Défiscalisation investissement locatif : perchoir à pigeons ?

Ces programmes n’ont je pense aucun intérêt pour le particulier lambda vu le nombre de couches d’intermédiaires et les commissions à chaque étage.

Il n’y a qu’à lire ce genre d’articles - Les investisseurs piégés par les sirènes de la défiscalisation - Investissement locatif - Le Particulier

Parmi ceux que j’ai vu et pour lesquels j’ai fait des calculs, le coût global est presque systématiquement évalué pour qu’au final la totalité de l’avantage fiscal soit en fait payé aux intermédiaires.

Il y a un bien qui vaut P1 sur le marché.
On vous le vend P2 > P1 en vous expliquant par a+b que sa valeur de marché est P2.
Puis on vous dit que grâce à l’avantage fiscal vous ne payerez que P3 < P2 (whoaou la bonne affaire)

on a alors P2 = P3 + F, où F est l’avantage fiscal.

Mais le problème c’est bizarrement après 20 ans on se rend compte que P3 = P1 + F.

Donc on a payé le vrai prix du marché, et on a payé la fiscalité. Sauf que plutôt que la fiscalité server à construire des choses du bien commun (autoroutes, …), elle va dans la poche des intermédiaires.

Et en plus on a payé le vrai prix du marché, mais pour quelque chose qui était vendu comme ayant une valeur de marché supérieure. Donc on a cru acheter un bien de gamme correcte alors qu’on a acheté un bien de mauvaise gamme.

Le seul cas que j’ai vu qui a fonctionné était un cas où un intermédiaire démarre son activité : il est obligé de réduire les risques pour que son activité soit perenne et donc fait des efforts pour que son programme soit effectivement rentable pour les clients.

Après c’est comme tout, il y a les vrais CGP et les mauvais CGP - Les vrais et les mauvais chasseurs (les Inconnus) - YouTube

Mais il y a eu tellement d’abus sur ces produits que perso je pense qu’il faudrait stopper toutes ces défiscalisations sur l’immobilier.

Pas de bail entre ascendants et descendants en Duflot.

Oui, ça pourrait passer pour 2015

Bonjour,

Exemple de Girardin effectuer en 2010 :

achat d’un terrain a bâtir 165 000 euro hors frais

+

construction d’une maison de  150 M 2  + terrasse comptabilisé a  14 m2 pour un montant de 365 000 euro

loyer de  2300 euro + défiscalisation de 32 000 euro x 5

En projet d’une défiscalisation  Pinel outre mer  ( afin d’équilibrer les revenus locatifs devenant positif et fortement fiscalisé : ir + csg ) ou création d’un immeuble a visée touristique .

Girardin et pinel peuvent être très rentable mais nécessité d’être sur place , sans intermédiaire et fortement fiscalisé .

Je crains qu’il soit bien trop tôt pour tirer des enseignements avec un recul de 2/3 ans. Mais je suis de l’avis général que ces montages ont enrichi surtout les promoteurs.

Le dernier exemple en date est un f2 de robien acheté il y a 9 ans aux environs de 100 000 € à proximite de la frontière suisse et qui vaut actuellement 50 000€…

Seuls les premiers perissol étaient rentables car bien situés et dans une conjoncture d’évolution des prix très favorables. Pour le reste, j’attends d’avoir des exemples pour changer d’avis…

Arnaud13,

çà fait bien plus que 3 ans que tout les produits dits de "défiscalisation" sont remplis de frais en tout genre.

Sauf miracle, j’ai l’impression que le marché se stabilise tout seul à un niveau qui correspond à la formule

frais = défiscalisation

donc vous n’y gagnez pas grand chose :
- la "défiscalisation" est partie en frais donc ce n’était qu’un miroir aux alouettes
- vous portez le risque entièrement, et seul (les frais ne seront pas remboursés).

Il y a, comme toujours, des exceptions,
- un nouveau promoteur qui veut réussir ses premiers programmes fera des efforts
- un projet peut s’ouvrir dans une zone particulièrement prometteuse

mais la grande majorité des démarchages plus ou moins agressifs en la matière font référence à des projets  risqués qui profitent d’une vague marketing associée au nom d’un ministre pour faire passer la pilule de >10% de frais.

Jusqu’à l’âge de 31 ans, je n’avais jamais investi dans l’immobilier.
Je me suis lancé en 2006, mais ce fut un échec. Appâté par le discours efficace d’un commercial, j’ai naïvement  investi en Robien recentré. Sur le papier, je devais simplement ajouter 100 euros par mois. Au final, le loyer étant plus faible que prévu, je dois mettre de ma poche 200 euros par mois. J’ai acheté l’appartement en province 144 KE, mais suite à des retards de construction, la somme, au moment où j’ai commencé à rembourser, s’est élevée à 161 KE. J’ai de plus emprunté sur 27 ans (…) à un taux variable. Aujourd’hui, j’estime la valeur de l’appartement à maximum 100 KE.

Au moment où je le revendrais, en 2019, je pense que sa valeur sera sensiblement la même… mais il me restera 110 KE à rembourser à la banque.

Bref, je n’ai pas fait le calcul exact de ma perte car je ne souhaite pas faire de syncope…, mais c’est une opération que je regrette amèrement, et le mot est faible. Je déconseille vivement ce type d’achat, même avec les nouvelles lois.

Je pense qu’il y a moins de 10% des gens qui font une plus-value dans la défiscalisation, au final. J’attends 2019 pour vendre (à perte) l’appartement, rembourser mon crédit, et repartir sur de bonnes bases en achetant un appartement afin de le louer. Il me reste donc 2 ou 3 ans pour acquérir des connaissances dans l’immobilier. J’espère que cette fois ci sera la bonne, et j’investirais de toute façon en direct.

stephane91 a écrit :

J’ai de plus emprunté sur 27 ans (…) à un taux variable.

Ce n’est pas forcément une mauvaise chose, les taux n’ont pas cessé de baisser suite à la crise. Cependant, je pense que vous devriez désormais étudier la possibilité de le renégocier en fixe (mais comme vous pensez vendre dans 2 ans…).

J’ai moi-même quelques taux variables cappés +-1% et j’en suis plutôt content.

Un magnifique exemple ici (3/4) Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l’immobilier locatif ? à ajouter à cette collection.

Bonsoir,

Vous dites stephane91 dans votre présentation :

"Revenus locatifs : revenus fonciers 330 euros/mois".

Est ce que ces revenus sont ceux de l’appartement d’Angers ? Quelle superficie ? A moins que le loyer soit nettement inférieur au prix du marché et l’appartement très bien situé cela me semble peu probable d’en tirer 100 k€…

Au plaisir,

Lili