Investir dans un immeuble de rapport et un local commercial…

En calculant vite fait, sans avoir toutes les données ca donne en gros 6,9% brut, 5,5% net en CF négatif de +/- 600€/mois en empruntant sur 20ans la totalité.

Personnellement je trouve le rendement insuffisant. A chacun de se faire son opinion…

Est-ce un village ou une métropole, cela change pas mal de chose notamment au niveau patrimonial.

Cela dépend aussi d’autres données, comme la capacité à améliorer le rendement en refaisant les biens aux départ des locataires, aux risques dynamiques de la commune (est-il facile de retrouver des locataires si ceux en présence partent, la population est en augmentation, en baisse..?), aux risques locataires (sont-ils fiables ? il vous faut analyser les résultats du commerce), votre capacité à négocier (on négocie à deux) un prix plus bas…

C’est vrai que le loyer du local commercial et le T2 sont faibles mais je compte avoir des infos. L’immeuble se trouve à moins de 5 mn de marche du centre-ville dans la ville d’Angers en Maine et Loire avec des commerces a coté. Je connais bien l’endroit après pour le bar je passerai souvent  de temps en temps dans la journée et en soirée pour me rendre compte de ce qui en est. Je ferai inspecter la toiture, façade, plomberie, l’électricité  et bien sur le DPE. Je vous remercie car j’obtiens des infos ici chaque jour que je regroupe pour voir plus clair sur mon projet

Je confirme que le rendement net est mauvais et  il n’y a pas mal dimmeuble en vente sur Angers en ce moment avec locataire en place mais je trouve que les prix sont  élevés mais je continue toujours mes recherches et recueillir des infos. Pas question d’habiter en dessus d’un café

Vous pourriez nous donner des indications de Cash-Flow, % de rendement, on va peut-être pas les calculer pour vous à chaque fois
Le prix au m2 semble déjà supérieur à celui d’Angers, j’espère que c’est pas en périphérie ?
Je partage l’opinion de @guillaume33 sans CF positif et <10% brut faut pas y aller !

Mais 10% brut ca dépend aussi de la ville non? Car dans cette région d’Angers ce n’est pas facile de trouver un 10% brut du coup j’ai élargi mes recherches vers le Mans. Faut-il absolument avoir 10% brut pour investir ?

J’aimerai avoir votre avis sur un immeuble que j’ai visité dernièrement.

Ville moyenne (entre 30000 et 60000 habitants )

L’immeuble est composé de 8 appartements + 1 local commercial comme suit :
- RDC : local commercial + 1 T2
- R +1 : 1 T2, 3 T1 (dont 1 à rénover totalement),
- R + 2 : 3 T1

Prix : 185000€
Frais de notaire : Environ 13000€
Taxe foncière : 4000€ dont 600 de taxe EOM
Assurance PNO : 380€

Loyers actuels HC : 21480€ sachant que le local commercial est actuellement vide et pourrait être loué 300/400€ (dernier loyer : 400€) ou transformer en T3.

Loyers potentiels après rénovation T1 + location local : Environ 27000€

Travaux :
- Toiture à refaire selon le propriétaire : Travaux estimés à 10k€
- Pour le T1 à rénover j’estime les travaux entre 10 et 15k€ pour environ 25m2 de surface (rénovation assez lourde).
- Soir au total un budget travaux d’environ 25k€

En moulinant les chiffres, j’obtiens une rentabilité nette (actuelle) d’environ 7,5% pour un cashflow positif de 200€ mensuel environ.

Du fait des loyers (en dessous du prix du marché), les différents appartements sont actuellement loués en location nue par des personnes de basses catégories sociales (loyers à 90% payés par la CAF) et par des étudiants.

Les avantages que j’y vois :
- T1 d’assez grandes tailles : 25m2,
- Pas de gros travaux dans les appartements déjà loués,
- une bonne situation (centre ville) dans une ville moyenne,

Les inconvénients :
- Une taxe foncière élevée qui plombe la rentabilité,
- Des locataires en place pas forcément faciles à gérer (au moins 3 / 7),
- Des baux en cours en "location nue" (fiscalité pas avantageuse).

Mes objectifs si je me lance dans ce projet :
- Ayant un TMI à 30%, passage des baux en location meublée au fur et à mesure du départ des locataires en place,
- Faire les travaux dans le T1 et le louer en meublé,
- Louer le local commercial à 400€/ mois,
- Adapter les loyers à la valeur locative du marché voire se situer légèrement au dessus en proposant au locataire du mobilier intéressant (micro ondes, …). Il y a de la demande locative étudiante.

Je n’ai pas encore fait d’offre d’achat mais je pense sérieusement en faire une.

Quels sont vos avis sur ce projet ?

Merci DDtee pour votre retour !

- Pour la toiture, vous avez raison. Je vais prendre une marge de risque sur ce point là.
Pour la rénovation du studio, comme je ne suis pas sur place, je pense le faire faire d’où mon estimation peut être un peu haute mais il y a vraiment du boulot (isolation, salle d’eau, sols, murs …)

- Pour les locataires, vous avez raison. Ils ont pas l’air méchants mais ce ne sont pas des rois de la communication on va dire.

- Ok pour le local commercial. Je ne me suis pas encore renseigné auprès de la ville. Je prends en compte ce point pour mon offre.

- Concernant les T1, il y a de la demande (proche facultés, écoles, …). En mettant une annonce fictive à 350 CC, j’ai eu 5 demandes en 3 jours.

- Oui il y a moyen de reprendre les rênes de cet immeuble pas très bien géré à mon goût pour le transformer en immeuble de bon voire très bon rapport et éventuellement à moyen terme espérer une belle plue value.