Washington Prime Group (WP Glimcher) : spin-off de Simon Properties Group

Alexis92 a écrit :

ON sait pourquoi SPG a effectué ce spinoff ?

Pour ne conserver que la crème de la crème des centres commerciaux US : les mieux placés et les plus gros.

Mais déjà Washington Prime Group a racheté Glimcher Realty Trust en septembre 2014 et étendu son portefeuille d’actifs.

Également hier :

Un autre achat d’insider sur Washington Prime Group :

Merci pour l’avertissement
Ma banque "EFG Bank", a fait le contraire!
Dividendes crédités hier et débités aujourd’hui, comme si crédités par erreur?
Je vérifierai lundi

Alexis92 a écrit :

et de l’exposition de WPG à Sears qui est présent dans la grande majorité de leurs centres.

Sears est locataire chez WPG?

Sur Sears, il y a eu une question dans la conf call

Sears est présent dans 57 malls sur les 121 de WP Glimcher, représente 11% de l’espace loué mais seulement 1,2% des loyers. Ils sont en discussion avec Sears régulièrement puisqu’il y a du potentiel de gain en loyer/surface, le plus probable est que WPG n’a pas de cash à consacrer à cela actuellement.

Sur les passifs, il y a:
- 2757m$ de Mortgage debt
- 250m$ d’obligation échéance 2020 (récemment souscrites à 3,85%)
- 500m$ de prêt bancaire échéance mai 2016 (LIBOR+1,15%, extensible 3 ans)
- 414m$ de facilité de crédit utilisée échéance mai 2018 (LIBOR+1,05%, extensible 1 an)
- 941m$ de prêt relais="bridge loan" pour le rachat de Glimcher (échéance janvier 2016)
- actions préf série G callées pour 117m$ en avril
- séries I & H valorisées 202m$ au bilan

Le prêt relais va être repayé au Q2 par le cash provenant de la JV avec O’Connor (430m$) et un autre prêt bancaire de 500m$. A noter qu’au moment de l’émission obligataire de 5 ans, ils voulaient une tranche à 10 ans mais n’ont pas été satisfaits du "pricing". Le levier est élevé à 7 fois l’EBITDA, le management prévoit de baisser entre 6 et 6,5 pour fin 2016. Le CEO Michael Glimcher n’est pas du genre à vendre son action au rabais (cf. rachat par Washington Prime) et ne prévoit pas de levée d’équité dans les conditions actuelles de marché, ce qui est rassurant. Disons que sans problème opérationnel majeur ni changement important des taux d’intérêts, c’est un pari intéressant.

Merci IH pour le suivi.

Deux commentaires :
WPG a souffert de la crainte des hausses de taux comme toutes les foncières. HCP qui est un business case bcp plus solide a baissé sensiblement également. Cela explique une bonne partie de la baisse qui est compensée pour nous européens par la baisse de l’€ en contrepartie.
Sears et JCP sont certes de gros locataires en termes de surface mais pas en terme de revenus locatifs. Comme toujours pour les anchors les loyers sont très bas. Ce qui veut dire en cas de chapitre 11 pour l’un des 2 cela ne serait pas un problème car l’essentiel est que ces enseignes continuent de générer du trafic sur les centres.

Enfin si la reprise US se confirme on peut espérer un retour des consommateurs vers des enseignes plus haut de gamme présentes dans les centres de PWG en lieu et place de WMT qui voit son action baisser.

L’auteur est un peu contradictoire quand il critique le mariage et la trop petite taille de WPG ainsi qu’un faible pay out et un fort levier. C’est précisément le faible pay out qui permet la diversification.

Long sur WPG qui est ma 4e ligne avec une MV de 5%

Outre ce que vous mentionnez par rapport à Sears & JCPenney, je retiens ces quelques éléments :

L’intégration des 2 REITs et la séparation de SPG ne sera vraiment complète qu’en 2016, les synergies (qui restent à chiffrer : seront-elles à la hauteur de ce qui a été annoncé ?) ne seront visibles dans le compte de résultat qu’à partir de ce moment là.

Je trouve que la dette levée à 5 ans est chère (WPG a donc un WACC assez mauvais en l’état) : espérons que les gros refinancements à venir (bridge loan 2016 etc) se feront dans de bonnes conditions.

2016 et 2017 voient 27,2 % des baux (en gross rental revenues) expirer : quid des renouvellements ? Si cela se passe mal…

Dans le positif : le redéveloppement m’a l’air très crédible (dans l’esprit, "shopping experience"), et se fait à des taux attractifs.

Comme le souligne IH, on atteint une décote substantielle par rapport à une NAV relativement conservatrice. Si tout se déroule sans problème opérationnel majeur d’ici à 2016 (voir supra), le cours actuel aura été une aubaine ! 

AMF : actionnaire de WPG !

Nous voici un an apres le spin off et pour cette date anniversaire :
Un cours de bourse en baisse de 30 %
Le deal O Connor est finalisé ce qui est une bonne nouvelle particulièrement dans le contexte de début de la fin de l’argent facile.
Réorganisation de l’équipe dirigeante qui sera désormais leadé par Mr Glimcher. Comme quoi on peut se faire racheter et continuer à être aux manettes.
En un an pas une seule vente d’insider et 8 achats (au prix du marché)
A noter que dans le même temps SPG a augmenté de quasi 10%.

Ce spin off me laisse de plus en plus perplexe j’avoue.

Comme prévu, le refinancement bancaire de 500m$ a été conclu: durée de 5 ans, taux LIBOR+1,15% d’après la notation actuelle (Ba2 pour la dette non sécurisée, Ba3 pour les actions préférentielles d’après Moody’s). Le prêt "relais" a donc été totalement remboursé.

Mise à part la facilité de crédit, les prochains refinancements seront exclusivement hypothécaires avec 200m$ d’ici fin 2015, 400m$ en 2016, 200m$ en 2017…

Une présentation très récente ici. On y apprend qu’ils envisagent une autre émission obligataire au 2ème semestre pour refinancer les dettes sécurisées. De manière surprenante, le levier de WPG en terme de multiple d’EBITDA semble plus faible que ses pairs RSE, PREIT et CBL.

Je pense que ce taux d’occupation autour de 90% est inhérent à cette catégorie de mall (les community center ont un meilleur taux d’occupation mais les loyers y sont bien plus faibles). RSE a également un taux d’occupation de 90%.

Vous pouvez acheter du Simon ou Taubman à plus de 95% d’occupation, avec des loyers surfaciques beaucoup plus élevés et des spread à la relocation supérieurs à 15%, un certain "pricing power" sur les locataires (du moins ces dernières années) qui font des ventes > 400 $/sqft. Mais c’est 20x les FFO.

Faire des investissements pour "upgrader" le portfolio me semble normal (même si on peut difficilement évaluer la pertinence a priori). Notez que les investissements les plus importants déjà effectués concernent des propriétés de la JV avec O’Connor, qui sont des propriétés "prime". En attendant, on a quand même un dividende de 7,6% largement couvert par le FFO (1,7$/action d’après le management).