Gagfah : foncière résidentielle allemande

InvestisseurHeureux · #26

Ma valeur fétiche [empoisonnée] a encore baissé sous les 4 €.

Il me reste 2 fois à moyenner. On va attendre le résultat trimestriel du 10 août, histoire de ne pas moyenner un coup dans le vide si elle devait encore plonger. :-)

InvestisseurHeureux · #27

Voici les résultat du 2e trimestre :

Gagfah a écrit :
FFO for the first six months of 2011 from the core rental business of EUR 0.25 per share. Including the EUR 0.13 contribution from sales, the Company delivered EUR 0.38 of FFO per share for the first six months of 2011. Second quarter 2011 FFO per share was EUR 0.14 including EUR 0.02 contribution from sales.

Profit from leasing was EUR 210.3 million in the first six months of 2011 compared to EUR 240.3 million in the first six months of 2010, on an average base of about 11,800 fewer units due to sales.

Profit margin for the first six months of 2011 was 48.3%.

Operations during the first six months of 2011 on track with 1.4% annualized same-store1) rent growth, turnover at about 12% and a vacancy rate of 5.3%.

Sales: We financially closed the sale of 4,249 units (incl. 914 non-core units) from the 2010 sales program for a total volume of EUR 206.3 million. In addition, we sold or contracted to sell 395 units for a total value of EUR 41.2 million from our 2011 sales program.

Cost to manage per unit was EUR 379 annualized for the first six months of 2011 compared to EUR 392 for the prior-year period.

NAV of EUR 12.12 per share and gross asset value of EUR 857 per square meter as of June 30, 2011.

Dividend: In order to retain additional flexibility and financial resources within the business and to support the companys property investment and financing objectives, the Board has made the decision not to pay an interim dividend for the second quarter of 2011.

Tjs pas de dividende, et ANR légèrement en baisse à 12,12 € (12,52 € l’année dernière).

Avec un FFO récurrent à 0,25 € pour le premier semestre, si on projette à 0,5 € pour l’année, au cours actuel de 4 €, la société vaut donc 8 fois son FFO.

zyrt · #28

Bonjour InvestisseurHeureux,
GAGFAH est donc ta foncière fétiche allemande
Et quelles sont tes foncières fétiches FR ?
Merci

InvestisseurHeureux · #29

Unibail-Rodamco mais c’est comme Air Liquide, l’action semble tjs trop chère.

Sinon au cours actuel, FDR et Silic.

Après il y a sûrement de "meilleures" opportunités dans les micro-caps mais ce n’est pas mon univers d’investissement.

Déontologie : J’ai des actions Unibail-Rodamco, mais pas de FDR ou Silic et ne prévoit pas d’en acheter prochainement

zyrt · #30

Ok, je te remercie. Me reste des questions mais je crois qu’il y a un thread dédié à cela

InvestisseurHeureux · #31

InvestisseurHeureux a écrit :
Gagfah vient d’annoncer la fin de son programme de rachats d’actions qui courrait depuis décembre 2010.

On peut trouver paradoxal de stopper le versement des dividendes et dans le même temps de racheter pour 38 M€ d’actions.

Pour une foncière cotée, c’est la lisibilité et régularité des dividendes qui intéressent les investisseurs. Stopper le dividende est donc un signal négatif fort (qui est d’ailleurs possible pour Gagfah car comme l’essentiel de ses consœurs allemandes, elle n’a pas le statut de REIT).

Mais en même temps, racheter 2,5% du capital (donc un montant vraiment conséquent) à un prix moyen de 6,78 €, quand l’ANR est de 12 € est une excellente opération de gestion, même si ça aurait été encore mieux de racheter à 5 €…

A 2 jours devant la cour régionale de Dresde, Gagfah fait comme Bouygues et annonce une OPR partielle sur 75 M€ (un peu moins de 10% de la capitalisation boursière) à un cours compris entre 3,85 et 5 €.

A 12,12 € l’ANR et un cours actuel à 3,85 €, c’est ce qu’ils ont de mieux à faire.

En bas de la note, on peut lire que Fortress Investment Group, qui possède 54% de Gagfah n’apportera pas ses titres (et moi non plus, même si c’est un peu douloureux en ce moment avec une perte virtuelle de + de 20%).

InvestisseurHeureux · #32

Mon calcul d’allocation d’actifs du milieu du mois a montré que j’étais passé en-dessous de 10% sur la partie foncière cotées du fait de leur baisse.

Il y a l’embarras du choix en ce moment (Corio, Foncières des Régions, Silic…) mais je tiens ma conviction sur Gagfah donc j’ai renforcé ma ligne.

L’exposition reste toutefois modeste puisqu’elle représente seulement 3,6% de mon portefeuille d’actions (qui comporte 27 lignes).

Par cet achat, je reviens à mon allocation cible : Actions hors foncières cotées 45%, Foncières cotées 10%, Fonds euros 35%, Livrets 10%.

InvestisseurHeureux · #33

InvestisseurHeureux a écrit :
A 2 jours devant la cour régionale de Dresde, Gagfah fait comme Bouygues et annonce une OPR partielle sur 75 M€ (un peu moins de 10% de la capitalisation boursière) à un cours compris entre 3,85 et 5 €.

Impossible de trouver des infos sur ce qui s’est passé devant la cour. Zéro info devant la presse. Je me demande si ça n’a pas été reporté.

Gagfah n’a pas répondu à mon mail. C’est dur quand l’être aimée vous snobe ! :-)

La news d’hier, 4800 appartements (sur environ 154 730) vendus d’un coup à une autre foncière cotée :

Gagfah a écrit :
GAGFAH S.A. will sell real estate portfolio in Berlin with about 4800 apartments

Group entities of GAGFAH S.A. and GSW Immobilien AG today agreed in an exclusivity agreement on the major terms for a sale of a residential real estate portfolio of about 4800 apartments by means of a share deal to GSW Immobilien AG. The parties value such portfolio, which is primarily located in good areas of Berlin, at about EUR 330 million. The purchase price sellers will receive on such basis after deduction of liabilities connected with the portfolio is expected to be in the magnitude of about EUR 65 million. The parties expect that binding agreements will be concluded on short notice and can be consummated already during this year after antitrust approval.

Une petite division nous apprend donc que l’appartement s’est vendu 68 750 € en moyenne.

Dans le rapport semestriel, on sait que les appartements possédés à Gagfah à Berlin font en moyenne 61 m2, avec un loyer spot de 307,44 € / mois (et oui c’est pas Paris) ; contre un loyer de marché de 328,18 € / mois.

Donc les 4800 appartements devaient produire un loyer annuel spot de 17 708 544 € (mais un loyer annuel de marché de 18 903 168 €).

Puisqu’ils ont été vendus 330 M€, cela ferait un taux de capitalisation spot de 5,37% ou taux de capitalisation de marché de 5,73%. Une petite recherche sur Internet montre que le taux de capitalisation tourne autour de 6% sur Berlin, donc c’est plutôt bien.

Une autre manière de voir est qu’au premier semestre, Gagfah a vendu 4559 appartements pour 239,4 M€, soit 52 511 € par appartement. Cependant, comme ils ne précisent pas le lieu, le chiffre ne permet pas une comparaison directe avec la transaction avec GSW Immobilien.

Quoiqu’il en soit, il se passe des choses en ce moment sur Gagfah ! Espérons que je ne sois pas le dindon de la farce !

InvestisseurHeureux · #34

Des rumeurs d’OPR sur Gagfah :

Property Investor Europe News a écrit :
Fortress likely to de-list German Gagfah soon - Berenberg

16 October 2011, 07:10 PM

German listed housing group Gagfah, controlled 54% by US private equity firm Fortress Investments, is likely to move to de-listing soon, after the close of its initial share buyback, says Kai Klose, analyst at Hamburg-based Berenberg Bank.
Gagfah, registered in Luxembourg and owning around 155,000 apartments in Germany, earmarked €75m for a share buyback and said at the close earlier this month that it accepted shares at a purchase price of €4.95, at the upper end of the offer range of €3.50-€5.
In a note issued after the close, Klose said it is no surprise that many investors were willing to tender. “It reflects an increasing level of disaffection with Gagfah in general if shareholders are willing to accept .. a significant discount to the published net asset value of €12.12 per share… As stated in the documentation, we expect Gagfah to progress with the delisting of the share, which was described as being ‘in the best long-term interest of the company’,” Klose said. “The next tender offer can be started 10 days after the expiry of the previous one and will presumably be financed by the proceeds of the sale of 4,800 units in Berlin to GSW.”
In addition to the huge discount to NAV comes the legal action against Gagfah by the City of Dresden claiming over €1bn in damages for breach of covenants made at takeover of its housing firm. It is also dealing with allegations of insider trading which started after the Gagfah CEO sold his shares early this year, some weeks before Dresden announced the lawsuit. Gagfah has counterclaimed against Dresden and denied that the insider trading charges have any basis.
Klose commented: “We would not be surprised if the next tender offer were to include a fixed-price offer of €4.95” –an open-end takeover offer. However, the outcome of the Dresden action and the prosecution is unpredictable and would impact the firm’s stability since Gagfah has made no reserves against it. “Referring only to the significant discount to NAV, Gagfah could also be seen as a potential takeover target .. although no ‘white knight’ among outstanding shareholders has emerged so far,” Klose said. But, given the shareholder structure, this is highly unlikely. pie

Source : Fortress likely to de-list German Gagfah soon – Berenberg | Property Investor Europe Magazine | PIE Mag

Une OPR à 4,95 € alors que l’ANR est de 12,12 € serait une forte spoliation de tous les actionnaires minoritaires.

C’est un point que j’ai souvent évoqué : être actionnaire minoritaire dans un groupe sans actionnaire majoritaire fort (comme par exemple sur Coca Cola) est relativement confortable.

Ici être minoritaire alors que l’actionnaire principal est à 54% empêche toute tentative d’OPA et nous sommes donc à la merci des caprices de l’actionnaire majoritaire.

La seule protection est l’autorité des marchés. Là c’est encore plus compliqué car Gagfah SA est une société de droit luxembourgeois qui cote en Allemagne.

Donc nous verrons bien ce qui va se passer ! Une OPR à 4,95 € qui passerait serait une énorme déception (et leçon) mais en même temps pas une catastrophe avec mon PRU à 4,72 €.

spiny · #35

Dans un tel cas qui est le régulateur de référence?
Luxembourg ou Allemagne?

SI c’est confirmé, cela s’apparent a du vol!

InvestisseurHeureux · #36

Justement je ne sais pas.

D’autant que GAGFAH n’a pas le statut de REIT.

On serait effectivement proche de l’escroquerie car en plus de la décote actuel sur ANR, l’IPO en 2006 a eu lieu à 19 €.

Mais ce n’est qu’une rumeur pour l’heure.

dom67 · #37

Bonsoir IH,
Par simple curiosité, j’ai fait une petite recherche et il s’avère que l’OPR est bouclée depuis le 4 Octobre.
N’avez-vous pas lu les documents disponibles sous
http://ir.gagfah.com/phoenix.zhtml?c=20 … -documents

Il ne vous aura pas non plus échappé que la prochaine étape sera un probable retrait de la côte.

InvestisseurHeureux · #38

L’OPR a laquelle vous faites allusion était partielle et ne portait que sur 75 M€. J’en ai parlé sur ce forum le 06/09/2011.

Dom67 a écrit :
Il ne vous aura pas non plus échappé que la prochaine étape sera un probable retrait de la côte.

C’est l’objet de mon message du 17/10/2011 mais c’est une rumeur, il n’y a strictement rien d’officiel aussi bien sur le retrait, la date et le prix.

numhone · #39

Bonjour,

Je suis depusi le début cette discussion très instructive : il faut dire je me suis embarqué sur Gagfah à 7 euros et je baisse laborieusement mon coût d’acquisition par des allers-retours depuis cette date fatidique.

L’action vient de perdre près de 10% sur les 5 derniers jours et même si les bourses européennes ont baissé dans des proportions voisines, je ne m’explique pas cette baisse et ne trouve aucune news la justifiant. Je suis assez tenté d’en reprendre une louche pour compenser mes ventes à 4,8.

Qu’en pensez-vous ?

Merci pour votre suivi pointu de la valeur.

InvestisseurHeureux · #40

Bonjour,

Mon PRU sur Gagfah est à 4,72 €. Le titre reste spéculatif pour les raisons déjà évoquées.

Comme toutes les foncières qui ont besoin des banques pour se financer, le cours de Gagfah corrèle avec celui des bancaires. La volatilité est plus élevée sur Gagfah car il y a les 3,5 Md€ de dettes à refinancer avant 2013.

Attendez peut-être les trimestriels le 8 novembre avant de renforcer.

numhone · #41

Merci pour cette réponse rapide. Et utile : j’avais fini par faire abstraction des besoins de refinancement spécifiques à Gagfah !

Je me disais qu’il y a peut-être un pari à faire sur un éventuel dividende trimestriel après la fin de la période de rachat.

InvestisseurHeureux · #42

Gagfah a publié ses trimestriels.

ANR à 12,10 €. Résultats totalement en ligne.

Tjs pas de dividende. No news sur le refinancement ou le litige avec la ville de Dresde ou sur une OPR totale.

Le cours de Gagfah devrait donc encore végéter jusqu’au prochain newsflow.

InvestisseurHeureux · #43

Ça faisait longtemps que je n’avais point donné de nouvelles sur cet achat de conviction.

C’est que l’on se fait tjs plus discret quand on perd que quand on gagne ! :-)

Donc le cours de Gagfah est repassé sous les 4 €.

- La médiation avec la ville de Dresdes a échoué.
- Gagfah continue à vendre des petits bouts de son patrimoine, dernièrement à Wuppertal. On ne sait pas à quel prix.
- Aucune news sur le refinancement de la dette échéance 2013.

Fortress Investment (actionnaire majoritaire et de contrôle) fait son business dans son coin et nous n’avons aucune info.

Cela me permet de caser cette fable fort à propos :

Fable de La Fontaine à appliquer à l’actionnaire minoritaire a écrit :
—La Génisse, la Chèvre et la Brebis en société avec le Lion—

La Génisse, la Chèvre et leur sœur la Brebis,
Avec un fier Lion, Seigneur du voisinage,
Firent société, dit-on, au temps jadis,
Et mirent en commun le gain et le dommage.
Dans les lacs de la Chèvre un Cerf se trouva pris.
Vers ses associés aussitôt elle envoie.
Eux venus, le Lion par ses ongles compta,
Et dit : Nous sommes quatre à partager la proie;
Puis en autant de parts le Cerf il dépeça;
Prit pour lui la première en qualité de Sire:
Elle doit être à moi, dit-il; et la raison,
C’est que je m’appelle Lion:
A cela l’on n’a rien à dire.
La seconde, par droit, me doit échoir encor:
Ce droit, vous le savez, c’est le droit du plus fort.
Comme le plus vaillant je prétends la troisième.
Si quelqu’une de vous touche à la quatrième
Je l’étranglerai tout d’abord.

Job · #44

mieux, avec l’illustration, pour l’air désolé des autres animaux…

numhone · #45

Je ne suis pas un spécialiste, ni d’ailleur un fan, de l’analyse technique mais y a néanmoins des figures qui sont difficiles à rater.
En l’occurence, j’ai cru voir se dessiner devant mes yeux ébahis et depuis le mois d’août un joli biseau descendant qui ne demande sans doute que quelques bonnes nouvelles ou un petit dividende pour une sortie par le haut.

En attendant, rien n’interdisait, ni n’interdit, de travailler sa ligne en rentrant aux alentours de 3,80 euros pour ressortir à 4,30. (plutôt 4,20 si la figure en biseau se poursuit)

Alors, haut les coeurs ! (Il arrive que le lion soit rassasié.)

InvestisseurHeureux · #46

Je suis tjs sur le dossier.

Un élément d’incertitude vient a priori de disparaitre. La plainte de Dresdes sur WOBA, filiale de Gagfah serait retirée, un accord a été trouvé. Gagfah prend à sa charge les frais de justice et augmentera les dépenses d’entretien au m2 afférentes aux logements en question.

Nous verrons lundi si cette nouvelle est de nature a regonflé le titre (honnêtement si le cours explose pas de de 10-30%, c’est que j’ai rien compris au dossier).

Gagfah a écrit :
On 31 March 2011 the State Capital of Dresden initiated two complaints against subsidiaries of GAGFAH S.A., namely the WOBA Holding GmbH, the Wohnbau Nordwest GmbH and the SÜDOST WOBA DRESDEN GmbH, claiming contract penalties for alleged violations of the WOBA privatization agreement in the total amount of EUR 1.084 billion. The WOBA companies defended themselves against the complaints. They initiated counter-complaints against the State Capital of Dresden and its mayor for finance Hartmut Vorjohann.

In the interest of a timely resolution of the disputes and a good and trustful future cooperation, the parties have now agreed to fully resolve their disputes by mutual agreement. Today, the WOBA companies and the State Capital of Dresden have signed a settlement agreement at a notary that still has to be approved by the City Council and to be cleared by the legal supervisory authority of the State Capital of Dresden. The City Council will probably decide about the approval on 15 March 2012.

The settlement agreement provides for the withdrawal of all complaints and the mutual waiver of the claims put forward in the complaints. The State Capital of Dresden and the WOBA companies have also agreed on the amendment of the social regulations of the privatization agreement. Most of these social provisions have been prolonged by five years until April 2021. The required minimum investment in the WOBA companies’ real estate is raised from EUR 5 per sqm to EUR 7.56 per sqm (net). Furthermore, the State Capital’s number of occupation rights will be raised by 2,000 units to 10,000 units in total. Additionally, the State Capital of Dresden from 2012 through 2020 receives nine annual installments in the amount of EUR 4 million (EUR 36 million in total). 40 per cent of these payments will be used for social projects that preferably will be to the benefit of the GAGFAH Group’s tenants in Dresden. Furthermore, the WOBA companies will bear the State Capital’s procedural costs up to an amount of EUR 4 million.

La prochaine incertitude est donc sur le roulement de la dette. Vu comme les banques sont arrosées de liquidité par la BCE, on peut espérer que ce ne soit plus un pb.

zyrt · #47

IH, peux tu nous rappeler le code ISIN de Gagfah? Car en tapant Gagfah sur Bourso, il y en pas mal…
Merci

InvestisseurHeureux · #48

L’ISIN pour Gagfah est LU0269583422.

Comme "prévu" suite à l’annonce de vendredi soir, Gagfah prend +26% ce matin.

Assez content finalement qu’après des mois de galères sur cet achat de conviction je finisse enfin en positif. :-)

numhone · #49

Allélouia mes frères ! Rendons grâce à la persévérance et à la lucidité.
Et béni soit gagfah au plus haut du cours !

(Dire que j’en est largué 1 000 à 4,25…)

Qu’attendre à présent de la publication du rapport annuel ? (Vendre ou garder ?)

InvestisseurHeureux · #50

numhone a écrit :
Qu’attendre à présent de la publication du rapport annuel ? (Vendre ou garder ?)

Personnellement je garde.

Si tout se passe comme je pense :
- prochainement on aura une annonce sur le roulement de la dette
- puis annonce du retour du dividende trimestriel
- et là je pense qu’on reviendra à une décote de 20-30% sur ANR et un cours autour de 9 €

Mais le dossier reste spéculatif.

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Gagfah : foncière résidentielle allemande

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InvestisseurHeureux a écrit :

Gagfah a écrit :

#34 17/10/2011 11h43

Property Investor Europe News a écrit :

#35 17/10/2011 15h39

#36 18/10/2011 12h46

#37 19/10/2011 00h27

#38 19/10/2011 08h30

Dom67 a écrit :

#39 02/11/2011 11h13

#40 02/11/2011 11h50

#41 02/11/2011 12h09

#42 08/11/2011 09h15

1 #43 11/01/2012 16h06

Fable de La Fontaine à appliquer à l’actionnaire minoritaire a écrit :

#44 11/01/2012 16h21

#45 17/01/2012 10h47

#46 02/03/2012 20h43

Gagfah a écrit :

#47 04/03/2012 18h02

#48 05/03/2012 09h21

#49 05/03/2012 10h03

#50 05/03/2012 10h06

numhone a écrit :

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