Bonjour,
Nouveau sur le forum, je tiens à partager mon investissement en Belgique avec vous :
Achat d’un bâtiment industriel : 2 200 000€ + 300 000 € de frais d’enregistrement soit un total de 2.5.
Bâtiment occupé loyers annuels 200 000€
Bien acheter par le biais d’une société immobilière Belge type SCI.
Capital 2 000 000€ apporté en propre (apport perso)
+ 220 000 correspondant à 10 % pour la promesse de vente
emprunter 300 000 pour la l’acquisition.
En Belgique, il existe un avantage fiscal qui s’appelle l’INTERET NOTIONEL :
pour faire simple, je rémunère mon capital à 3 % ce qui me donnerai un intérêt de 60 000 €/an.
Etant trop fiscalisé en France ( 45 % IR, 4 % sur les hauts revenus merci Sarko, + 15.5% csg) soit 64.5 % (Hors ISF), j’ai la possibilité de passer ses intérêts en charges sur la "SCI Belge" sans les prendre.
Cela revient à avoir un revenu imposable à IS (34%) de 200-60= 140 000€.
Permettez moi de vous faire part de l’avantage ISF maintenant :
avant j’avais 2 200 000€ qui dormait et 100 % taxable à l’isf (30 000 €/an tout de même) impossible de trouver un rendement qui dégage 30 000€/an NET soit 70 000€ brut/an diminué de 64.5 % d’impôts français.
Maintenant :
valeur du biens 2 200 000€ -décote autorisée car bien immobilier donné à location entre 10 et 30 %, prenons 20 % soit 1 760 000
+ 220 000 de compte courant (correspondant au 10 % de la signature à la promesse)
- 300 000 de crédit
Soit 1 680 000 .
Différence de 540 000€ de patrimoine soit 8100 € net d’ISF à payer en mois cette année, soit 20 000€ de revenus brutes.
Si, un jour , je décide de quitter la France, ce bien ne sera plus taxable à l’ISF.
De +, en Belgique la + value est de 8 ans, 30 ans en France. Les plus values sur part de sociétés ne sont pas imposables, au même titre que les actions.
Je tiens à féliciter tous les acteurs Belges pour leur sérieux, m’ayant permis de réaliser cette opération immobilière, très facilement et sans encombre.
En France, je possède des biens immobiliers que je ne peux pas vendre, car, il n’y a pas grand chose sur le marché, dû essentiellement aux plus values longues et avec une dégressivité pénalisante (Merci Mr Baroin et Mm Pécresse), + l’ISF si le bien est un peu sous évalué.
Si je vends un bien en France, la plus Value est de 40 %. Avec ce qui me restera en poche, je dois trouver un bien (pas évident), payer une commission d’agence 4-5 % , les droits d’enregistrements, et des travaux d’améliorations très certainement.
Donc, si je vends, je m’appauvris considérablement.
Par ailleurs, mon immobilisme ne créé pas de recette pour l’Etat Français, ni d’emploi. C’est Bien Dommage.
Ne pensez pas que je sois aigri, je suis un homme heureux, ayant travaillé dur. Maintenant, je dois m’organiser au mieux pour gérer mon patrimoine, et peut être un jour, partir sous des cieux plus cléments.
Quand j’entends notre Président dire il y a encore 3 jours, à Berlin, + de justice sociale, je me demande ou il veut en venir, car pour moi, c’est 75 % d’impôts avec l’ISF.
tant que je serai à se régime, je continuerai à investir tous mes revenus Français à l’étranger.
Prochain investissement, Immobilier de Rapport en Belgique (appartements), car il n’y a pas d’impôts sur le revenu, il n’est également pas possible de passer les charges (c’est normal).
Cependant, je dois m’assurer que ces revenus ne seront pas taxables en France (sauf ISF). Voir convention fiscale Franco/Belge. J’attends vos éventuels conseils sur ce sujet.
(+ il y a de riche dans un pays , - il y a de pauvre)
(Hollande importe des pauvres et exporte des riches)
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