J’ai vu ce bien à vendre au mont de terre. Je devais le visiter avant noël mais j’avais un dossier plus chaud. Le secteur est moyen. Il est loin du métro et je ne crois pas que la clientèle soit étudiante. Le bien est plutôt adapté à de la location nue, jeune couple cherchant un loyer pas trop cher. Quand au commerce, il suffit de regarder ce qu’il y a autour. Ce n’est pas vivant, voir mortel ! Quand à l’évolution du quartier, je crains que Fives qui est proche ne continue de très nombreuses années à être le quartier à fuir de Lille. Vu la réserve foncière qu’il y a sur les friches FCB, ils vont mettre des dizaines d’années à remplir tout cela (FCB représente une centaine d’hectares et il y a aussi l’ancienne SERNAM qui doit en faire au moins autant).
Sachant que ce bien est à vendre depuis 2 mois au moins, je pense qu’il faut encore attendre quelques mois pour faire un prix très bas à condition de très bien maîtriser le poste travaux (tout est à refaire).
J’ai eu une discussion avec un agent immobilier récemment(qui parlait trop). Il me disait que sur Lille, les marchands de biens regardent tout ce qui sort et font immédiatement des propositions basses. Sur un immeuble boulevard Victor Hugo, il avait plusieurs offres dont les plus basses étaient à -40% alors que le bien était en vente depuis 2 semaines. De plus, l’habitat est assez facile à chiffrer pour la plupart des biens (style 1930 découpée par exemple). Donc tout ce qui passe sur seloger, leboncoin a toute les chances de se vendre très vite si le vendeur est pressé.
Pour ma part, j’ai signé pour un lot de 19 studios meublés sur Hellemmes (limite Villeneuve d’Ascq). Il se trouve à 50m d’une bouche de métro et 100m d’un supermarché. Il est très éloigné de Fives. Donc on verra, négociation en cours avec le banquier. Je communiquerai sur le sujet prochainement pour donner le résultat.
Pour trouver les bonnes affaires, je crois qu’il faut :
- soit trouver le bon agent immobilier qui vous met sur le coup avant tout le monde par ce qu’il sait parfaitement ce que vous cherchez
- soit trouver un quartier dans lequel vous savez tout ce qui se vend (certains font les revues nécrologiques)
- soit avoir du bol
Pour ma part, je crois que je suis tombé sur un agent immobilier qui vendait un immeuble appartenant à sa famille (j’aurai confirmation bientôt). Je venais de lui acheter ma RP et il savait ce que je recherchais. Par contre, la négociation a été longue car il avait du mal à le donner les documents demandés et je n’ai pas cédé. En final, cela s’est négocié à -35% du prix initial. En fait, je n’ai jamais tenu compte du prix demandé. J’ai uniquement calculé sur la rentabilité et proposé un prix en rapport. Je pense que le vendeur était pressé. Par contre, l’agent n’a fait aucune publicité (seloger, LBC etc)
J’avoue ne pas trop réaliser la chose, j’étais parti pour des immeubles de 3/4/5 apparts et j’en ai trouvé 19… Merci à tout ceux qui m’ont aidé ici, même parfois sans le savoir. Il faut se documenter (livres recommandés ici-même), beaucoup lire, comprendre la réglementation et la fiscalité pour maîtriser la rentabilité prévisionnelle. Pour avoir lu pas mal de choses ici, il est vrai que les gros projets sont les plus rentables. Au delà de 500 000€, on sort largement de l’immobilier de placement classique et les prix au m² baissent (et la rentabilité augmente).
Pour les appartements type F3/4, je préfère louer en nu. J’en loue un pas trop cher, j’ai une rotation faible (durée de bail 3/4 ans sans problème). Pour louer ce genre de bien à des étudiants en coloc, il faut être proche d’une école, université. Mais sur Lille, les prix sont trop élevés dans les quartiers concernés.
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