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#1 28/10/2014 23h43
- Dav41
- Membre (2014)
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Bonjour à tous,
Je suis en train d’envisager mon premier investissement locatif. Je ne suis pas très bricoleur et je n’envisage pas dans un premier temps au moins, effectuer l’entretien moi même. Par contre, je pense faire moi même la gestion courante du locataire.
A l’aube de ce premier investissement, j’ai beaucoup étudié la question et pourtant je me pose toujours beaucoup de questions comme ceux qui me liront jusqu’au bout le verront ! 
Je suis très intéressé par l’achat d’un lot de 5 studios bien placés (près de gare, université et centre ville). Actuellement, tous les studios sont loués. Ils semblent jolis et sont rénovés et fonctionnels d’après l’AI.
Le prix d’achat serait de 215k et les revenus de location bruts sont de 2200 par mois (ce qui fait du 11,5% bruts en comptant le notaire).
Avec l’AI, j’ai essayé de prévoir les revenus et les charges espérés de ce bien. Si la prise en compte des charges fixes est aisés, celle des charges variables l’est moins. J’ai pris, comme hypothèse, qu’un locataire restait en moyenne deux ans avec emménagement en septembre, et départ en juin. Soit un moi de vacance par an. Par conséquent un coût de recherche de locataire tous les deux ans pour un coût équivalent à un mois de loyer. J’avais prévu un mois de loyer par an d’entretien du logement. L’AI dit que c’est trop et qu’on s’en sort avec la moitié.
L’AI a t’il raison d’après vous ? Mes hypothèses sont elles réalistes ? Ai je oublié un coût important ?
Côté financement, je souhaite un financement sur 25 ans qui me permettent à la fois de limiter l’apport personnel et d’obtenir un cash flow approximativement à l’équilibre. J’ai contacté un courtier en crédit en lui soumettant mon souhait. Il m’a répondu que les banques prêtent sur 15 ans pour du locatif. J’ai été un peu étonné, ayant lu sur ce forum le témoignage de contributeurs qui ont obtenu des crédits sur 25 ans. J’insiste en lui expliquant que l’apport induit avec un crédit sur 15 ans est trop important à mon goût. Je lui dit qu’on peut discuter d’un crédit sur 20 ans, mais que je préfère un crédit sur 25 ans et je lui signe un mandat basé sur ces deux durées.
Aujourd’hui, il me rappelle en me disant qu’il a discuté avec son responsable et qu’ils avaient conclu que la meilleure solution était le crédit sur 15 ans, mais qu’il fallait réduire l’apport. Je lui réitère mon objection et mon souhait d’obtenir au moins du 20 ans. Ce soir, le responsable me rappelle en me répétant la même chose et en m’expliquant qu’il fallait augmenter les mensualités. Nous avons convenu d’un rendez vous la semaine prochaine.
J’ai aussi rendez vous avec mon banquier.
Du coup, je me pose une question : est il réellement si difficile d’obtenir de longues durée d’emprunt pour un investissement locatif (l’AI m’avait aussi dit que les crédit locatif était sur 15 ans) ?
J’envisage quand même de faire avancer le dossier sans certitude de financement conforme à mes souhaits. Est t’il raisonnable de penser que je pourrai insérer dans le compromis de vente des clauses suspensives me permettant d’éviter de prendre un crédit sur 15 ans si je n’obtiens pas des durées plus longues ?
J’ai pris rendez vous pour examiner les documents administratifs liés à ce bien. Je vais évidemment demander à voir les contrats de location, le DPE des différents appartements, les factures de taxe foncière et des charges du logement et de copropriété. L’AI a dit qu’il ne serait certainement pas possible de visiter tous les studios. Est ce le cas usuellement ? Serait il souhaitable que je me fasse accompagner par un artisan lors de la visite ?
D’après les contributeurs de ce forum qui ont déjà acquis des biens de ce type, il y a t’il d’autres documents que je devrais demander ? Par exemple, un historique récent (5 ans ?) des locations, des dépenses de la copropriétés ?
Voila merci à ceux qui m’ont lu et à ceux qui voudront bien me répondre.
Mots-clés : investissement locatif
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