Comment faire un investissement immobilier rentable ?

Au bout de 10 ans vous avez déjà remboursé pas mal de capital quand même. Dès le premier jour on s’enrichit, même avec un CF = 0.

On s’enrichit parce qu’on fait l’acquisition d’un bien, certes, mais on ne perçoit aucun revenu supplémentaire. Dans ces conditions, un CF = 0 minimum me semble être un impératif, surtout dans un marché baissier, non ?
Tout cela fonctionne car l’apport personnel est nul et en effet, cela permet de se constituer un patrimoine qui aura toujours une certaine valeur, en acceptant des soucis de gestion sur 20 ans, certes,  mais sans mettre un sou, ce qui, en effet, n’est déjà pas mal… !

nik66 a écrit :

Merci.
Fort de vos réponses, j’ai regardé quelques annonces dans ma région.
Je vous en propose ici une petite sélection. Il s’agit de choses volontairement très différentes. Tout est tiré du bon coin, il y en a plus qu’il n’en faut et vu la tendance de l’immobilier, je crois qu’il y en aura de plus en plus dans les mois à venir…
Pourriez-vous me dire si certaines vous plaisent et pourquoi ? Cela peut être un bon exercice !

Et tout d’abord du bradé mais dans des petites villes en déclin avec d’importantes réparations (toiture) :
Maison 10 pièces 211 m² Ventes immobilières Haute-Saône - leboncoin.fr
Immeuble 360 m² Jussey Ventes immobilières Haute-Saône - leboncoin.fr

Encore du bradé dans une ville en déclin avec un local commercial mais au centre ville :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Qqc de très bon marché mais dans une ville en déclin industrielle avec une grosse rénovation :
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Toujours du bon marché, dans une petite ville en stagnation avec aussi une grosse rénovation :
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Du peu cher mais dans une petite ville en léger déclin et peu dynamique :
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Une façade peu chère dans une ville assez bien placée avec locaux commerciaux :
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Du "clé en mains" mais plus cher dans un petit bourg dynamique :
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Plus cher, mais à Lons-le-Saunier centre :
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Encore plus cher mais avec 10% et à proximité de la Suisse :
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Et un gros budget pour finir, mais à Besançon :
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Voilà un échantillon !
En attendant le plaisir de lire vos commentaires…

Il se trouve que je connais bien la Hot Patate - ce département sans autoroute - avec aucune métropole - une jeunesse qui quitte dès que possible pour des régions plus rieuses dès le diplôme obtenu.
Luxeuil ville surendettée - Vesoul Peugeot dépendante …

Franchement, la plupart des offres sont sinistres !

Il ne faut pas compter sur une plus value à la revente, rénover correctement pour se démarquer des autres logements encore plus décatis, et prier pour que les APL ne soient pas trop rognées par l’Etat dans les années à venir.

Même avec un rendement net de 12%, j’hésiterai avant d’investir… ou alors, sans aucun scrupule, un investissement pour y mettre des populations contraintes.

Comment vous faites a  3 et quelques nets ? Autant prendre une assurance vie !
Sinon pour les gens qui comptent sur la plus value , dans un marché immobilier a la baise , certains loyers a la baisse , vaut mieux compter sur le rendement !
Et sur des petits loyers les Apl ne baisseront pas ils peuvent baisser sur les revenus moyens mais pas sur les rsa ou smicards sinon vive les sans abris !

Il me semble en effet qu’il faut être très prudent pour investir dans l’immobilier physique car les prix baissent et devraient continuer de baisser. Le risque me semble hélas très élevé que tous ceux qui ont investi ces dernières années (surtout entre 2010 et 2014) vendront avec des moins values importantes dans quelques années. Le plus probable est que la baisse des prix de l’immobilier qui commence devrait se poursuivre plusieurs années. Une baisse de 30 à 40% n’aurait rien de surprenant et serait même assez normal d’ici 2020. Comme vous le savez, c’est ce qu’anticipe un certain nombre d’acteurs de ce marché et c’est aussi mon avis. Les prix ont vraiment trop monté au début des années 2000.
Dans ces conditions, on ne peut investir que dans des immeubles vendus nettement en dessous du prix du marché actuel. Il y a tellement d’offres dans tellement de communes que cela devient de moins en moins difficile à trouver. Dans ma région (Franche-Comté), dans toutes les communes on voit maintenant un nombre assez considérable de panneau "A vendre". Beaucoup de ces biens ne se retrouvent pas dans les petites annonces. Et je ne parle pas des bâtiments non habités et qui ne sont pas en vente officiellement. Il semble donc que la masse des biens immobiliers disponibles sur le marché soit donc vraiment importante. Les agences récupèrent de plus en plus de biens et ont de moins en moins d’acheteurs en face, sauf dans quelques zones très cotées bien précises. Mais beaucoup de vendeurs ne semblent pas encore réaliser cette tendance et continuent de proposer leurs biens aux prix fort. Il faudra sans doute un peu de temps pour qu’ils évoluent. En province, là où je suis, la baisse est déjà très forte pour une partie importante des biens. Selon les notaires et les agences des petites communes du Jura que je connais ici, un vendeur ne vend plus s’il ne consent pas une baisse importante, à nouveau en dehors de quelques situations précises et assez rares. Pour ces professionnels, cette tendance est récente (1 ou 2 ans) mais semble s’amplifier.
Le risque existe que cette baisse des prix finisse par contaminer les prix des loyers, même si ceux-ci ont moins monté que les prix de l’immobilier. Là, c’est plus embêtant pour les investissements avec une dette lourde autofinancée par les loyers.
Ma conclusion est qu’il faut être très prudent en tant qu’investisseur et ne s’engager que sur des projets peu chers et offrant une excellente rentabilité, avec un cash flow nettement positif en guise de sécurité. 
Je pense qu’il ne faut pas aller sur des investissements avec un cash flow négatif sur des investissements à 20% pour récupérer un bâtiment dont le prix risque fort de baisser et qui nécessitera à nouveau dans 20 ans d’importants frais de rénovation.
Merci de me donner votre sentiment sur ce point de vue.

Bonsoir,
J’ai visité en debut de semaine une maison, le couple se sépare, Mme a prit un second logement et donc double loyer et Mr est encore dans la maison.
Ils l’ont acheté 85000 en 2004 d’après le notaire, je réfléchis a faire une offre entre 70 et 73000€. Le prix annoncé est de 95000, malgrés entre 15 et30k€ de travaux effectué par les proprio d’après les dires de Mme la notaire. J’estime pouvoir la louer(c’est une maison) entre 500 et 700, mais on serait plus entre 550 et 650, j’estime à moins de 5000€ les travaux(electricité et mur dans la sdb, peindre mur en bas, casser la dependance dangereuse pour en faire une cour, finir quelques finitions peinture et autres).

nik66 si vous comptez pour votre 1er investissement acheter un immeuble, soyez sur de votre cout car le prix n’est pas le même qu’une petite maison et moi je fuis les logements(à tord peut être) qui ont la toiture à refaire

Bonjour nik66,

je suis content de voir un "voisin" sur ce forum.

Moi même investisseur depuis peut de temps (deux ans), j’ai regardé avec intérêt les liens de biens que vous venez de poster.

Et … j’en ai visiter certains. Celui de Jussey par ex :


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C’était il y a plus d’un an. Les photo avaient l’air prometteuse. A l’époque le propriétaire n’était pas dans le coin, alors j’avais récupérer les clefs chez son notaire et fait la visite seul.
Le premier et gros point négatif était l’entrée. Si on regarde la photo on vois le magasin, mais pas d’entrée. En fait l’accès est à repenser complétement, et tout est a refaire dans le magasin, y compris la dalle. le reste n’est pas en bon état non plus. Le tout dans un bourg ou toutes les usines ont fermé.

Pour les autres liens qui ont été postés :
celui-ci semble à deux mètres de la nationale, c’est invivable en terme de pollution et de bruit.



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Celui de saint Hyppolite avait aussi retenu mon attention, mais cela était un trop gros investissement pour moi tout seul.

Celui de Vesoul :

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je l’ai visité et je vais peut-être refaire une visite, car il est vraiment sympa.
C’est une ancienne villa en plein centre, avec des dalles entre chaque niveau, un belle cage d’escalier et beau potentiel. Il y a du travail mais cela peux valoir le coup.

Pour les autres biens, il y en as avec de fortes taxes foncières, et dans des bourgs en perte de vitesse.

J’en recherche un nouveau aussi, alors il est possible que nos chemin se croisent un jour.

Cdt,

Nik66,

sur quelles bases anticipez-vous une probable baisse des prix de l’immobilier sur plusieurs années, de l’ordre de 30 à 40% d’ici 2020 ?
Je trouve que vous êtes très précis : entre -8% et -6% / an.

Merci.

Il me semble que l’immobilier est comme tous les marchés : les prix ne font que refléter l’état entre une offre et une demande.
Que donne la demande aujourd’hui et dans les quelques années à venir ? Elle s’affaiblit et se transforme. La population évolue, beaucoup de foyers se fragmentent. La demande se fait sur des surfaces assez petites, les grandes surfaces ont peu de demandeurs. Par ailleurs la demande est liée au pouvoir d’achat de la population et à la richesse d’un pays. De ce point de vue, il est bien difficile d’être optimiste pour la France des années à venir. Il suffit de regarder la ventilation de la population par revenus, le nombre de famille monoparentale, le nombre de retraités à venir (avec un pouvoir d’achat qui va baisser)… pour se dire que la demande risque de manquer de tonus.
Et l’offre ? Elle est surabondante. Les biens sur le marché sont en nombre considérable. Les constructions ont été beaucoup plus rapides que l’augmentation de la population et du nombre de ménages. Dans certains secteurs il y a tellement d’offres que les biens ne se vendent plus. Je ne connais bien que ma région (la Franche-Comté) mais c’est saisissant l’évolution que nous avons depuis quelques années. Tous ceux qui ont construit ces dix dernières années et vendent aujourd’hui perdent beaucoup d’argent. Sont particulièrement affectés : les grandes maisons, les centres ville qui se vident dans toutes les communes et les maisons de la première périphérie qui appartenaient à des gens qui ont construit dans les années 1960 et 1970 et qui décèdent ou partent en maison de retraite. On voit des rues où, dans ces zones, la plupart des maisons sont en vente. On devrait voir arriver beaucoup de maisons en vente encore dans certains quartiers avec l’augmentation rapide du vieillissement de la population ces dernières années.
Or les prix avaient beaucoup augmenté dans les années 2000… Comment cela va-t-il évoluer ? La baisse est déjà sévère depuis 2010 et elle va continuer de façon certaine à court terme. Au-delà ? Je ne sais pas, mais je vois mal ce qui pourrait l’arrêter ? Offre considérable de biens, pouvoir d’achat en berne, pays en grande difficulté et qui ne crée plus de richesses… Pour le moment, seules les grandes métropoles ont des baisses limitées sur les beaux quartiers (et encore, à Besançon, cela baisse partout, mais ce n’est pas vraiment une métropole) parce que l’offre n’est pas très abondante. Mais les prix très élevés peuvent-ils se maintenir ? Je regarde aussi beaucoup Dijon. Faut-il payer 300 000 à 500 000 euros pour un appartement de centre ville qui entrainera des frais énormes ? Je suis sceptique et certainement pas acheteur à de tels prix…
Inversement, un élément positif peut soutenir le marché : le foncier devient vraiment rare et cher, les coûts de construction augmentent, cela peut rendre l’ancien attractif par endroit. Mais il faudra de toute façon du pas trop grand et du pas trop cher, d’autant que la hausse constante des charges et des impôts locaux ont un effet asphyxiant sur le marché.
Bref, le plus probable me semble être une poursuite de la baisse des prix dans les années à venir dans pratiquement tous les secteurs même si les différences sont énormes d’un secteur à l’autre. Une baisse de 30% en moyenne dans les années à venir ne me semblerait pas aberrante. Mais qui sait ? Je suis comme tout le monde, je ne sais pas, c’est très compliqué. Mais une certitude : prudence, prudence…
D’autant que les loyers ne peuvent que suivre. En Franche-Comté c’est déjà le cas, les loyers se tassent, tous les agents immobiliers me le confirment. Tous les prix se marchandent, les loyers se tassent et il faut du rénové à neuf et bien équipé pour séduire une clientèle devenue exigeante et maintenir les prix. Bref, la période n’est pas facile… mais ça, vous le saviez déjà !
Je crois qu’il faut investir uniquement sur des biens immédiatement rentables et qu’il ne faut en aucun cas espérer de plus value, le plus probable est même le contraire, surtout si on achète cher.
Autrement dit : pour moi, pas d’investissement sans cashflow positif.
Merci de me donner votre sentiment sur ce que vous vivez dans vos régions.

Je partage l’avis de Perecastor. Les centres-villes bien desservis des métropoles sont pris d’assaut. Cela va, à mon sens, même s’accentuer car l’essentiel de la croissance économique se déroule dans ces grandes villes. En revanche, dans des villes plus petites, le centre ville est souvent délaissé (ex : Béziers), avec des prix en baisse. Les classes aisées préfèrent s’installer plus loin. La tendance est-elle générale, ou bien la politique municipale (taxe foncière) joue -elle un grand rôle ? J’aimerai avoir l’avis de spécialistes.
Rastignac

@ lachignolecorse
C’est vrai que j’ai du mal à trouver beaucoup de signes positifs, et pourtant j’aimerais je vous le jure.
Mais la hausse des prix des années 2000-2010 a été sans précédent, la situation économique se dégrade, bref pour moi tous les indicateurs signalent une baisse des prix qui devrait être forte dans les années à venir.
C’est un pb quand on fait de l’investissement locatif car cela entrainera forcément une baisse des loyers (c’est déjà le cas, ils ont baissé en 2014). Donc faire un calcul de rentabilité sur 20 ans devient délicat pour équilibrer les comptes. Il faut anticiper une baisse de la valeur des biens que l’on achète (premier pb) et anticiper une difficulté à équilibrer les comptes avec une baisse prévisible des loyers à venir (2e pb).
Investir dans ces conditions sur des biens de centre ville hors de prix avec des cash-flow négatifs me semblent plus que dangereux actuellement, car ces CF vont devenir de plus en plus négatifs dans les années à venir.
Vous me dites : "Mais n’est-ce pas le bon moment pour investir dans des m² peu cher et qui profiteront de la remontée des prix dans les prochaines années ". Mais où trouvez-vous du m2 peu chers en France aujourd’hui mis à part dans les régions rurales ? Je vous envie. Les prix au m2 sont à des niveaux historiquement jamais vus.
Je vois déjà des baisses fortes sur beaucoup de bien dans ma région, mais la demande locative s’affaiblit également, donc le risque augmente. J’avais une ou deux idées d’investissement, mais j’hésite. Un exemple : un immeuble de 350 m2 acheté par les propriétaires 300 000€ en 2007 est mis en vente actuellement à 150 000. Bonne affaire ? Pas sûr car c’est dans une petite commune. Comment savoir si le marché locatif existe ? Cela rejoint mon post sur la façon d’analyser la demande locative.

On entend souvent dire que l’immo va faire -30% sur les 5 prochaines (par exemple) années d’apres des specialistes.
Mais que va-t-il se passer ensuite apres ces 5 années ? L’immo est un actif comme un autre, il risque de remonté quand il aura atteint son plus bas non ?

Si on achete en dessous du prix du marché, et qu’on ne revent pas au plus bas, je pense qu’il ya quand meme des affaires à faire.