LMNP : immeuble de rapport avec une séparation en lots ?

Bonsoir a tous,

Dans un précédent épisode je m’étais lancé dans l’achat d’un immeuble avec local commercial au RdC et deux studios meublés. L’opération ne s’était malheureusement pas faite car le propriétaire a renoncé à la vente…mais cela m’avait bien permis d’avancé dans ma réflexion (d’ailleurs en grande partie grâce aux réflexions et échanges sur ce forum) et de comprendre le mécanisme LMNP ainsi que la possibilité de co-existence d’un bail commercial "meublé" pour bénéficier du régime LMNP !

Mon nouveau projet tourne autour de cette problématique et j’avoue ne pas avoir trouvé la solution sur le forum ou sur le net ou dans différents ouvrages que j’ai consulté.

Je souhaite acquérir un immeuble avec 4 appartements tous loués en nu, en état déplorable sauf le RdC. L’immeuble est à un prix très attractif et proche d’une rentabilité nette de 10% (dans le cas idéal d’un immeuble rénové avec loyers ré-évalués).
Sauf que :
  1° les locataires sont en droit de rester de 2 a 3 ans suivant les cas
  2° les loyers sont 50% en dessous du prix du marché
  3° La séparation par lots de l’immeuble n’a pas été faite (physiquement tout est séparé même compteur eau et electricité) du coup le proprio n’a pas envoyé de congés pour vente aux locataires.
En discutant avec les locataires, 3 sur 4 sont en partance pour de meilleurs cieux (rien de sur mais ce sont leurs propos). Seul le locataire du Rdc, dans les lieux depuis 18 ans, n’a jamais fait acte de présence lors des visites et le retour de l’agence est : "il est et il sera difficile celui là !"

Dans un monde idéal, j’arrive a négocier le départ de tous et je refais l’immeuble en temps et en heure avant de louer l’intégralité en meublé pour bénéficier du statut LMNP.

Dans un monde réel, j’arrive a récupérer 3 appartements sur 4 et je peux lancer les travaux et louer ces apparts en meublé. Mais j’ai toujours celui du RdC en location nue jusqu’en 2018.
Quid du statut LMNP pour ce cas là ?
Y a-t-il un moyen de mixer une location en meublé (LMNP et en nue sur un même immeuble : en optimisant pendant trois ans cette mixité (une part LMNP et location nue ) et basculer sur tout en LMNP au bout de 3 ans ?

merci d’avance de vos avis.

Félix

Mots-clés : immeuble, lmnp, locataire, lots