livre…

Kodar a écrit :

Le rendement espéré semble quand même intéressant pour une volatilité plutôt faible.

Alors justement, parlons du rendement espéré.

Combien en attendez-vous APRES impôts et APRES prélèvement des frais d’entrées ?

Merci pour vos messages, ce forum a l’air vraiment agréable à lire même si je suis pour l’instant clairement dépassé par certaines discussions

Concernant votre livre, j’ai prévu d’en faire l’acquisition sous peu. Je vais me documenter déjà avec vos 4 articles sur les SIIC qui figurent dans votre blog.

Pour votre question concernant le rendement attendu, c’est difficile à dire. Je n’en attends pas des miracles mais disons que j’espère faire mieux qu’une assurance vie fonds euro par exemple et diversifier un peu mon patrimoine avec un investissement en immobilier commercial.

Je précise que ma situation est assez particulière sur le plan fiscal puisque je ne suis pas ou peu imposable sur le revenu. Pour l’instant 5.5% de TMI pour mon foyer et ça pourrait durer quelques années encore. Avec les crédits d’impots (crèche par exemple) ça débouche même sur un remboursement d’impot pour 2010 et sans doute 2011.

Il serait peut-être souhaitable que je fasse un long message de présentation dans la rubrique adéquat du forum pour obtenir des conseils plus précis

Le fait de ne pas etre imposable change t’il un peu votre vision d’un achat SCPI au comptant ?

Encore merci d’avance

Ca ne me semblait pas forcément énorme. Un bien en direct dans des murs de magasin comme je comptais le faire au départ c’est 7/8% de frais de notaire, là c’est 10% de frais d’entrée.

Et encore si j’ai bien compris on peut réduire ça à 5% si on trouve le moyen de réaliser l’opération de gré à gré.

Bien sur c’est un % important à imputer pour calculer la rentabilité mais l’investissement SCPI est d toute façon basé sur le long terme (10/15a mini) non ?

Ca me refroidit un peu bien sur de lire vos avis et m’incite à réfléchir davantage. Cependant je suis quand même étonné que cette opération semble si mal vu sur le forum. Personnellement j’ai surtout été habitué aux livrets d’épargne à 2% brut alors je viens de loin et je trouvais déjà ça très intéressant comme rendement espéré

Je compare avec la seule chose que je connais .. Je n’ai pas de PEA ni de compte titre, simplement des liquidités dont je ne sais pas quoi faire qui sont sur des livrets et une assurance vie qui ne peut pas baisser non plus.

Quand je regarde immorente en 22 ans et une crise immobilière énorme, je ne vois aucune baisse de la part sociale ni du dividence part action. Les performances passées ne garantissent rien mais ça reste relativement rassurant sur le risque de perte non ?

Les forums permettent quand même d’échanger en direct et d’avoir des avis sans doute moins intéressés que ceux qu’on peut avoir partout ailleurs.

Après niveau livre ne vous inquiétez pas le votre est commandé mais j’en ai déjà lu beaucoup sur le sujet sans pour autant obtenir des certitudes. Une grande partie de mon temps est d’ailleurs consacrée dans la journée à cette "culture financière" que je tente d’acquérir progressivement.

J’ai des rentrées importantes d’argent que je ne sais pas encore gérer alors le fait d’en parler sur des forums me permet d’obtenir le plus d’avis possible et de faciliter ma décision. Même si au final c’est moi qui décide évidemment je ne me laisse pas influencer outre mesure.

La preuve est que je suis toujours relativement intéressé par l’achat de parts de SCPI au comptant car je n’ai pas trouvé d’argument me laissant penser que l’investissement n’était pas intéressant. Il y a sans doute mieux mais ce n’est pas pour autant qu’il est mauvais non ?

Après je peux comprendre que ce forum qui semble plutôt rempli d’initiés n’ait pas vocation à répondre à des interrogations peut-être trop basiques comme les miennes..