Investissement locatif en Belgique par un investisseur français ?

La convention fiscale prévoit effectivement une imposition dans le pays du bien.

le revenu locatif privé  ne subit pas de taxation directe. il faut d’intégrer le revenu cadastral indexé (revenu cadastral x 1,579 [en 2012]) multiplié par un coefficient de 1,40 dans la déclaration de revenus.

Je n’ai pas beaucoup d’exemple mais ce revenu cadastral est généralement faible et les intérêts sont déductibles.
Exemple maison de 3Millions avenue Louise le revenu cadastral = 11.000 soit 24.316 en base imposable.
Mais les impôts sont élevés en Belgique….

En location de bureau ou professionnel on intègre les loyers réels moins 60% d’abattement.

J’habite à Bruxelles mais pour l’instant je n’ai rien acheté.

Le précompte immobilier est de 25%.
Le revenu cadastral n’ a plus été revu depuis 30 ans, il a simplement été indexé.

Un bien immobilier n’ayant pas subi des transformation depuis 30 ans à un revenu cadastral faible.
Un bien immobilier neuf ou transformé à un revenu cadastral déterminé par l’administration du cadastre en fonction de biens du même type,  situé dans le voisinage.

Actuellement le budget 2013 est en préparation et une des hypothèse c’est la révision du revenu cadastral qui pourrait doublé puisque le revenu locatif a augmenté 2 x plus vite que l’inflation.

Les frais notariaux s’élève à 15/16% dont 12,5% pour l’enregistrement.

Il faut retenir que certains impôts, ou compléments régionaux dépendent de la région.

Les droits d’enregistrement sont récupérables à hauteur de 36% si on revend le bien avant 2 ans.

Les plus values ne sont plus imposables après 5 ans de détention sauf dans des cas de gestion qui seraient jugés quasi professionnels.

Comme en France le neuf (hors terrain) est soumis à la TVA cela ne s’applique qu’aux droits.

Il n’y a pas d’autres impôts comme les impôts locaux en France.

Pour le prix de location on peut prendre le problème a l’envers : le prix de vente d’un bien est généralement basé sur un rendement locatif brut de 5%  (pour du résidentiel de qualité). Donc on prend les loyers x 20 = base du prix de vente.
Le revenu cadastral est à demander au vendeur car comme on vient de le dire selon les modifications opérées sur le bien il peut avoir été révisé ou être très sous évalué.

Voici un exemple d’annonce qui indique le revenu cadastral =1.187 € précompte = Précompte: 791 €
prix de vente annoncé à 535K€ pour 180M2
http://www.gallery-real-estate.be/index … nbien=4055

Les charges locatives sont similaires à la France on ne peut pas mettre n’importe quoi sauf en commercial.

Dernière modification par PhbFr (22/10/2012 23h37)

Bonjour Paul, votre message date d’octobre et je le découvre aujourd’hui. Cependant, je peux vous répondre concrètement sur le sujet : être résident français et investir en Belgique puisque mon mari et moi sommes totalement concernés. Voila 7 ans que nous possédons un gîte (en tant que particuliers) en Belgique non loin des Ardennes et de la région du Luxembourg (à 1h45 de Lille précisément). I s’agit d’une maison de 14 personnes totalement meublée et que nous louons toute l’année à des vacanciers (car la région est très prisée des belges et hollandais!). Là-bas, les gîtes sont nombreux et très demandés. Lors de notre achat, nous avons sollicité à plusieurs reprises les centres d’impôts en Belgique et en France : nous avons appris à notre grande surprise une excellente nouvelle : aucun impôt foncier à payer sur les revenus locatifs! Cependant, nous payons tous les ans la taxe cadastrale (environ 900€/an) et c’est tout! Ce qui signifie qu’étant résident belge, il est tout à fait intéressant d’investir pour du locatif en Belgique. Lors de notre achat, nous avons réglé tout inclus environ 15% de frais supp chez le notaire. Notre investissement continue aujourd’hui de nous donner un rendement d’environ 8% en moyenne… Dommage, notre maison n’est pas à Bruxelles (car nous cherchons aujourd’hui à revendre pour réaliser d’autres projets et d’autres investissements…) Si vous souhaitez d’autres infos pratiques, n’hésitez pas. Nous ne sommes pas professionnels en matière d’impôts en Belgique mais nous sommes comme vous résidents français et nous avons investit dans une résidence secondaire en Belgique qui est louée pratiquement tous les week end de l’année, du 1er janvier au 31 décembre.

L’imposition sur le revenu dépends de votre lieu de résidence.

alexsince1978 a écrit :

L’imposition sur le revenu dépends de votre lieu de résidence.

Ou est l’erreur ?

Sur :

a écrit :

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_1425.pdf

Je lis :

Article 3
1. Les revenus provenant des biens immobiliers, y compris les accessoires, ainsi que le cheptel mort ou vif
des entreprises agricoles et forestières ne sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens sont
situés.

Merci de m’éclairer. J’avoue que je pensais également que l’on était imposé sur les bénéfices contractés à l’étranger en France, mais là, le texte trouvé sur impotsgouv.fr est différent.

Patrick99

Bonjour

Quelques éléments sur l’investissement en Belgique (j’habite à Bruxelles et rénove un premier appartement pour le louer, mais n’ai pas fini de regarder tous les paramètres et veux bien en discuter en détail).

1) imposition : effectivement la convention fiscale franco-belge prévoit l’imposition à l’endroit où le bien est situé, i.e. en Belgique. Point que je n’ai pas regardé : si vous etes fiscalement domicilié en France il y a peut-être prise en compte des loyers dans votre revenu global pour déterminer votre taux marginal d’imposition.

2) imposition en Belgique : si le bien est loué nu à une personne physique, l’imposition à l’IR est proportionnelle au "revenu cadastral" et très faible, disons un mois de loyer pour fixer les idées. S’il est loué meublé ou à une personne morale, les loyers réels sont imposés à l’IR belge, beaucoup moins intéressant.

3) l’impot foncier est plus faible si le bien est loué en social via une agence sociale, ce qui a d’autres intérêts (location garantie pendant 9 ans, et il me semble 5% des frais de rénovation en réduction d’impots chaque année - à confirmer) mais implique bien sûr un plus faible loyer (loyer apparemment à négocier avec l’agence : je dois encore les rencontrer pour voir le genre de conditions faites).

Enfin il existe pas mal de primes à la rénovation, notamment pour les chassis de fenetre et l’isolation du toit. Par contre le dégrèvement de frais de notaires (12,5% normalement) mentionné par tonii dans l’autre file pour une première acquisition est subordonné à un engagement d’avoir sa résidence principale à Bruxelles pendant 5 ans, et il y a des amendes conséquentes prévues (mais ici la fraude est un sport national et les contrôles apparemment rares).

Bonjour, quelques éléments (je n’ai pas d’info sur tout) :

Une ref officielle pour les revenus immo : Déclarer des revenus immobiliers - Impôts - Portail des services publics belges . La convention franco-belge prévoit que les revenus immobiliers sont taxés dans le pays du ou se situe le bien (article 3, http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … 1425.pdf). Comme la location saisonniere sera meublée il faudra déclarer le revenu réel et pas seulement payer le précompte immobilier (calculé a partir de vos 354 euros, ca devrait etre 200-300 euros par an).

Je n’ai pas d’info précise sur les impots locaux (chercher "centimes additionnels", mais ca pourrait ne pas etre tout - ramassage des ordures ménageres etc.).

Renseignez vous bien sur le marché réel de la location la bas, je vois une demi-douzaine de biens comme le votre en vente sur immoweb.be et trouve le prix tres bas pour la cote belge (et pour votre rentabilité affichée) : n’y aurait-il pas des charges importantes, des couts importants de rénovation a terme, ou un probleme de qualité de la clientele ?

Edit Modération : ce sujet a été déplacé dans une discussion existante, afin de capitaliser sur celle-ci.
Ancien titre du topic créé pour rien : Investissement locatif en Belgique

Bonjour ou bonsoir,

N’ayant pas ou peu d’informations, hormis un topic d’un résident français, j’aurais souhaité en savoir plus sur des retours de personnes ayant investies ou projetant d’investir en Belgique.

Qu’en est-il de la taxation, du type de bien ( cela peut varier d’un pays a l’autre ) ou encore d’autres choses que j’aurais oubliées.

Bien à vous.

Bonjour à tous,

J’aimerais prendre contact avec Estelle pour connaitre exactement les impôts payés en Belgique, comme je souhaite avoir un projet identique.
J’ai du mal à comprendre la fiscalité belge avec le revenu cadastral, le précompte immobilier, les taxes communales, la taxe sur la location… J’aimerais savoir combien je vais payer d’impôts avant un achat au centre de Bruxelles.

Bien à vous

Coralie

@hollandoiulle Je ne suis pas certain de  suivre tous les avantages …

Pour information je suis Français vivant en Belgique expert comptable de formation (ce qui ne signifie nullement que je connaisse la fiscalité Belge).

En vrac :

Une société immobilière Belge type SCI,  de quel type de sté s’agit t’il ?

En général les personnes physiques qui placent un bien immobilier dans une sté le font dans une SA patrimoniale à prépondérance immobilière; Souvent ils s’agit de placer la partie immobilière d’une activité commerciale dans une entité séparée (comme en France avec beaucoup de SCI).
Comme dans toutes société on a les amortissements du bien et en Belgique cette trouvaille assez intelligente (bien que détournée) les intérêts notionnels déductibles.

Inconvénient l’ISF Français  et je ne suis pas sûr qu’on puisse arguer de la prépondérance immobilière pour effectuer une décote il n’y a pas de transparence fiscale comme pour la SCI.

Avantage transmission des parts ou actions par donation  avec seulement 3% de droits s’il y a enregistrement ==> pas cher.

Si on meure avant ça me parait compliqué, quelle est la législation applicable selon les cas ?

Normalement la France considère que pour les biens immobiliers c’est la loi sur les successions du pays où se trouve le bien, en l’occurrence c’est pas terrible !

Encore une fois,  s’agit ’il d’un bien immobilier pour la France ?
si oui c’est en Belgique qu’on paie les droits (et c’est cher) sinon ce sont des droits mobilier donc en France (c’est cher !).
Si vous devenez résident Belge il faudra vérifier car la France a aussi prévue dans la convention fiscale Franco Belge :
il faut pendant les 10 dernières années avoir vécu 6 ans  en Belgique pour que les successions du pays de résidence (Belgique) s’appliquent, lesquelles ne sont que peu intéressantes (à part assurance vie et autres bricoles à organiser…).

Les plus values sur parts de sociétés ne sont pas imposables mais vendre des parts de société immobilière alors que le bien est déjà en tout ou partie amorti c’est pas facile. A coté de cela les droits de 12,5% sur les cessions immobilières sont économisés car la cession d’actions est sans droits.

Par contre vendre le bien (contrairement aux SCI) sans vendre les actions coute très cher (IS calculé  sur un bénéfice tenant compte de la valeur nette comptable après amortissements (comme une SCI optant pour l’IS)

Les plus values immobilières ne sont plus imposables après 5 ans (et non 8 ans ou on parle pas de la même chose ?) ( immeubles détenus en direct) donc pour les futurs immeubles de rapport détenus en direct.

J’ai raté il y a quelques mois un superbe immeuble de bureaux de 1500m2 (des années 30) sur le parc du cinquantenaire j’avais prévu de la mettre en direct dans mon patrimoine et celui de mes enfants en empruntant à 100%. On est imposable si les locations sont effectuées à des profession commerciales ou libérales après décote de 60%. Inconvénient les donations ou successions coutent chers (d’où l’idée de mise directement dans le patrimoine des enfants avec des emprunts que je cautionne).

A ma connaissance, il n’y a pas hélas de solutions zéro impôts de toute sorte et comme pour toutes les ingénieries financières la situation personnelle est fondamentale : fortune, âge, enfants, épouses, maitresses… !

Je ne sais pas si la détention de biens immobiliers en Belgique par l’intermédiaire d’une société Luxembourgeoise type SPF peut avoir de l’intérêt.

Attention, pour les successions la législation fiscale reste inchangée, l’Europe à "seulement" prévu une harmonisation pour le code civil.