Sears : groupe de distribution américain

Q2000 · #876

des news sur le reit: Seritage GP!

Sears Holdings Announces Filing Of S-11 Registration Statement By Seritage Growth Properties

Sears Holdings And General Growth Properties Announce 50/50 Joint Venture And Sale-Leaseback Involving 12 Sears Holdings Properties Located At GGP Malls

corsaire00 · #877

Merci Q2000

Je complète en français et succinctement

Sears Holdings rebondit avant bourse à Wall Street, la chaîne américaine ayant annoncé son intention de lever plus de 2,5 milliards de dollars en cédant des magasins à une société d’investissement immobilier mise en place pour cette occasion, Seritage Growth Properties, qui rachètera puis mettra en location les actifs concernés, soit environ 254 magasins Sears et Kmart. Par ailleurs, Sears a aussi fait état ce jour d’une joint venture avec General Growth Properties.

Seritage Growth doit lancer un appel au marché afin de financer une partie des achats de magasins. Sears explique que ses actionnaires recevront des droits de souscription, au prorata de leurs actions, pour l’acquisition de titres ordinaires Seritage. Le milliardaire Eddie Lampert, qui possède près de la moitié du capital de Sears, prévoit de souscrire en totalité.

source: boursier.com

Le marché apprécie pour l’instant 46$ en préouverture
Cotation en temps réel pour Sears Holdings Corporation (SHLD) ? NASDAQ.com

Décidément il est bon le Eddie Lampert et maîtrise l’ingénierie de haut de bilan

254 "magasins de cédés". Ils restent à voir si il s’agit des pépites du groupe ou pas.

Dernière modification par corsaire00 (01/04/2015 16h50)

BriochePainPerdu · #878

Sur le site suivant, on peut y voir les propriétés cédés, chacune ayant son propre pdf :
http://www.seritage.com/portfolios/stripcenters.aspx

francoisolivier · #879

@BriochePainPerdu

Merci pour le lien.
NB : les propriétés cédées ne sont pas les meilleures.

Sinon tres belle journée pour les portefeuilles IF like
SHLD : 6% (+80% de hausse par rapport au reco à 25$)
ETAM : 4%
**1 : > 2%

Aelthen · #880

A propos de la limitation qui concerne Lampert et Berkowitz sur le % de parts qu’ils peuvent détenir, voilà ce qui est écrit dans le prospectus provisoire:

Operating Partnership is expected to engage in a private placement of Operating Partnership units to each of the participating 10% Stockholders in exchange for subscription rights that if exercised would result in the 10% Stockholder receiving in excess of 9.8% of the Seritage Growth common shares (as calculated for certain federal income tax purposes) and cash (the “OP Private Placement”), with the Operating Partnership units received by each participating 10% Stockholder entitling such 10% Stockholder to receive in the aggregate, the aggregate amount of dividends and other distributions such 10% Stockholder would have been entitled to had it been able, and elected, to exercise such rights and receive such excess common shares

In light of the restrictions on ownership in Seritage Growth’s declaration of trust, we expect to enter into agreements with ESL and, if Fairholme determines to participate, Fairholme to exchange each of their subscription rights that if exercised would result in the 10% Stockholder receiving in excess of 9.8% of the Seritage Growth common shares (as calculated for certain federal income tax purposes) for the right to subscribe for Operating Partnership units in the OP Private Placement. We expect the participating 10% Stockholders to exercise their remaining subscription rights. This arrangement is designed to allow the 10% Stockholders to receive the economic benefits of their rights, while operating within the ownership restrictions set forth in Seritage Growth’s declaration of trust that are intended to protect Seritage Growth’s REIT status. Shares with respect to the rights exchanged in the OP Private Placement will not be sold in this offering and will not be available as part of the over-subscription process.

J’ai du mal à bien saisir tous les détails; ils n’auront que 9.8% des actions, mais en compensation des droits de souscriptions perdus, ils auront un placement privé qui leur rapportera l’équivalent des dividendes qu’ils auraient touchés s’ils avaient exercés leurs droits ?
Vont-ils devoir apporter des fonds comme les autres, pour ces droits pour placement ? A priori oui, mais qu’adviendra-t-il de ces actions "fantômes" ?

sergio8000 · #881

Au lieu d’avoir des actions, ils auront des units qui leur donneront droit à l’équivalent economique d’une action (notamment le dividende). Ils paieront comme pour leurs actions pour avoir ces units.

Il n’adviendra rien de particulier de ces units : j’imagine qu’ils les conserveront et vous devrez les compter dans votre analyse comme si c’étaient des actions. Si vous êtes familier des MLP ou des LP en général, c’est comme les LP units que vous pouvez acheter sur le marché (par exemple les units de Icahn Enterprise LP, de Phillips 66 LP, etc.).

Aelthen · #882

Les intérêts de Lampert restent donc parfaitement alignés avec les notres dans cette opération, malgré la limitation des 9.8% qui aurait pu poser problème. C’est une bonne nouvelle.

sergio8000 · #883

Non seulement les intérêts sont alignés, mais en plus, on aura accessoirement une foncière triple net avec une décote sur ses comparables et des options de croissance…

oliv21 · #884

En gros, ça ressemble a des actions sans droit de vote associé ?
Ces "titres" resteront toujours en l’état (sans droit de vote) ou seraient-ils convertis en actions ordinaires si elles étaient vendues à actionnaires ayant moins de 10% du capital ?

A noter qu’ils n’auront pas droit de faire à de l’over souscription avec ses titres.
Si tous les droits n’étaient pas exercés, cela laisserait plus d’oversouscription aux petits porteurs ?

SirConstance · #885

Un article qui revoit la valeur de l’immobilier d’après les données du REIT:
Sears: The Majority Of Its Top Real Estate Is In The REIT

L’auteur estime la valeur de l’immobilier entre $3.6 Mrd et $5.0 Mrd, soit entre $34-$47 par actions. Bien loin donc des estimés à +$100 par actions.

Les hypothèses sont que 70% des meilleures propriétés seront dans le REIT; et que la valorisation lors de la transaction sera à la fair value des propriétés.
(une obligation légale: INSIGHT-Saving Sears: Eddie Lampert’s complicated dance
| Reuters)

La valeur des autres actifs étant pour moi très incertaine (que valent les marques KCD sans les magasins Sears, donc avec des ventes à 0, d’autant qu’elles ont perdu près de 50% de parts de marché en quelques années?)

Ajoutons à cela le cash burn, la marge de sécurité et l’upside ne sont pour moi pas évidents.

Philippos · #886

J’ai un peu de mal à comprendre ces suppositions que les "meilleures" propriétés seraient ici ou là dans beaucoup d’articles. Il y a 6 mois les "10 meilleures propriétés étaient mises en collatéral pour le prêt de 400M de Lampert". Aujourd’hui, 70% des meilleures seraient dans le REIT. Il n’y a pas à ma connaissance de communication (corrigez-moi si je me trompe) sur ce sujet, donc ça me parait difficile de faire des estimations à partir de ces suppositions.

SirConstance · #887

Philippos, les propriétés sont listées dans le S-11 (ville, surface, locataires). Il est donc possible de retrouver de quelles propriétés il s’agit; c’est en tout cas comme ça qu’a procédé l’auteur de l’article.

Geronimo · #888

SirConstance a écrit :
et que la valorisation lors de la transaction sera à la fair value des propriétés.
(une obligation légale: INSIGHT-Saving Sears: Eddie Lampert’s complicated dance
| Reuters)

Oui mais la "fair market value", c’est la valeur locale de foncier comparable (mais forcément imparfaite) ou bien la valeur du foncier attribuée au travers de la valorisation actuelle de l’action Sears ?

Lazard · #889

125 des meilleurs magasins Sears sont déjà dans la structure REMIC en collateral !

Ils ne peuvent donc pas faire partie de la vente à Seritage Growth Properties

Selon, moi ce n’est donc pas les meilleurs magasins qui vont appartenir au REIT

Q2000 · #890

page 1 du formulaire S11 il est indiqué que le "maximum aggregate offering price" est de 100m$
=> ça veut dire quoi? Ca peut pas être le montant d’equity qu’ils visent à lever.. C’est pas beaucoup

De plus GGP va acheter 33m après la souscription, si la restriction des 9.8% de détention s’applique aussi a elle, on pourrait penser qu’un minimum serait donc de 330m$

Bref, je sais pas ce que signifient ces 100m$

Aelthen · #891

SirConstance a écrit :
Un article qui revoit la valeur de l’immobilier d’après les données du REIT:
Sears: The Majority Of Its Top Real Estate Is In The REIT

L’auteur estime la valeur de l’immobilier entre $3.6 Mrd et $5.0 Mrd, soit entre $34-$47 par actions. Bien loin donc des estimés à +$100 par actions.

L’auteur de cet article est short shld. Sur ce site (Seeking alpha), les contributeurs font souvent des analyses peu ou mal documentées et peu objectives, surtout celles des shorters, comme c’est le cas ici.

Les hypothèses sont que 70% des meilleures propriétés seront dans le REIT; et que la valorisation lors de la transaction sera à la fair value des propriétés.
(une obligation légale: INSIGHT-Saving Sears: Eddie Lampert’s complicated dance
| Reuters)

Toute la nuance porte sur la notion de fair value.

Dans le cas de la REIT, la fair value correspond grosso modo à la valeur d’acquisition des propriétés ($ 2,392,710).
Toute la thèse de l’auteur repose sur le fait que valeur d’acquisition de l’immobilier de Sears = valeur de l’immobilier de Sears. Je pense qu’il se trompe lourdement sur ce point, vu l’évolution des prix de l’immobilier.

De plus, je pense aussi qu’il se trompe sur le chiffre de 70%, et que la répartition entre bonnes et moins bonnes propriétés est plus homogène que cela (d’ailleurs les propriétés vendues à la REIT représentent 40% de nombre des propriétés détenues par Sears Holdings. La valeur d’acquisition des propriétés vendues à la REIT est de 2.4 Md. De mémoire la valeur d’acquisition de l’ensemble de l’immobilier de Sears est de 10-11 Md. On peut nuancer autant que l’on veut, je pense qu’il est évident qu’il reste pas mal de bonnes propriétés dans Sears).

Dernière modification par Aelthen (07/04/2015 13h21)

SirConstance · #892

L’article de Reuters mentionne bien qu’il s’agit de la fair market value.

Wikipedia / United States Supreme Court a écrit :
The fair market value is the price at which the property would change hands between a willing buyer and a willing seller, neither being under any compulsion to buy or to sell and both having reasonable knowledge of relevant facts.

L’analyse de SeekingAlpha est peut-être discutable au niveau de l’objectivité - mais je dirais que celle de Fairholme l’est tout autant.
Il me semble quand même qu’à $2,5 Mrd pour 250 propriétés, nous sommes très loin du compte de $15-20 Mrd (voir plus) d’immobilier que l’on pouvait trouver dans les analyses positives sur le titre. A moins qu’il s’agisse du fond du panier dans le REIT; mais cela ne semble pas être le cas.

Le dénouement sera en tout cas intéressant à suivre.

Q2000 · #893

Alors si la court suprême le dit…

Plus sérieusement ici on est pas dans le cas que vous mentionnez car le "willing buyer" est ici Seritage qui n’est autre qu’une filiale de SHLD… Il n’y a pas eu d’appel d’offre, juste SHLD qui a créé une entité ad-hoc et qui lui fait acheter une partie de son immobilier au prix désiré

Supposer que 2,5b$ est la fait value revient à dire que le droit de souscription a une valeur nulle.. On verra mais je ne pense pas :-)
Au contraire si le droit ne vaut pas rien cela revient à dire que les 2,5b$ est un prix d’ami (ce que je pense) et seuls certains happy few pourront en profiter (les actionnaires de shld)

Pour les autres qui veulent aussi rejoindre la vente privée il faudra payer… C’est à dire acheter des droits de souscription. Eux payeront donc plus que 2,5b$

D’ailleurs quand le droit cotera on commencera à avoir une idée de la faire value car une cotation permet normalement la rencontre entre vendeur / acheteur consentants cf. Votre définition :-)

Ps: personne ne m’a repondu a propos de la signification des 100m$ page 1 du s11.. (Cf. Post plus haut) snif

Wawawoum · #894

Q2000 a écrit :
Il n’y a pas eu d’appel d’offre, juste SHLD qui a créé une entité ad-hoc et qui lui fait acheter une partie de son immobilier au prix désiré

Oui, exactement, et alors que vous semblez penser que Seritage a sous-payé, il se peut qu’ils surpayent aussi. Je ne pense pas que ce soit le cas, mais c’est une possibilité.

Q2000 a écrit :
Pour les autres qui veulent aussi rejoindre la vente privée il faudra payer… C’est à dire acheter des droits de souscription. Eux payeront donc plus que 2,5b$

Çà, c’est vous qui le dites, il se peut très bien qu’ils payent moins sur le marché. Cela s’est déjà vu.

Lazard · #895

Je rejoins Q2000,

Le plus intelligent est de proposer un prix avec un large discount. On verra ce que E.Lampert fera mais cela me surprendrai énormément qu’il le fasse à fair value.

Q2000 · #896

A quoi correspond les 100M$ page 1 du form S11? personne n’a d’idée?
ça serait étonnant que cela soit le montant envisagé des "proceeds" de la souscription (cela fait pas beaucoup d’equity.. ) mais d’un côté on dirait que c’est cela qui est marqué! bizarre..

des avis?

lien: http://www.searsholdings.com/invest/docs/836914A.PDF
page#1

Lazard · #897

Q2000 a écrit :
ça serait étonnant que cela soit le montant envisagé des "proceeds" de la souscription (cela fait pas beaucoup d’equity.. )

Moi ça ne m’étonnerais pas…

Q2000 · #898

EUREKA! j’ai peut être touvé :-)

En fait il y a 2 levées: la "rights offering" et le "OP private placement"
=> les 100M$ concernent unqiuement la partie via rights offerings (emissions d’actions Seritage)

Après si ESL + Fairholme possède 75% de SHLD et si on suppose que chacun n’aura que 10% du REIT
(c’est une supposition car derrière ESL et Fairholme se cache plusieurs entités/personnes et je ne sais pas si les 10% s’appliquent par entité ou au total disons "économiquement")

Cela donne le tableau suivant:

Cela veut dire que Seritage ne possedera en fait que 31% de l’Operating Partnerships et les 69% restants seront entre ESL et Fairholme

Ainsi la répartition des parts de l’OP sera:

En conclusion les 100M$ sous ses hypothèses ne concernent que 31% de la levée totale
=> le montant total serait donc de ~320m$

A vrai dire cela parait réaliste car on sait que GGP va acheter pour 33m$ d’actions seritage. Ce qui correspondrait au plafond des 10% (10% de ~330M$)

Allez je me lance, j’annonce que le montant levée via la right offering et le placement privé sera de 330m$ :-)

sachant qu’il est probable que ce que je raconte au dessus soit du grand n’importe quoi: n’hésitez pas à me contre dire!

Conclusion:
Pour quelqu’un qui considère qu’il y a plutot pour 4b$ d’actifs (valeur qui apparaitra au fur et à mesure que Sears sera chassé des emplacments et que les magasins seront redeveloppés) on a pour 330M€ une valeur de 4000-2500 = 1500M€

donc en gros on met 3$ par action pour avoir droit à 15$/action d’actifs

Youplaboum · #899

En tout cas félicitations pour votre acharnement - comme je vois ça paie ;-)

francoisolivier · #900

@Sirconstance :

J’ai regardé le dossier de loin et déjà il y a un truc qui cloche dans votre analyse et celle de seekalpha :

Lettre de Fairholmes : "The company’s 977 Kmart and 714 Sears properties total 195 million square feet of commercial retail space" On est donc plutot 1700magasins.
Sachant qu’en plus, SHLD possède des magasins non kmart ou sears.

A partir de là dire que 250magasins = la valeur immo de sears …

Edit : les 2/3 sont loués par sears
Oui mais sur les leases, certains sont long terme et ont une valeur.
La preuve est que shld a sous loué certains et surtout pour le canada (scc en fait) a rendu pas mal de leases a leur propriétaire moyennant finance (les sommes sont non negligeables)
On peut voir cela comme un bas de porte
Je ne sais sur les 1000 propriétes lesquelles possèdent une valeur (revente, sous location) et laquelle ?
Il est evident que sur les sites les moins prestigieux cela ne vaut pas grand chose.

Dernière modification par francoisolivier (08/04/2015 19h47)

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SirConstance a écrit :

#892 07/04/2015 23h22

Wikipedia / United States Supreme Court a écrit :

#893 07/04/2015 23h36

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Q2000 a écrit :

Q2000 a écrit :

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