VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Ça baisse toujours , bientôt on sera a 9 % de rendement . je vais renforcer pour me faire un rendement moyen a 8 % sur cette ligne ensuite je passerai a autre chose dans un soucis de prudence.

On vous sent légèrement agacé par le management d’ARCP.

Qu’est ce qui ferait que selon vous ARCP sous performe depuis la vente ce Cole Capital ?

Le prix de la vente ?
L’impression que le management prends des décisions hatives ?
La confiance dans la vision du management ?

Amha, le management ne fait pas une telle opération pour conserver sa note de signature.
Une dégradation de la NS aurait de fâcheuses conséquences (cours de bourse, coût de la dette pour les operations futures + peut-être des covenants ou des ratchets sur le dette déja contractée)

Le dg a dit que le dividende serait maintenu lors du call, mais force est de constater que l’effet n’est pas celui escompte sur le cours.

InvestisseurHeureux a écrit :

En juillet, il indiquait que les objectifs de collectes de Cole étaient bons, que Cole faisait partie de la stratégie, blablabla.

Une perle :

David Kay a écrit :

Not really our focus is really on sticking to what we said we were going to do which is we believe our leverage levels at the $4.5 billion number are the right number. We are not going to raise equity for the remainder of this year and we have a significant amount of capital that we will be able to deploy in the Cole Capital business and generate a significant amount of EBITDA there and we are anticipating the majority, vast majority of all the property to be directed into those managed funds.

Concernant le div et le AFFO si les prévisions sont en ligne sur la fourchette basse, soit 1,06$ on sera à un div = 94% AFFO ce qui est juste mais pas catastrophique, ou alors quelque chose m’échappe.

On peut juste dire aurevoir à l’augmentation du dividende en 2015 mais bon à presque 9% de rendement ce n’est pas très dérangeant. Regardez HCP il y a 8 ans le FFO c’était 100% du div, aujourd’hui 70. Esperons que le nouveau set up et le fait d’avoir largué cole ait calmé leur boulimie transactionnelle.

La revente de Cole se fait à 700m$ + 130m$ indéxés sur l’EBITDA de Cole. Les prévisions étant pas trop noires pour Cole on peut estimer que le deal se fera à 830. Ce qui est chiant c’est qu’une part est en actions RCS capital (qui ont perdu 50% depuis avril…), et une part en dette (moins chiant on va dire…)

Pour info D. Kay a indiqué dans le webcast que Cole capital (asset manager et conseil) avait couté 800m$

Si tout est stable la pv ne serait que de 30m$, si ca se passe mal ca devient une perte…

Mais d’après ce que j’ai compris ARCP va conserver 50% des fees dans le deal et que cela va générer 800/900m$ dans les 5 à 10 prochaines années, ce deal serait donc positif pour ARCP.

Ce qui m’échappe c’est quel emploi exact sera fait du cash, et pourquoi si ils achetent des propreties avec, cela ne serait pas relutif sur l’AFFO (on peut imaginer que le cap rate qu’ils retirent des propreties est peut être superieur au rendement des K propres de Cole…. ou pas)

A guetter aussi une grosse émission obligataire devrait avoir lieu d’ici la fin 2014 pour augmenter la maturité moyenne de leur dette, si elle se fait et a de bons taux (le 10y est redescendu de 30 bp) cela devrait être plutôt positif

Dernière modification par roudoudou (11/10/2014 11h23)

Je parlais de volatilité en réaction à certains commentaires précédents : cela déstabilise toujours les investisseurs les moins expérimentés. En gardant la BV a l’esprit, cela permettra peut être de relativiser.

Un peu de fiction :
Si ARCP s’aventurait à faire une augmentation de capital à moins de $12, après le tollé suscité par celle qui a eu lieu il y a quelques mois, la crédibilité du management serait atteinte de manière irrémédiable. Le titre plongerait massivement selon toute vraisemblance et finirait par attirer tout un tas de fonds activistes qui pourraient faire sauter le board actuel. Qui sait ! On pourrait même voir une offre de rachat hostile de la part de concurrents… ARCP est un très gros morceau mais le capital est morcelé, à 0.9 ou 0.8 de sa BV, dans le contexte de taux actuel, des REITs crédibles avec un WACC faible pourraient faire une belle affaire.

Bien d’accord avec vous, la meilleure chose à faire c’est de maximiser le cash flow sur la base des actifs existants, sans plus d’opérations d’envergure.

On peut quand même déduire qu’il y aura certainement une levée de dette obligataire d’ici fin 2014 pour allonger la maturité moyenne : vu les taux actuels, ce sera positif.

Ils ont une petite marge pour lever de la preferred equity, sans dilution sur la common. Ce serait néanmoins un aveu de faiblesse : à contrario, Realty Income remplace certaines preferred par de l’obligataire 12 ans (200 bp de gains pour le REIT).

Selon les règles de l’art, il reste encore 2 leviers supplémentaires: 

- le capital recycling : vendre une partie des actifs matures pour réinvestir dans des actifs avec plus d’upside. LXP pratique ça assez bien depuis quelques temps.

- les joint-ventures : Dream Global vient de mettre ça en place avec des institutionnels asiatiques par exemple (Dream Global ne peut pas émettre d’actions ordinaires sans dilution aux cours actuels). Mais comme David Kay insistait sur la simplicité du business model, des JV pourraient au contraire le complexifier…

Il y a aussi l’hypothèse qu’en une année d’exploitation qu’ils ont découvert que Cole était pas si intéressant que prévu et qu’ils ont eu l’occasion de vendre au prix d’achat.
Après pour bien vendre c’était plus simple de dire que c’était pour simplifier à la demande des actionnaires que de dire que la mariée n’était pas aussi prometteuse que prévu.
C’est peut-être finalement que du pragmatisme et dans ce cas le cours actuel serait une vraie opportunité.

roudoudou a écrit :

Si je ne m’abuse l’opération revente de call capital est une JV

Vous parlez de Cole Capital ? En effet, et certains analystes regrettent que ce soit une situation complexe (comment discounter les cash flows futurs? ne reste-t-il pas des poches résiduelles de conflits d’intérêts?), alors qu’on leur parle de simplification globale.

Les JV plus classiques dans le cadre de foncières, auxquelles je faisais spécifiquement référence notamment par l’exemple Dream Global, consistent à prendre une partie de ses actifs, d’en vendre un certain % de propriété (49/51, 50/50…) à une tierce partie (de préférence à un prix supérieur à celui d’acquisition), tout en en assurant (ou parfois en délégant) le management au jour le jour. 
On peut penser que le deal Red Lobster a été structuré de façon à permettre ce genre de choses, à défaut d’une revente simple d’une partie du portefeuille RL.

Je ne suis pas expert en foncières, mais le dernier 10-K de ARCP donne le tournis, à plus de 450 pages, et pas une année à périmètre constant. Difficile de juger quoi que ce soit dans ces conditions, et je vous l’avoue, je n’ai absolument rien compris à ce qui se passe dedans, SHLD à côté, c’est du billard.

Effectivement, comme cela a été mentionné auparavant, ce serait bien si le management pouvait se calmer, laisser la poussière se tasser pour que l’on puisse voir ce qui se passe un peu, parce que pour l’instant, la simplicité du business modèle me semble pour le moins confuse. C’est peut-être clair pour les investisseurs chevronnés en REIT, pour moi, et surement pour l’investisseur lambda, c’est du marc de café.

La question qui me dérange est: comment font-ils pour faire de bonnes affaires en rachetant tout ce qui leur passe sous la main? Les cibles doivent être au courant qu’ARCP est dans une boulimie d’acquisition, je serais vendeur, je me ferais plaisir sur le prix…

Dernière modification par Wawawoum (13/10/2014 04h45)

petit up.

Dans ces marchés mouvementés ARCP continue de sous performer, en particulier Reatlty income.

L’environnement devient plus favorable le 10 ans US a reperdu 50bp !

ARCP devrait préparer une emission de dette maturité plus longue, cela devrait donc être favorable.

Bonsoir,

Etant dans le même cas que vous, et après avoir recherché, il semble que ce soit la fiscalité supporté sur les dividendes.
Si vous allez dans votre portefeuille et dans le détail, vous verrez en date du 15/10/14 le dividende perçu.

Ça fait mal mais tu vas récupérer le prélèvement US en crédit d’impôt il me semble.
Pour ce qui me concerne ça me fait autour de 4.4 % de rendement versé plus si mes calculs sont exacts + 1.2 % de crédit d’impôt à recevoir si j’ai bien tout compris.
Après il y a deux risques qu’il faut bien avoir en tête :
- la baisse de l’action
- la baisse du coupon mensuel

De mon coté pour sécuriser mon patrimoine je diversifie :
- actions sur pea
- propriétaire de ma résidence principale
- ARCP et Cominar ( autour de 5 % de mon patrimoine  )
- foncières françaises
- terres agricoles
- SCPI à crédit
- PEL

j’évite les assurances-vie pour lesquelles on ne possède qu’une créance sur la société d’assurance.

Dernière modification par Lavande63 (16/10/2014 17h42)