Investissement immobilier locatif à Lille ?

Les banques acceptent de vous prêter sur une durée de 25 ans ?

J’ai toujours entendu ( à tord a priori ) qu’au dessus de 15 c’était compliqué .

Selon moi l’intérêt de passer sur des crédits à 25 ans est d’améliorer le cash-flow, parfait pour ceux qui souhaitent dégager un complément de revenus immédiat, ou ceux qui souhaitent soigner leur capacité d’emprunt pour multiplier les opérations. Mais en cas de revente anticipée la rentabilité s’en trouve largement réduite.

De plus en termes de fiscalité le régime LMNP est déjà très intéressant en soi avec la possibilité de déduire frais d’achat, amortissements, etc… et vous permettra de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années au démarrage du projet, puis d’en payer peu par la suite, donc augmenter ses intérêts pour réduire son imposition n’est pas indispensable.

Dans votre cas vous souhaitez acheter un bien par an donc la durée de 25 ans peut être une option à considérer, mais encore faut-il trouver la banque qui acceptera de le financer sans vous demander un apport important, ce qui sera contre-productif.

Pour ma part les banques que j’ai pu consulter refusaient de financer sur 25 ans et demandaient d’apporter au minimum les frais de notaire pour un emprunt sur 20 ans. Néanmoins j’avais la possibilité d’allonger la mensualité de 5 ans sans frais au bout d’un an d’emprunt, mais il fallait que le taux d’endettement sur 25 ans passe.

Philippe30 a écrit :

Des durées de 25 ans sont trop longues et ont un cout très important en intérêt.

Visez plutôt 20 ans , faites des simulations vous verrez que les échéances varient peu entre 20 et 25 ans.

Prenez 20 ans avec possibilités de moduler les échéances et comme cela au bout de 2 ou 3 ans vous allongez la durée en bénéficiant du taux de 20 ans.

Philippe

Bonsoir Philippe30,

Merci pour l’intérêt que vous portez à mon post et plus largement à mon projet.
Je finance sur une durée de 25 ans car j’ai un second projet de RP qui arrive dans les 2 prochaines années pour lequel je ne veux pas que ma capacité d’emprunt au yeux de la banque soit grévé.
Grosso modo le GAP entre 20 et 25 ans est de 50€ par mois.
C’est relativement faible mais cela grignote ma capacité d’emprunt pour mon/mes prochain(s) projet(s).

@perecastor :pour la banque je ne me fais pas trop de soucis car le directeur d’agence est un investisseur immobilier et il connait les rouages du LMNP donc me suit dans mes projets.
Par contre pour un immeuble, il me demande d’avoir une épargne d’au moins 2 ans d’échéances donc à voir si le projet se présente.

@SMAD: Voir la réponse à perecastor, je pense que ca dépend sur qui on tombe dans la banque.

Bonjour Nordiste,

Comme indiqué par Philippe30 n’hésitez pas à profiter des possibilités de modulation de la durée d’emprunt (jusqu’à 5 ans sans frais pour certaines banques) pour ajuster votre taux d’endettement aux évolutions futures de votre situation.

Par exemple, à court terme emprunt sur 18 ans, car votre capacité d’emprunt le permet et c’est le bon compromis en termes de cash-flow, rentabilité, rapidité de remboursement du principal du prêt.

Puis dans un second temps, modulation de la durée pour si besoin pour ajuster vos mensualités à vos nouveaux projets : augmenter le cash-flow pour avoir un complément de revenus, diminuer la mensualité pour augmenter la capacité d’endettement en cas d’achat de RP…

Bonsoir Nordiste,

Concernant la surface, les toilettes et le couloir (s’il est à l’intérieur de l’appartement) sont comptabilisés en surface habitable. Dans votre cas, seul l’escalier ne devrait pas être compté.

Mais au delà de ça, vous avez visité l’appartement, non? Si les espaces vous ont semblé corrects et si le propriétaire actuel arrive à louer dans les budgets qui sont ceux que vous recherchez, où est le problème?
Le ratio au m2 ne correspond pas à vos calculent initiaux, mais sont ils le reflet du marché? si oui, cet élément "nouveau" ne devrait pas changer grand chose et en tout cas pas votre rentabilité locative.
Bien entendu, pour le principe, cela implique une négociation avec le vendeur…

Pour ce qui est des 17m2 de salon cuisine, l’appart était il meublé lorsque vous l’avez visité, cela vous a t il semblé convenable en terme d’espace?
Je loue des F2 (à Fives) avec des surfaces comparables voire inférieures, et j’y arrive. Je les loue moins cher mais l’emplacement et l’état font partie du prix.

Enfin pour répondre à une de vos questions précédentes concernant un local non loué au rdc et l’incidence que cela pourrait avoir: je pense qu’il serait opportun de savoir si le local peut être loué à tout commerce, y compris une licence 4. Cette catégorie d’activité (ce n’est certainement pas la seule) peut générer des nuisances tant par le comportement lié à l’alcool que par le bruit de soirée qui n’en finissent pas. Le risque pour vous: une rotation potentiellement plus importante.

Cdt,
K16

Bonjour,

Envisagez-vous plutôt un meublé "symbolique" avec uniquement ce qui est nécessaire du point de vue de la loi, ou bien un vrai meublé avec meubles de qualité, accessoires déco, etc… ?

Dans le premier cas j’imagine qu’avec un peu de récup sur le bon coin vous pourrez meubler et équiper l’appartement (table et 2 chaises, literie, frigo, plaques…) sans grand frais. Dans le second cas, à mon avis prévoir un week-end chez Ikea, Conforama etc… pour tout prendre d’un coup, sinon ça va vous prendre un temps fou ! Intégrer aussi tout de suite une cohérence dans la déco, par exemple des peintures aux goûts du jour plutôt que le blanc traditionnel.

Bonjour,

Je n’ai de nom à vous proposer, en revanche je suis intéressé par votre retour une fois que vous aurez trouvé le bon interlocuteur, car j’en aurai besoin prochainement.

Ceci n’est pas pour vous démoraliser mais il est toujours bon de savoir ce qui se dit sur le marché Lillois :

Immobilier locatif privé dans la métropole lilloise: le marché est-il en panne? - La Voix du Nord

Privilégier la qualité du bien est judicieux.

J’ai trouvé des informations contradictoires à ce sujet, mais la source la plus fiable que j’ai pu trouver (en dehors de la lecture directe de la loi ALUR, trop complexe pour moi) est celle-ci et inclut bien les meublés dans le périmètre de la loi :

Les logements vides ou meublés du secteur privé sont concernés par l’encadrement des loyers s’ils se situent dans certaines communes où sont observées des loyers très élevés.

L’encadrement des loyers s’appliquent aux logements loués dans le parc privé (loyer d’un logement vide ou d’un logement meublé) du 1er août 2014 au 31 juillet 2015.

http://vosdroits.service-public.fr/part … 1314.xhtml

Si la loi est appliquée concrètement dans l’état alors la rentabilité locative de nombreux immeubles de rapport s’en trouvera grandement impactée.

Exemple d’un immeuble que j’ai pu visiter récemment et qui s’est vendu en quelques jours :
Rue Caumartin à Lille, vendu 300k€ FAI inclus / 334k€ FAI+FDN+10k€ de travaux inclus
- T2 42m2 loué 615 € ==> futur loyer majoré 615€ (640€ max donc pas de changement)
- 2 studios 17m2 loués 450€ chacun ==> futur loyer majoré 260€
- 3 studios 11m2 loués 420€ chacun ==> futur loyer majoré 168€

La renta brute passerait donc de 10% à 5,9% en cas d’application stricte de la loi.

Pour ma part je tiens compte de ce risque dans mes recherches en privilégiant désormais des immeubles avec uniquement des grands T2 plutôt que des studios. Même si les rentabilités > 10% y sont encore plus rares, l’incertitude quant aux loyers est moindre.

De plus la mesure pourrait valoriser les immeubles situés en périphérie (VDA, Roubaix, Tourcoing, La Madeleine, Croix…) qui eux ne seraient pas concernés).

Messieurs les Nordistes,

Où en êtes-vous de vos projets ?

Pour ma part j’ai repéré un bien un peu différent de mes critères habituels, mais qui me semble intéressant :

Lille proche place du Mont de Terre / salle de spectacle du Splendid
(donc 15’ à pied du métro le plus proche).
RDC commercial loué depuis 11 ans à une petite supérette de quartier
2 x T3 de 70m2 chacun
Ensemble propre, cadastré, compteurs EDF et gaz séparés, décompteurs eau individuels
Négo possible autour de 250k€ hors frais d’achat pour 27k€ de loyers HC annuels

Les questions que je me pose :
- Pensez-vous qu’il y a, en général, de la demande pour des T3 meublés ? Ou bien est-ce un type de bail à réserver pour des petites surfaces (T2 et en dessous) ?
- Que pensez-vous de l’emplacement ? Loin des métros et des animations de Lille centre (voire de Lille Fives) donc moins attractif pour les étudiants et jeunes actifs, mais il me semble que le quartier calme et proche des axes routiers ainsi que les 2 chambres plairont à des familles.
- Jusqu’où pousseriez-vous les vérifications concernant la santé financière du commerce ? Le fait qu’il soit en place depuis 11 ans est rassurant, mais le chiffre d’affaires me semble faible, et il y a à l’actif de nombreuses créances non-provisionnées (alors que s’agissant d’une supérette de quartier, il est probable que ce soit des mauvais payeurs…). Faut-il solliciter l’avis d’un expert comptable ?
-

Merci pour votre retour.

En effet très proche des voies ferrées mais les trains roulent à faible allure sur ce tronçon en direction de Lille Flandres, de plus il n’y a quasiment pas de fret, donc pas de nuisances. Mais cela effraiera certainement les locataires potentiels quand ils localiseront le bien sur une carte.

Le quartier a vocation a être désenclavé avec l’immense projet de réhabilitation de la friche FCB… qui créera également de nombreux logements neufs à faible loyers et charges. Et il restera toujours le souci de la distance par rapport aux métros.

Je ne m’étais pas intéressé aux immeubles de T3 car selon moi il est plus difficile de déloger une famille avec enfants qu’un jeune actif ou un étudiant dans un studio/T2… avez-vous des expériences à ce sujet ? Je suis aussi sensible au fait que si de bons locataires sont choisis, le turnover et la vacance doit être encore plus faible que pour les petites surfaces.

J’avoue ne pas trop réaliser la chose, j’étais parti pour des immeubles de 3/4/5 apparts et j’en ai trouvé 19… - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux
Effectivement, ce ne sera plus le même "travail". J’espère que vous avez du temps libre pour gérer tout ce petit monde, car il y aura certainement beaucoup de turnover, mais la rentabilité sur ce type de bien (nombreux studios) n’en est que meilleure. Si la banque vous suit, vous maximisez votre levier sur une seule opération, en échange vous concentrez votre risque sur un seul site géographique/profil de locataire/type de logement.

Bon courage !