SCBSM : petite foncière méconnue diversifiée

@ parisien : Tous mes commentaires sur les petites foncières cotées sont, depuis 2010, étayés d’arguments chiffrés et vérifiables qui alimentent la réflexion de chacun. Il ne s’agit nullement de "recommandations" mais d’un partage d’informations et d’analyses.

Je commente la foncière SCBSM depuis le 16 mai 2011 sur ce forum. Il n’y a là rien de récent !

Je pense que les personnes qui fréquentent ces pages sont assez intelligentes et aguerries pour se faire leur propre opinion sur telle ou telle société, petite ou grosse, sans tomber sous l’influence d’un "participant-gourou" que je ne suis pas…

Pour ma part, je n’ai pas du tout l’intention de cesser mes commentaires sur les petites foncières. Ce secteur est mon secteur d’investissement de prédilection en bourse. Je le pratique depuis 6 ans.

Je suis effectivement investi sur SCBSM depuis quelque années. Je n’ai nullement l’intention de céder mes titres avant au moins 2 ou 3 ans supplémentaires, délai que j’estime nécessaire pour que cette société exprime tout son potentiel, en terme de réduction de la décote et de versement d’un dividende.

Dans ces conditions, que le cours décale de quelques centimes ou pas après tel ou tel commentaire de ma part, ne m’importe pas et ne changera pas mon destin patrimonial.

Contrairement à ce que vous pensez, SCBSM sera, de toute façon obligée de distribuer un dividende "autre que symbolique" en raison de son statut de siic 4 et en raison du fait qu’elle ne dispose plus de beaucoup de pertes en report à nouveau à éponger. Une analyse des comptes de la société pourrait vous renseigner utilement sur ce point !

En ce qui concerne ARGAN (qui est aussi un petit dossier dont on pourrait penser que vous cherchez à manipuler le cours), je vous invite à consulter mes nombreux posts sur cette société, qui datent pour certain de juillet 2010.

Je suis le premier à en avoir parlé sur ce forum et l’ai fait découvrir à beaucoup de gens ici ! Fallait-il que je me taise ?

J’ai réalisé mon premier achat sur ARGAN en décembre 20O8 à 6,51 €. A l’époque, le management avait tout à prouver, la décote était monstrueuse, comme SCBSM en 2012, et le marché était en crise profonde. Cette société, de très grande qualité, a beaucoup fait progresser mon portefeuille (j’ai détenu un temps, jusqu’à 0,1% du capital social). Aujourd’hui, je pense qu’elle ne répond plus à mes critères d’investissement, qui sont forcément différents des vôtres.

En ce qui me concerne, je préfère :
- une décote,
- plus une perspective de forte augmentation de l’ANR

Pour le reste, vos arguments sont parfaitement recevables, en ce qui concerne SCBSM, mais mes conclusions restent, in fine, différentes des vôtres.

Dernière modification par stephane (03/10/2014 01h29)

Un des points qui me rend méfiant vis-à-vis de SCBSM et de son dirigeant est l’insistance à publier semestre après semestre un ANR  élevé (pour frapper les esprits avec l"écart que cela représente par rapport au cours) mais trompeur car fortement sur-évalué par rapport à la "réalité".
Pourquoi ne pas publier aussi un ANR hors droit, fully diluted et avec mark to market (négatif) des instruments financiers, qui est bien plus faible, d’autant que le rapport annuel ou semestriel, à lui seul, permet certes d’estimer ce "vrai" ANR mais de manière trop approximative.

Autre point, le dividende: Stephane se trompe en affirmant que la société sera bientôt obligée d’augmenter son dividende en raison de l’obligation de distribution SIIC. Car le cash flow est réinvesti en immeubles parisiens rapportant désormais un peu plus que 5% en brut, ce qui après frais de gestion, frais financiers et amortissement comptable générera pendant de nombreuses années des pertes comptables.
La plupart des autres SIIC choisissent quand même de verser de gros dividendes, en allant au delà de l’obligation SIIC. Mais rien ne dit que le dirigeant de SCBSM le fera, car il se voit comme bâtisseur d’empire et aura besoin de garder tout le cash possible pour sa croissance. Et ce qui est dommage, le dirigeant refuse d’annoncer sa politique de dividende (pas les montants précis, juste les principes de détermination) pour les années à venir. Ce qui crée de l’incertitude, préjudiciable au cours.

Autre incertitude, qu’on retrouve dans d’autres petites capi: si le dirigeant estime un jour que le succès de sa société justifie une forte augmentation de sa rémunération et des stock options et actions gratuites, diluant fortement les autres actionnaires, qui va l’en empêcher, d’autant qu’il n’y a pas d’institutionnels au capital détenant la minorité de blocage ou au moins 20 à 25%?

Enfin, en quoi réinvestir les cash flows issus des actifs de province à haut rendement dans des bureaux parisiens rapportant désormais peu est-il dans l’intérêt des actionnaires? Pourquoi ne pas se servir du cash pour accélérer la croissance des actifs à haut rendement ou pour servir un gros dividende?

De toute manière, la décote de SCBSM est maintenant suffisamment réduite pour que sa diminution ne soit plus assurée (cf. d’autres petites SIIC, qui ont le même niveau de forte décote).

Par ailleurs, l’affaire des BS   montre que le dirigeant ne respecte pas les autres actionnaires:
1- BSCSM distribue gratuitement des BSA à tous ses actionnaires
2- La date d’expiration des BS approche et le cours est encore loin du prix d’exercice, rendant l’exercice improbable.
Jusque là, rien à redire.
3- BSCSM convoque une AG pour approuver la prorogation de la durée des BS, augmentant ainsi leur valeur et lésant les minoritaires qui ont acheté leurs actions entre l’étape 1 et l’étape 3 par rapport à ceux (dont le dirigeant) qui avaient acquis leurs actions avant l’étape 1.

Ce procédé est scandaleux, même s’il est légal (la réglementation française comporte quelques failles). Y recourir, même si c’est légal, plutôt que de distribuer gratuitement d’autres BS à tous les actionnaires de l’étape 3, disqualifie le dirigeant à mes yeux.

Mais il est vrai que l’ANR pourrait croître et les incertitudes pourraient progressivement diminuer, ce qui est le pari intéressant de ce dossier.

Wawawoum a écrit :

Pour les BS, ils cherchent à recapitaliser, donc là non plus, je ne vois pas trop de manipulation de Mr Lacroix. On peut voir cela d’une façon plus positive, il favorise les actionnaires long-terme qui étaient là en 2008.

Si le dirigeant avait annoncé à l’avance qu’il comptait favoriser les actionnaires d’avant 2008, alors d’accord. C’est le cas des sociétés qui décident d’accorder un dividende majoré aux actionnaires au nominatif depuis plus de deux ans. Celui qui achète l’action des années plus tard sait qu’il va être défavorisé pendant au moins deux ans, mais il en tient compte dans le prix de l’action qu’il accepte de payer. Il n’est donc pas lésé.

Mais ici, l’actionnaire ayant acheté disons début 2013 et n’ayant donc pas obtenu de BS pensait qu’il ne sera probablement pas dilué car l’exercice des BS semblait très improbable. ET il découvre quelques mois plus tard qu’il sera dilué quand même, car la durée des BS a été prorogée.
C’est anormal et d’ailleurs rigoureusement interdit dans la plupart des grands pays développés, en dehors de la France.

Le moyen normal pour lever de l’argent quand même est de laisser les BS expirer et de distribuer gratuitement, avant ou après, de nouveaux BS à ceux qui sont actionnaires à ce moment-là.

La réponse est les lignes 4 à 6 du post 28.

Site scbsm a écrit :

Les revenus locatifs du trimestre s’élèvent à 4,8 M€, en croissance de +16% par rapport au 1er trimestre de l’exercice précédent. Cette performance est soutenue par l’intégration de deux immeubles à Paris (2ème arrondissement) acquis en décembre 2013 et la montée en puissance du Retail Park « Cap Roussillon » à Rivesaltes (66). Ces acquisitions ont plus que compensé l’impact des arbitrages d’actifs matures réalisés au cours des 12 derniers mois à Marseille (13), Rouen (76) et Plérin (22).

A l’issue de ces opérations, la valeur globale du patrimoine est estimée à près de 300 M€ dont 48% d’immeubles Paris Centre[1].

Bon, croissance sur le T1, mais pas sur le T4 (je dis çà pour les sceptiques). Ce que j’en attends de toute façon, c’est au moins 20 millions de revenus et 10 millions de net. Pour l’instant, on est sur la voie au niveau du topline, reste à voir les charges financières, il faudra attendre les résultats du T1 pour plus d’infos.

J’ai des actions SCBSM

Bonjour GBL, je pense que la plupart de vos questions trouvent leur réponse dans le RA 2013-2014 de la société. Quelques éléments de réponse cependant ci-dessous.

Rapidement, les océanes 2016, puisque ce sont d’elles dont il s’agit, sont effectivement au nombre de 1037 k, mais 77 k sont auto-détenues et le management a pour objectif d’en racheter 30% à court-terme. D’autre part, comme il s’agit d’instruments hybrides, une partie est déjà comptabilisée en capitaux propres (456 k euros).

Sur les BS, ils sont "exerçables" à 5,80 euros. Lacroix a exercé les siens pour un montant de 2 millions d’euros en juillet ou en aout, nous pourrons donc rapidement voir quel est l’effet de cette dilution début 2015.

Bizarrement, cette annonce d’une possible annulation d’actions ne fait ni chaud ni froid aux investisseurs, qui devraient (il me semble) se ruer dessus. Or ce n’est pas le cas. Pourquoi ?

Autre curiosité, le cours est bloqué à la hausse par un vendeur de plus de 15000 actions (90.000 euros environ) à un cours de 5.82€. Question : pourquoi vendre autant d’actions alors que le cours devrait monter après l’annulation de 6,5% du capital et que l’ANR est toujours supérieur à 10€ ? Pas très logique, ou alors j’ai rien compris…

AMF : j’ai des actions SCBSM

D’un autre côté, ils ont augmenté le nombre d’actions en auto-détention depuis l’année dernière. En gros, avec l’exercice des BS de Lacroix, on devrait être en nombre d’action constant pour le calcul de l’ANR. On verra bien ce qu’il se passe par la suite.

Je dois vous avouer que je ne fais une fixation sur l’ANR. J’attends juste qu’ils génèrent du résultat en épongeant de la dette et en se refinançant moins cher. Les calculs d’apothicaires (pourtant j’en suis un) sur l’ANR ne m’intéressent pas.

Vous êtes gonflés GBL, vous avez toutes les réponses dont vous avez besoin dans le rapport annuel, et vous traitez ceux qui ne veulent pas faire le boulot pour vous de feignant.

Si vous voulez trouver l’ANR et que vous n’êtes pas content avec les 2 ANR (ANR de liquidation à 8,61 euros et ANR de reconstitution à 10,24 euros) fournis par le management, vous le faites vous-même. Personnellement, je suis content avec. Si vous voulez compter le pire de l’ANR, alors prenez les 2,6 millions d’actions créées, ajoutez les au capital existant et divisez 110 millions par 15,6 millions. Donc au pire, cela vaut 7 euros (sauf si bien évidemment le patrimoine ne vaut pas ce qui est annoncé). Et cela sans compter aucun effet relutif de l’exercice des BS ou des océanes. Voilà ensuite, vous faites votre cuisine comme vous l’entendez, je ne peux pas vous dire quoi prendre dans votre ANR.

Et oui, pour répondre à votre question, la différence entre 12 M et 12,8 millions est le nombre d’actions en auto-détention, le calcul est fait noir sur blanc dans le rapport annuel. Environ 860 000 vont être annulées, mais l’entreprise a racheté des actions entre temps, il leur restera à la louche 400 000 actions en auto-détention. Le management exclut ces actions du calcul, si vous n’êtes pas content de cette pratique, faites-vous plaisir et réintégrez les.

Si, comme vous le faites, vous comptez tout les éléments auto-détenus comme dilutifs, sans compter les effets relutifs, il va effectivement y avoir un gros écart entre votre ANR et celui du management. Je suis d’accord avec vous sur un point, les gens sont paresseux, c’est affolant.

Pour moi, le concret, c’est 7 millions de résultat net à réaffecter à du rachat d’actions ou aux 1,037 k oceanes qui se baladent dans la nature. J’en attends 10 cette année, qui partiront, je l’espère, en rachat d’actions et d’océanes toujours. Le reste, savoir si l’ANR est de 8, 9 ou 10, cela ne m’intéresse pas personnellement.

Comme chacun peut le constater et comme je le prédisais ci-dessus, le cours de SCBSM a stagné depuis quelques mois, quand celui des autres foncières françaises, grandes ou petites, s’envolait. Même Argan, que je conseillais ci-dessus plutôt que SCBSM, avec des arguments détaillés, alors même qu’à l’époque (septembre 2014) Argan cotait déjà au dessus de son ANR (et donc été jugée surévaluée par certainsà, s’est envolée de plus de 20%, cotant maintenant très fortement au dessus de son ANR. Le marché a reconnu la qualité d’Argan, désormais d’ailleurs à mon avis à "conserver" pour le moment et non plus à "achat fort".

A l’inverse, le marché a reconnu de plus en plus l’absence de qualité de SCBSM et de son dirigeant (qui vérifie de plus en plus mes appréhensions passées, en montrant qu’il veut garder l’essentiel des cash flows générés pour acheter des immeubles de bureaux à Paris à prix aujourd’hui trop élevés, dans une démarche critiquable de construction d’empire à son profit - plus la taille de sa foncière est grande, plus il pourra se verser un salaire plus élevé et se bomber le torse en se rasant le matin -, plutôt que de regarder ce qui est dans l’intérêt des autres actionnaires).

Attention: à court terme, SCBSM est certainement intéressante, car tôt ou tard, les petits porteurs, comment souvent dans l’erreur car se reposant sur des analyses trop sommaires ("forte décote, blablabla"), vont la re-découvrir à cause du retard de son cours. Le cours va donc très probablement progresser à court terme, sauf si tout le marché baisse entre temps bien entendu. Il y a donc une possibilité de spéculation court terme, forcément dans des volumes réduits, vu la faible liquidité.

Mais pour le long terme, vous avez compris que ce n’est pas ma foncière favorite.

Mon cher Bifidus,
Je vous vois avec plaisir intervenir ici, car vous donnez des éléments étayés, avec une réflexion intéressante (même si je ne partage pas toujours vos analyses!), contrairement à d’autres qui interviennent, sans rien partager mais ont la critique facile.

Par curiosité, qu’entendez-vous par "j’ai des doutes sur la qualité du dossier".
Faites-vous allusion à la qualité des actifs de la foncière?
ET dans ce cas, quelle est votre définition qu’actif de qualité?

Est-ce:
- Votre définition restrictive défendue récemment sur un autre fil de discussion, à savoir "actif immobilier situé aux meilleurs localisations" : Paris QCA pour les bureaux, les meilleures artères commerçantes de Paris et des grandes métropoles pour les murs de boutique, etc.
- ou la définition plus large que je préfère et que j’avançais alors: actif dégageant un cash flow sécurisé sur le long terme, comme peut l’être par exemple un portefeuille de murs d’hôtels bénéficiant d’un bail ferme très long terme de 12 ou 15 ans, avec un locataire solide, bénéficiant de l’effet diversifiant du portefeuille (on ne dépend pas d’un seul emplacement), même si les emplacements peuvent être dans des zones de second ordre?

Ou faites-vous allusion à des éléments du dossier autres que la qualité des actifs, et qui vous déplaisent?