Investir dans un appartement de 3 pièces à Barcelone ?

Popshots a écrit :

Effectivement Barcelone est une ville touristique et comparée à d’autres villes touristiques le bien cité me paraît à un prix assez bas ( même si je n’ai aucune connaissance du marche local ).

Il est proposé au prix du marché (2500-3000€/m2). Marché qui a baissé de 40% ces 6 dernières années.
Je ne pense pas qu’il remonte très vite, mais à 10 ans, cela me semble plus que probable.

Popshots a écrit :

Si vous souhaitez faire du saisonnier , vous augmenterez la renta mais aussi le travail ( ménage , ect ect ) et les risques de dégradation

J’en fais déjà mais toute la gestion est déléguée.

Pour cet appartement, j’opterais plutôt pour de la location long terme, d’autant que la location temporaire est soumise à l’obtention d’une licence.

Popshots a écrit :

. Personnellement j’investis uniquement dans ma ville car je la connais sur le bout des doigts . Pouvez en dire autant sur Barcelone ?

Pas encore, je ne vis ici que depuis quelques mois, mais je commence quand même à bien connaître les quartiers et celui-ci me semble particulièrement intéressant.

ZX-6R a écrit :

N’y a-t-il pas une tension croissante envers les meublés touristiques à Barcelone?

Oui, c’est la raison pour laquelle une licence est désormais obligatoire, mais j’anticipe de nouvelles "restrictions". C’est pourquoi je recherche plutôt un bien pour une location longue et des revenus réguliers.

ZX-6R a écrit :

La renta est vraiment moche, j’aurai cru avoir mieux vu la baisse des prix. Avant la crise ca rapportait du 3 - 4% brut ?

Avant la crise j’imagine que le rendement n’était pas vraiment considéré, on se focalisait sur la plus value à venir.

DDtee a écrit :

Je n’ai aucune connaissance du marché local, mais en allant vers de plus petites surfaces peut-être auriez vous une chance d’avoir une rentabilité plus significative ?

Oui, je commence juste à visiter, je pense que j’ai tout intérêt à multiplier les visites pour approfondir ma connaissance du marché. J’en profite pour ajouter quelques questions
- à votre avis, quel seuil de rentabilité brute/nette faut-il viser ?
- ce seuil doit-il être défini en partie en fonction du marché où on investit (ex : x% pour un studio dans une grande ville, y% pour un pavillon dans une petite agglomération, etc.) ou est-ce un paramètre que vous fixez arbitrairement pour tout investissement (ex : 10% quel que soit le bien considéré ?)
- côté financement, comment choisir au mieux la durée d’emprunt ? faut-il viser un cash flow juste positif ? ou emprunter sur la plus longue durée possible ?

Ce qui m’intéresse dans cet appartement, outre le fait qu’il soit très bien situé, c’est que c’est un héritage et que les héritiers semblent pressés de vendre et se débarrasser de ce bien. Il n’ont pas enlevé les meubles, il reste même un déambulateur dans la chambre et une une boîte de médicaments sur la table de la cuisine. Et après 1 semaine ils sont déjà prêts à baisser leur prix initial de 20% ?

NB (au modérateur) : c’est bien la peine d’élaborer un formulaire spécifique pour je cite "canaliser les demandes d’avis" sur un investissement locatif pour ensuite enlever la balise "Avis" que j’avais pris soin d’insérer dans le titre de la discussion ! Cette balise permettrait pourtant à terme de rapidement retrouver les discussions de ce type, au même titre que la balise "présentation"…

Bonjour

Avez vous intégré le fait que la Catalogne souhaite devenir indépendante ?
Qu’elle le devienne ou pas (mais à terme, je pense qu’elle le deviendra), le processus politique se soldera par beaucoup plus d’impôts. C’est un élément à ne pas perdre de vue.
J’ai lu des articles écrits par des indépendantistes. Ils comparaient la Catalogne avec la France et en déduisaient qu’en matière d’impôts, ils avaient de la marge pour financer toutes les dépenses qu’impliquait l’indépendance.
Enfin, n’oubliez pas que beaucoup d’entrepreneurs catalans sont contre l’indépendance, et que certains envisagent même de se réimplanter en Espagne hors Catalogne. N’oubliez pas d’intégrer ces éléments dans le calcul de la rentabilité de l’investissement.

sanbouddha a écrit :

- à votre avis, quel seuil de rentabilité brute/nette faut-il viser ?
- ce seuil doit-il être défini en partie en fonction du marché où on investit (ex : x% pour un studio dans une grande ville, y% pour un pavillon dans une petite agglomération, etc.) ou est-ce un paramètre que vous fixez arbitrairement pour tout investissement (ex : 10% quel que soit le bien considéré ?)

Ce seuil de 10% brut me parait en effet être le bon.
Il n’est pas arbitraire, c’est grosso modo le taux qui permet aujourd’hui d’autofinancer un achat sans apport (ou juste les frais de mutation). En gros (sauf incident locatif) c’est le locataire par ses loyers qui finance l’acquisition.

Un investisseur en bourse ne se fixe sans doute pas des objectifs de rentabilité différents selon le pays d’origine de l’entreprise ou le secteur d’activité, il me semble devoir en être de même dans l’immobilier.

Un cash flow positif c’est toujours mieux, cela permet d’encaisser les surprises ou hausses de charges difficilement prévisibles (fiscalité, copro, entretien…)

La durée de l’emprunt doit sans doute être appréciée selon vos objectifs. Si vous voulez enchaîner les opérations, long c’est plutôt mieux en général pour laisser de la marge à votre taux d’endettement.
Vu les taux actuels relativement court permet d’avoir une rente rapidement.
A simuler avec votre fiscalité

Toutes vos questions sont extrêmement personnelles :

sanbouddha a écrit :

- à votre avis, quel seuil de rentabilité brute/nette faut-il viser ?

La meilleure rentabilité possible selon votre objectif. Souhaitez vous un bien en très bon état situé dans le meilleur quartier ou  une excellente rentabilité, et donc un bien en périphérie, qui risque à terme de se délabrer car il sera peu entretenu, mais rapportera du 15% net?

sanbouddha a écrit :

- ce seuil doit-il être défini en partie en fonction du marché où on investit (ex : x% pour un studio dans une grande ville, y% pour un pavillon dans une petite agglomération, etc.) ou est-ce un paramètre que vous fixez arbitrairement pour tout investissement (ex : 10% quel que soit le bien considéré ?)

Oui, vous n’aurez pas à Paris la même rentabilité qu’à Roubaix ou Bézier. Là encore, c’est à vous de choisir. En Bourse vous choisissez value ou dividendes. Ici c’est pareil, avenue Montaigne ou la 3e périphérie lilloise?

sanbouddha a écrit :

- côté financement, comment choisir au mieux la durée d’emprunt ? faut-il viser un cash flow juste positif ? ou emprunter sur la plus longue durée possible ?

Que voulez vous? des revenus immédiats? futurs? Voulez vous mettre de l’apport?

Que des questions dont vous êtes le seul à avoir la réponse.

ZX-6R a écrit :

La meilleure rentabilité possible selon votre objectif. Souhaitez vous un bien en très bon état situé dans le meilleur quartier ou  une excellente rentabilité, et donc un bien en périphérie, qui risque à terme de se délabrer car il sera peu entretenu, mais rapportera du 15% net?

Je comprends qu’un appartement situé dans un bon quartier etc. ne peut pas rapporter 15%. Mais un bien en périphérie non entretenu, s’il peut générer 15% de rendement au début, cela ne dure pas vu qu’il se délabre etc. Et ce que vous recevez en dividende (loyers) vous le perdez à la revente (moins value). Non ?

ZX-6R a écrit :

Que voulez vous? des revenus immédiats? futurs? Voulez vous mettre de l’apport?

Ok je pensais qu’il y avait une solution optimale de laquelle il fallait tenter de se rapprocher quelle que soit sa situation. 
Mettre de l’apport j’aurais préféré éviter mais apparemment ce n’est pas possible ici.
Je souhaite dégager des revenus réguliers, dans ces conditions il n’est pas absurde d’emprunter sur longue durée (en restant raisonnable. 20 ans me semble un maximum)

Sanbouddha,

Où en êtes vous dans ce projet immobilier 2 mois après? Est il parti à Macondo