Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Je suis assez surpris car je ne me retrouve pas du tout dans les propos tenus dans cette file de discussion et c’est assez rare sur ce forum…

Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale mais ce n’est pas une stratégie d’investissement : c’est je ne peux pas l’être. Pour autant, j’espère y arriver dès que possible.

Je considère qu’aujourd’hui nous sommes certainement plutôt en haut de cycle mais d’une part, le marché est dopé par des mesures incitatives (PTZ+ notamment) et d’autre part, les taux sont extrêmement bas. A mes yeux, l’immobilier est « cher » (ie : je dois utiliser une forte part des mes revenus pour me loger) et j’ai tendance à croire que cela est entré de façon irrémédiable dans les mœurs.
A mes yeux, la résidence principale constitue quelque chose de « spécial ». Ce n’est peut-être pas le moment idéal pour acheter mais cela est-il vraiment important ? Autant, le timing est important pour acheter des valeurs mobilières, mais pour la résidence principale je trouve que cela passe au second plan. En effet, même si les prix baissent sensiblement, cet effet ne sera-t-il pas compensé par d’autres facteurs tels qu’une hausse des taux long, une hausse des marges bancaires ou des frais de notaires ? Dans un contexte baissier les biens de qualité seront-ils sur le marché ?
D’autre part, je suis surpris de constater que personne n’a évoqué l’inflation. C’est à mes yeux LA grosse inconnue lorsqu’on évoque ce sujet. De même l’évolution du prix des loyers est tout aussi difficile à anticiper (qui peut prédire l’évolution de l’IRL par rapport à une échéance en taux fixe ?). Le lien vers la calculette m’a bien fait rire. On additionne des euros de 2011 avec des euros de 2026 ou de 2031 sans se poser de question alors que 2,5% d’inflation sur 15 ans génèrent une différence de 45% !
De mon point de vue, les facteurs déterminants n’ont pas évolué et il ne sert pas à grand-chose de savoir s’il on est en haut ou en bas de cycle :
-    Vais-je rester pendant au moins 10 ans au même endroit. (si la réponse est négative, il faut louer). Forcément, quand on répond affirmativement à cette question, on prend un risque.
-    Ai-je un apport suffisant par rapport à ce je souhaite acheter pour emprunter sur une durée raisonnable (< 20 ans - idéalement 15 ans). Si ce n’est pas le cas, il faut louer et épargner.
-    Quand on passe à l’achat, bien regarder les trois principaux critères : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Quand la retraite arrive, les revenus baissent un peu pour les propriétaires et beaucoup pour les locataires. Une approche de bon père de famille me porte naturellement à acquérir ma résidence principale.

Dernière modification par Motus (21/09/2011 18h24)

Motus a écrit :

Autant, le timing est important pour acheter des valeurs mobilières, mais pour la résidence principale je trouve que cela passe au second plan. En effet, même si les prix baissent sensiblement, cet effet ne sera-t-il pas compensé par d’autres facteurs tels qu’une hausse des taux long, une hausse des marges bancaires ou des frais de notaires ? Dans un contexte baissier les biens de qualité seront-ils sur le marché ?

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D’autre part, je suis surpris de constater que personne n’a évoqué l’inflation. … Le lien vers la calculette m’a bien fait rire. On additionne des euros de 2011 avec des euros de 2026 ou de 2031 sans se poser de question alors que 2,5% d’inflation sur 15 ans génèrent une différence de 45% !

Je ne suis pas d’accord avec vos 2 remarques. Je précise que je suis bien infoutu de dire ce que vont faire les prix immmobilier : c’est plutôt votre logique de raisonnement qui me dérange.

Pourquoi la résidence principale n’est pas un comme un actif comme un autre ? si on enlève le coté purement affectif de la chose (être chez soi…), d’un point de vue purement financier, la résidence principale est un actif avec un TRI.

Et le timing pour le nouvel entrant n’est pas si anodin, surtout en haut de cycle. Exemple fictif : si vous achetez en haut de cycle une maison à 300 000 euros, qui ne vaut que 200 000 euros au moment de la revente. En admettant que vous ayez remboursé 80 000 euros de capital à la banque, il reste 220 000 euros à rembourser à la banque, donc 20 000 euros de votre poche…
Et je comprends pas les autres facteurs que vous évoquez qui viendraient atténuer une baisse (que vient faire la hausse des marges bancaires ?)
Effectivement cela dépend de beaucoup de paramètres et à chacun a ses convictions… mais la résidence principale n’a rien de "spéciale"

Et pour la calculette, je pense que vous n’avez pas bien compris le principe, l’inflation est intégrée de façon indirecte dans les paramètres pris en hypothèse :
- coté location, vous indiquez la revalorisation du loyer et le taux auquel est placé votre argent qui dépendent plus ou moins de l’inflation
- coté achat, vous indiquez le prix de revente du bien (mais pour le coup, c’est pas vraiment lié, il suffit de voir les 10 dernières années)

Bref cette calculette a le mérite, à mon sens, de comparer ce qui est comparable en échafaudant toutes les hypothèses possibles (krach immobilier, immobilier qui stagne, hyperinflation, durée de détention du bien, montant de l’apport, …)

Petrus a écrit :

Un article interessant Actualité économique et financière - Information économique et financière - Journal quotidien économique et financier - Les Echos.fr

En conclusion la journaliste garde comme scenario de Friggit le plus probable :"un scénario lent ou les prix de l’immobilier résidentiel se maintiendraient en monnaie courante"

Oui en effet très intéressant ce travail de Friggit. C’est du beau boulot.

Il me semble que deux idées ne sont pas prises en compte :

- un argument en faveur de la baisse des prix de l’immo : la baisse progressive mais inéluctable (sauf si progression des salaires, mais peut-on l’attendre?) de la demande qui va commencer dans quelques années, à cause de la charge du poste logement dans le budget des ménages, cette situation devrait peser lourdement sur le volume global de l’activité

- un argument en faveur de la hausse : la "myopie" des investisseurs dont parle Friggit peut durer très longtemps, si les actions et obligations se maintiennent bas longtemps, genre 15 ou 20 ans, encourageant les placements conservateurs

Il me semble que ces deux idées sont liées : la faiblesse de l’activité ne va-t-elle pas entretenir la faiblesse des marchés actions?

Merci.

Voici le graphique pour le japon :

On voit bien la corrélation entre le ratio et les prix de l’immobilier.

Pour la France et d’autres pays d’Europe :

Si la corrélation marche aussi pour la France, on voit que le ratio de dépendance est anticipé à la baisse fortement à partir de 2010 et donc l’immobilier devrait suivre.

Le graphe du ratio de dependance de la France selon l’insee :



qui est different de celui de l’etude japonaise.

Il est evident qu’il y a beaucoup de parametres qui enrtent en compte, mais je pense que le choc demographique qui se produit actuellement (depart a la retraite des baby boomers) est d’une ampleur telle que l’equilibre offre/demande pourrait etre completement perturbe. Peut etre pas directement au niveau des prix nominaux, mais certainement au niveau du ration prix/revenus.
Et cela sera renforce dans quelques annees par le retournement du ratio de dependance des pays asiatiques, qui avaient participe a la hausse de l’immobilier "prime".

Sauf que si l’on peut allonger la durée des emprunts pour avoir une mensualité similaire mais uned uration plus longue, on ne peut pas le faire sur les loyers. Donc je doutes que les loyers augmentent de 10% par an sur les prochaines années pour rattraper les prix.

Vu de l’intérieur par une AI du coté de Toulouse : http://immobilier-revelateur-de-la-natu … r-blog.com (c’est bien écrit)

Un article qui reprend un peu tous les points évoqués sur la file : Immobilier : la bulle et la bourse

L’offre et la demande est un débat récurrent sur l’immobilier et qui reste fondé car à la base de la formation de tout prix.

Mais même si on tient compte des changements de style de vie (divorce, famille mono-parentale, …) , est ce que l’on peut raisonnablement penser que la demande (= nombre de foyer devant se loger) a doublé entre 2000 et 2010 par rapport à l’offre (=nombre de logement disponible) justifiant le doublement du prix ? (j’ai bien conscience que je fais un raccourci sur la corrélation prix et offre/demande)

Après, nous pouvons débattre de façon plus détaillée sur la typologie de l’offre et de la demande qui ne sont pas forcément en adéquation, mais sur le fond, sauf exception locale, je ne crois pas à cette explication.

D’autant plus que justement les loyers n’ont pas explosé et sont aussi le reflet de l’offre et la demande immobilière.

J’attends d’ailleurs avec impatience la livraison de tous les scellier vendu pour voir l’effet que cela pourra avoir…

Je n’ai pas dit qu’il n’y avait pas de demande, je voulais juste signifier que cette demande n’est plus rationnelle (tout comme l’or)… tout le monde veut acheter parce que la croyance populaire dit que l’immobilier ne peut pas baisser.
Si je prends mon cas (vous l’aurez deviné je suis locataire), ce n’est absolument pas rentable d’acheter le bien que je loue. Je paierais bien plus d’intérêt à la banque que mon loyer… On en revient à la fameuse courbe du dessus.

Pour l’effet scellier, je voulais parler des effets sur les loyers : plus d’offre locative = prix à la location tirés vers le bas, surtout si tous les locataires cherchent à acheter…

Philippe30 a écrit :

…car le besoin de logement existe de façon criante justement par les changements de société et des jeunes qui ont besoin de se loger.

Je n’en suis pas convaincu, hors cas spécifique local, les loyers par rapport au revenu sont pratiquement identiques entre aujourd’hui et 2000 (cf. courbe du haut). Donc il n’y a pas de vraie pénurie, sinon les les loyers auraient explosés. Non ?

InvestisseurHeureux a écrit :

Page 54 : Comment expliquer l’envolée de 2000-2010 ?

- liquidités ayant quitté la Bourse suite au krach ? (pour 2000/2003)

- arrivée progressive à l’âge de la retraite des baby/boomers d’après-guerre qui investissent dans la pierre comme bailleurs ou proprios ?

- ne pas comparer non plus Paris et le reste du pays !

actions a écrit :

Idéal pour les jeunes couples ? Du point de vu du vendeur surement !
S’il y’a de la demande pour les T1 et les T2, c’est à mon avis seulement parce que la demande est encore solvable sur ces niveaux prix.

Je m’excuse , je n’ai pas été clair je pensais surtout à l’aspect location pour ce commentaire.

Mais c’est aussi vrai pour l’achat pour des jeunes couples , il faut commencer à acheter petit dans un premier temps.
Je sais certain vont me rétorquer que les prix sont haut   , qu’il y a une bulle immobilière , qu’il est préférable de louer etc …
Sauf que si vous devez déménager au lieu de revendre il suffit de mettre le bien en location et c’est alors le locataire qui paye le crédit et vous pouvez repartir sur une autre achat soi dans une autre ville soi un achat plus grand.
Bien si vous achetez pour revendre 2 ans après c’est pas intéressant.

J’ai moi même procéder comme cela il y a quelques années et au bout du compte j’ai revendu des appartements éloigné géographiquement pour faire un apport sur une maison.

Philippe